FLFL11 — VBI TR FARIA LIMA 4440 FII
Recomendação: N/A · DY 12m 0,0%
Análise e recomendação
O FLFL11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário fechado, constituído com um único cotista qualificado e não negociado em bolsa (B3). Por essas características, não é possível emitir recomendação de compra ou venda: o fundo não possui liquidez de mercado, cotação disponível nem P/VP calculável.
O veículo foi estruturado pela VBI Real Estate para viabilizar o empreendimento Faria Lima 4440 em São Paulo, com patrimônio líquido de R$ 475,8 milhões e VP/cota de R$ 137,75. O único rendimento registrado foi de R$ 0,18/cota (competência mai/2024), refletindo a natureza de fundo em desenvolvimento, sem distribuições regulares de renda.
Pontos de atenção e riscos
Análise lite/inicial — dados limitados aos últimos 6 meses
Esta análise é baseada exclusivamente em dados públicos disponíveis (StatusinVest) e nos últimos 180 dias de informações. O FLFL11 não possui documentos recentes processados na CVM (totalDocumentos = 0), o que limita significativamente a profundidade da análise. Recomenda-se buscar os relatórios gerenciais diretamente na VBI Real Estate para informações detalhadas sobre o andamento do empreendimento.Fundo fechado — exclusivo para investidor qualificado
O FLFL11 possui apenas 1 cotista, é destinado exclusivamente a investidores qualificados (conforme regulamentação CVM) e não é negociado em bolsa. Isso significa ausência total de liquidez: não há como comprar ou vender cotas no mercado secundário. O investimento só é acessível via estruturação direta com a gestora.Risco de desenvolvimento (construção) — sem renda recorrente
Fundos de desenvolvimento imobiliário têm perfil de risco distinto dos FIIs de renda: o retorno do investidor está atrelado ao sucesso do empreendimento (conclusão, venda ou locação dos ativos). O DY é 0,00% anualizado e o único rendimento histórico registrado foi de R$ 0,18/cota em mai/2024. Há risco de prazo, custo de obra, aprovação regulatória e absorção do mercado imobiliário.Valor de mercado nulo — cotação indisponível
Como o fundo não é negociado em bolsa, a cotação de mercado é R$ 0,00 e o P/VP não é calculável. O valor patrimonial da cota (VP/cota = R$ 137,75) é a única referência de valorização disponível, e reflete o valor contábil do patrimônio, não necessariamente o valor de realização do empreendimento.
Sobre a gestora
A VBI Real Estate é uma gestora especializada em investimentos imobiliários, fundada em 2006 por Rodrigo Abbud e Ken Wainer, com sede em São Paulo. A gestora é reconhecida pela atuação em empreendimentos de alto padrão, especialmente no eixo Faria Lima/Itaim Bibi.
Em 2022, o Pátria Investimentos adquiriu 50% da VBI, e em 2024 concluiu a integração total, formando a Pátria - VBI Securities Ltda. com mais de R$ 38 bilhões em AuM em Real Estate. O FLFL11 foi estruturado sob o guarda-chuva VBI como veículo dedicado ao empreendimento Faria Lima 4440.
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