(General Shopping Ativo e Renda Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — administrado e gerido pela Hedge Investments desde a aquisição da gestão do antigo grupo General Shopping/Hauer)
Segmento: Tijolo - Shopping Centers · Cotação R$ 48,1 · P/VP 0,686 · VP/cota R$ 70,12 · Patrimônio R$ 200 Mi · 11.151 cotistas · 2 ativos
O FIGS11 (General Shopping Ativo e Renda FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Shopping Centers. (General Shopping Ativo e Renda Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — administrado e gerido pela Hedge Investments desde a aquisição da gestão do antigo grupo General Shopping/Hauer)
P/VP 0,72 e DY 11,4% incorporam concentração e risco de marcação — a tese é renda isenta com desconto em dois shoppings maduros de Guarulhos
Esta página é a ficha do FIGS11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Hedge Investments.
A Hedge Investments é uma das maiores casas independentes de fundos imobiliários do Brasil, com forte presença em shoppings (HGBS11, HSML11 entre outros) e logística. No FIGS11 a Hedge acumula os papéis de administradora (Hedge Investments DTVM), gestora (Hedge Real Estate) e custodiante/escrituradora, o que dá controle integral sobre a estrutura — a operação dos shoppings em si permanece com a General Shopping/Outlets do Brasil, conforme o objeto do fundo.
A auditoria independente é da Grant Thornton e os laudos de valor justo são da Cushman & Wakefield — prestadores reconhecidos. A taxa global é enxuta (0,50% a.a. sobre o valor de mercado, sem performance). Em mai/2026 a Hedge consolidou o regulamento à Resolução CVM 175 e atualizou a divulgação da segregação da Taxa Global na plataforma de transparência da ANBIMA. O RI é [email protected].
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Shopping Bonsucesso | — | 36,5% | — |
| Parque Shopping Maia | — | 36,5% | — |
| CRI Shopping Sinop (OPEA 1ª emissão, série 262) | — | 3,4% | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Guarulhos/SP 100,0% |
Cotação de R$ 49,93 (30/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 70,12 (jun/2026). Desconto de 28,8% — o maior do segmento de shoppings. Reflete: (i) concentração em 2 ativos na mesma cidade; (ii) PL pequeno; (iii) VP em erosão por marcação; (iv) liquidez modesta. O desconto, porém, compra tijolo real avaliado por Cushman & Wakefield.
último fechamento R$ 48,1 · mínima histórica R$ 41,53 · máxima R$ 97,7 · valor patrimonial por cota R$ 70,12.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~2-3 dias úteis. Posições acima de R$ 300-500 mil exigem mais cautela e prazo.
O FIGS11 nasceu em 2013 como veículo da própria General Shopping para deter fatias de seus shoppings, e amadureceu para um FII de tijolo administrado e gerido pela Hedge Investments, casa independente com forte track record no segmento. Os dois ativos — Bonsucesso e Parque Maia, ambos em Guarulhos/SP — são maduros e operacionalmente saudáveis.
A trajetória recente é de operação melhorando (NOI e vendas em alta, vacância controlada, DPS estável em R$ 0,48) contra um VP em erosão contábil (laudos reduzindo o valor justo dos imóveis ano a ano). Essa tesoura — caixa subindo, valor patrimonial caindo — é justamente o que explica o P/VP de 0,72: o mercado precifica o risco de novas marcações, mas o fluxo de renda permanece firme.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO + IPO | Fundo constituído e iniciado em 26/06/2013, com objeto de explorar shopping centers desenvolvidos/administrados pela General Shopping Brasil. Condomínio fechado, prazo indeterminado, investidores em geral. Cota de emissão R$ 100,00. |
| PARQUE MAIA NA CARTEIRA | O Parque Shopping Maia foi inaugurado em abril/2015; o fundo detém 36,5% do empreendimento, somando-se aos 36,5% já detidos do Shopping Bonsucesso (inaugurado em 2006). |
| PROFISSIONALIZAÇÃO DA GESTÃO | A administração e gestão passaram para a Hedge Investments (DTVM + Real Estate), tirando o fundo da órbita exclusiva do grupo originador e dando-lhe estrutura de gestora independente. Auditoria Grant Thornton e laudos Cushman & Wakefield. |
| MARCAÇÃO NEGATIVA NOS LAUDOS | Laudo Cushman & Wakefield reduziu o valor justo dos imóveis: Parque Maia -8,84% e Bonsucesso -5,75%, retirando R$ 16,5 Mi do PL. Cap rate subiu para 10% e vacância assumida do Maia para 15%. Resultado contábil 2025 ficou em prejuízo de R$ 1,05 Mi (mas caixa positivo). |
| OPERAÇÃO AQUECIDA | NOI consolidado sobe 12,8% no acumulado de 2026 (YTD mai/26); entrada da UPA Pimentas (800 m²) no Bonsucesso derruba a vacância para 4,6%; retrofit da praça de alimentação e inauguração do Montana Grill concluídos. DPS mantido em R$ 0,48/cota. Inadimplência líquida 12m subiu para 3,0% (atenção). |
| AGO + CVM 175 | Em 07/05/2026, AGO aprovou contas e demonstrações de 2025. Em 27/05/2026, regulamento consolidado e adaptado à Resolução CVM 175, com atualização da divulgação da segregação da Taxa Global na plataforma da ANBIMA. |
| ATUAL (ÚLTIMA ANÁLISE) | Cota R$ 49,93 (30/06/2026), VP/cota R$ 70,12 (jun/26), P/VP 0,71. DPS R$ 0,50 (referência junho — ajuste semestral obrigatório, pago em 14/07/2026). Projeção 2S2026: R$ 0,45-0,48/cota. DY 12m 11,6%. PL R$ 199,8 Mi. |