FISC11 — Fundo de Investimento Imobiliário SC 401

Recomendação: EVITAR · Nota 4,0/10 · Cotação R$ 61,0 · P/VP 0,55 · DY 12m 9,56%

Análise e recomendação

O FISC11 é um fundo de lajes corporativas de nicho estreito: apenas 221 cotistas, liquidez diária de R$ 5,5 mil e taxa de administração de 3,6% a.a. — uma das mais elevadas entre os FIIs de tijolo. O P/VP de 0,55 indica desconto de 45% sobre o valor patrimonial, mas o desconto é parcialmente justificado pela liquidez quase inexistente, pela estrutura de custos cara e pela base de cotistas mínima. DY de 9,56% não compensa os riscos em ambiente de Selic elevada.

Tese de investimento

O FISC11 é um fundo de lajes corporativas de nicho com estrutura de custos elevada e liquidez praticamente inexistente. O desconto de 45% sobre VP não configura oportunidade de valor — reflete os riscos reais de um fundo com taxa de administração de 3,6% a.a., apenas 221 cotistas e volume diário de R$ 5,5 mil. O DY de 9,56% fica abaixo da Selic atual de 14,75%, sem a isenção de IR para PF conseguindo compensar completamente o diferencial.

Para quem é

  • Investidores com acesso privilegiado aos ativos do fundo (ex.: sócios do imóvel)
  • Perfil muito arrojado disposto a aceitar liquidez mínima e horizonte indefinido
  • Quem conhece profundamente os ativos do portfólio e tem convicção na tese de fechamento do desconto

Para quem não é

  • Investidores que precisam de liquidez — volume diário de R$ 5,5 mil inviabiliza saídas
  • Quem busca rendimento competitivo — DY 9,56% abaixo da Selic de 14,75%
  • Investidores que não aceitam taxa de administração de 3,6% a.a.
  • Perfil conservador ou moderado — risco de liquidez é extremo
  • Investidores iniciantes — complexidade e riscos não são compatíveis

Pontos de atenção e riscos

Análise inicial LITE — base em dados públicos dos últimos 6 meses

Esta é uma análise de cobertura inicial (lite), baseada exclusivamente em dados públicos disponíveis (Investidor10 e StatusInvest) referentes aos últimos 180 dias. Não foram consultados documentos CVM/FundosNet (relatórios gerenciais, informes mensais, demonstrações financeiras). A análise será aprofundada conforme novos documentos forem minerados.

Taxa de administração de 3,6% a.a. — das mais altas do segmento

A taxa de administração de 3,6% a.a. é extremamente elevada para um FII de tijolo. A média do segmento de lajes corporativas fica entre 0,8% e 1,5% a.a. Esse custo corrói diretamente o rendimento distribuível e penaliza o investidor especialmente em cenário de vacância ou queda de receita.

Liquidez quase inexistente — R$ 5,5 mil/dia

A liquidez diária de apenas R$ 5,5 mil torna o FISC11 praticamente inacessível para qualquer investidor com posição relevante. Qualquer compra ou venda acima de R$ 10 mil pode mover o preço significativamente. Fundo inadequado para estratégias que exijam saída rápida.

Base de cotistas mínima — apenas 221 investidores

Com apenas 221 cotistas, o FISC11 tem uma das menores bases de investidores entre os FIIs listados. Isso aumenta o risco de concentração de cotas em poucos investidores, amplifica a liquidez mínima e reduz a resiliência do fundo em eventual necessidade de captação ou desinvestimento.

Vacância de 9,42%

O fundo apresenta vacância de 9,42%, o que em um fundo concentrado de lajes corporativas pode representar impacto relevante na receita. Sem detalhamento dos ativos, não é possível avaliar o prazo ou risco de agravamento da vacância nesta análise lite.

Desconto elevado de 45% sobre VP — parcialmente justificado

O P/VP de 0,55 representa desconto de 45% sobre o valor patrimonial de R$ 111,12. Em tese, o desconto parece atrativo, mas é amplamente justificado pela liquidez mínima, taxa de administração cara, base de cotistas reduzida e histórico de variação de apenas 3,08% em 12 meses. Não é mispricing — é precificação de risco real.

Sustentabilidade dos dividendos

Com apenas dois rendimentos disponíveis nesta análise lite (R$ 0,54 em mai/2026 e R$ 0,62 em jun/2026), não é possível avaliar a sustentabilidade do dividendo com rigor. O DY anualizado de 9,56% sobre a cotação de R$ 61 implica rendimento médio de ~R$ 0,487/mês. A análise completa requer mineração dos documentos CVM.

Sobre a gestora

O FISC11 é administrado pela BR-Capital DTVM S.A., com consultoria imobiliária da Unitas Real Estate Ltda. O fundo iniciou operações em julho de 2019. Com apenas 221 cotistas e patrimônio de R$ 188,9 Mi, trata-se de um veículo de nicho com estrutura de custos elevada (3,6% a.a.). Não há dados suficientes nesta análise lite para avaliar o histórico de gestão e tomada de decisão.

Conclusão

O FISC11 é um fundo de lajes corporativas de nicho extremo: apenas 221 cotistas, liquidez diária de R$ 5,5 mil e taxa de administração de 3,6% a.a. — uma das mais altas entre todos os FIIs de tijolo listados na B3. O fundo existe desde julho de 2019 e tem patrimônio de R$ 188,9 Mi, mas essa escala não se reflete em acessibilidade para o investidor comum.

O P/VP de 0,55 pode parecer atrativo à primeira vista, mas representa precificação racional de riscos reais. Com taxa de administração 3-4× acima da média do segmento, o gestor consome ~R$ 4/cota/ano em taxas — mais de 50% dos dividendos distribuídos. Em ambiente de Selic a 14,75%, o DY de 9,56% não compensa os riscos assumidos.

Esta análise lite foi construída com dados públicos dos últimos 6 meses (Investidor10 e StatusInvest). Para uma avaliação completa do portfólio, contratos, histórico de gestão e sustentabilidade dos dividendos, é necessária a mineração dos documentos CVM/FundosNet, que será realizada em análise subsequente.