Recomendação
COMPRAO GARE11 apresenta fundamentos sólidos: 100% de ocupação desde o IPO, contratos atípicos de longo prazo (WAULT 10,8 anos), inquilinos com grau de investimento (Carrefour AAA, BAT AAA, Grupo Mateus AAA), e gestão ativa com TIR média de 25% nas vendas. O P/VP de 0,94 oferece margem de segurança, o DY de 10,78% está acima da média do setor, alavancagem líquida negativa, e zero inadimplência histórica.
Pontos de Atenção
Riscos a monitorar
Concentração Carrefour
48% da receita vem do Grupo Carrefour/Atacadão (nov/2025). Apesar do rating AAA (S&P), a concentração exige monitoramento. As aquisições de dezembro reduziram a exposição relativa.
Vencimento BAT 2027
O contrato da BAT/Souza Cruz (27% da receita em nov/2025) vence em set/2027. Gestão deverá negociar renovação ou reciclar o ativo. Diversificação recente mitiga o impacto.
Mix de Contratos 🆕
Com a entrada em Confins/MG, o fundo agora tem contratos típicos (5-10 anos) além dos atípicos. Aumenta flexibilidade mas reduz previsibilidade em parte do portfólio.
Gestora do Fundo
Guardian Gestora
Gestão ativa comprovada: 100% ocupação desde o IPO, zero inadimplência, TIR de 25% nas vendas de ativos. 7ª emissão recorde de R$ 1,3 bilhão. Crescimento de 440% no patrimônio em 5 anos.
Taxas de Gestão
Competitivas para o segmento
Comparativo com FIIs Híbridos/Renda Urbana
Últimas Aquisições
Dezembro 2025 | Nova fase do GARE11
O GARE11 concluiu duas aquisições estratégicas em dezembro/2025, totalizando R$ 213,2 milhões, que marcam novos marcos históricos para o fundo: entrada em Minas Gerais (3º maior PIB do Brasil), estreia na tipologia de edifícios corporativos, e primeira operação com contratos típicos de locação.
Parque Logístico Confins/MG
Edifício Corporativo BH
Impacto Estratégico
- • Diversificação ampliada: 33 imóveis em 13 estados com 13 inquilinos de primeira linha
- • Reequilíbrio do portfólio: Mix otimizado entre Renda Urbana, Logística e Corporativo
- • Pagamento estratégico: 80% em cotas GARE11 + 20% cash, preservando caixa
Portfólio de Ativos
Composição por Tipologia
Distribuição por Locatário
Principais Locatários
Novos Locatários (Dezembro 2025)
As aquisições de dezembro trouxeram 6 novos inquilinos: Mercado Livre, Vale, Três Corações (Confins/MG) + MRV, LOG CP e Urba (BH/MG). O portfólio agora conta com 13 inquilinos de primeira linha. As porcentagens abaixo refletem a composição de novembro/2025 e serão atualizadas no próximo relatório gerencial.
| Locatário | Setor | % Receita | Rating | Risco |
|---|---|---|---|---|
| Grupo Carrefour/Atacadão | Varejo Atacarejo | 48% | AAA (S&P) | Concentração |
| BAT (British American Tobacco) | Bens de Consumo | 27% | AAA (S&P) | Venc. 2027 |
| Grupo Mateus | Varejo | 11% | AAA (Fitch) | Baixo |
| GPA (Pão de Açúcar) | Varejo Supermercados | 5% | AA+ (Fitch) | Baixo |
| Air Liquide + Outros | Diversos | 9% | AAA (S&P) | Baixo |
Listagem Completa de Ativos
33 imóveis | 455.725 m² ABL | 13 estados (incluindo MG)
| Ativo | Cidade/UF | Tipo | ABL (m2) | Locatário | Vencimento | Risco |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Grupo Carrefour/Atacadão (15 lojas) - 48% da receita | ||||||
| ATC - Anápolis | Anápolis/GO | Renda Urbana | 13.837 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Atibaia | Atibaia/SP | Renda Urbana | 13.028 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Araraquara | Araraquara/SP | Renda Urbana | 14.836 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Barra das Garças | Barra das Garças/MT | Renda Urbana | 14.330 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Barretos | Barretos/SP | Renda Urbana | 13.748 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Boa Vista | Boa Vista/RR | Renda Urbana | 27.278 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Campo Grande | Campo Grande/MS | Renda Urbana | 13.693 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Caraguatatuba | Caraguatatuba/SP | Renda Urbana | 13.958 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Cuiabá Tijucal | Cuiabá/MT | Renda Urbana | 30.935 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Fortaleza Eusébio | Eusébio/CE | Renda Urbana | 12.546 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Lucas do Rio Verde | Lucas do Rio Verde/MT | Renda Urbana | 15.400 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Maringá | Maringá/PR | Renda Urbana | 11.525 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Presidente Prudente | Pres. Prudente/SP | Renda Urbana | 13.719 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Três Lagoas | Três Lagoas/MS | Renda Urbana | 13.722 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| ATC - Santa Bárbara D'Oeste | Sta. Bárbara/SP | Renda Urbana | 12.238 | Carrefour | 12/2037 | Concentração |
| BAT (British American Tobacco) - 27% da receita - ATENÇÃO: Venc. 2027 | ||||||
| BAT Souza Cruz | Cachoeirinha/RS | Logístico | 79.984 | BAT | 09/2027 | Venc. Próximo |
| Grupo Mateus (3 lojas) - 11% da receita | ||||||
| Mateus - Tabuleiro | Maceio/AL | Renda Urbana | 14.794 | Grupo Mateus | 05/2048 | Baixo |
| Mateus - Antares | Maceio/AL | Renda Urbana | 11.637 | Grupo Mateus | 04/2048 | Baixo |
| Mateus - Itabuna | Itabuna/BA | Renda Urbana | 7.316 | Grupo Mateus | 05/2048 | Baixo |
| GPA Pao de Acucar (7 lojas) - 5% da receita | ||||||
| GPA - Angelica | Sao Paulo/SP | Renda Urbana | 2.479 | GPA | 06/2041 | Moderado |
| GPA - N. Sra. Sabara | Sao Paulo/SP | Renda Urbana | 7.252 | GPA | 06/2038 | Moderado |
| GPA - Abilio Soares | Sao Paulo/SP | Renda Urbana | 3.540 | GPA | 06/2038 | Moderado |
| GPA - Santo Andre | Santo Andre/SP | Renda Urbana | 2.112 | GPA | 06/2038 | Moderado |
| GPA - Campinas | Campinas/SP | Renda Urbana | 2.895 | GPA | 06/2038 | Moderado |
| GPA - Buzios | Buzios/RJ | Renda Urbana | 2.786 | GPA | 06/2041 | Moderado |
| GPA - Goiania | Goiania/GO | Renda Urbana | 6.130 | GPA | 06/2038 | Moderado |
| Air Liquide (2 galpões) - 3% da receita | ||||||
| Air Liquide SJC | S. José dos Campos/SP | Logistico | 17.867 | Air Liquide | 04/2031 | Baixo |
| Air Liquide Canoas | Canoas/RS | Logistico | 7.040 | Air Liquide | 04/2031 | Baixo |
| Outros (3 imóveis) - 6% da receita | ||||||
| Almanara | Jandira/SP | Logistico | 5.409 | Grupo Almanara | 11/2037 | Baixo |
| Desco - Alvorada | Alvorada/RS | Renda Urbana | 7.342 | Desco Atacadista | 08/2037 | Moderado |
| Desco - Charqueadas | Charqueadas/RS | Renda Urbana | 4.704 | Desco Atacadista | 10/2034 | Moderado |
Nota: Os 15 ativos do Carrefour são marcados como "Concentração" devido à exposição de 48% em um único locatário (dados nov/2025), não pela qualidade do inquilino (AAA S&P). O imóvel BAT é marcado como "Vencimento Próximo" pois o contrato termina em set/2027. Com as aquisições de dezembro/2025 (Confins + BH), o portfólio passou de 31 para 33 imóveis, reduzindo a concentração e ampliando a diversificação.
História do Fundo (2020-2026)
De GALG11 logístico para GARE11 híbrido
IPO em Jan/2021 como GALG11 (Guardian Logística). Foco inicial em ativos logísticos.
- • 6 imóveis logísticos no portfólio inicial
- • ABL: 176.770 m2
- • Locatários: BAT/Souza Cruz, Air Liquide, Almanara, BRF
- • PL inicial: R$ 500 milhões | 2.500 cotistas
Split 10:1 em agosto para aumentar liquidez. Primeira venda lucrativa.
- • Ago/2022: Desdobramento de cotas 10:1
- • Nov/2022: Venda imóvel Almanara Jandira com TIR 18,31% a.a.
- • Retorno na venda: +38% sobre custo de aquisição
- • Cotistas: 16.300 | Início da gestão ativa
Captação robusta e expansão da base de cotistas.
- • Nov/2023: 5ª emissão capta R$ 625 milhões
- • PL projetado: R$ 1,2 bilhão
- • Base de cotistas: 102.000
- • Manutenção de 100% de ocupação
De logístico para híbrido. Aquisições massivas de renda urbana.
- • Aquisição portfólio Artemis (GPA + Mateus): R$ 843 milhões
- • Aquisição 15 lojas Carrefour/Atacadão: R$ 725 milhões
- • Mudança de GALG11 para GARE11
- • Nova estratégia: Renda Urbana (67%) + Logística (33%)
Maior emissão da história, reciclagem lucrativa, entrada em MG e nova tipologia corporativa.
- • 7ª emissão recorde: R$ 1,3 bilhão captado (30/12/2025)
- • Out/2025: Venda de 10 imóveis para XPRI com lucro de R$ 145 milhões
- • 26/12/2025: Parque Logístico Confins/MG - R$ 86,8 Mi (contratos típicos)
- • 29/12/2025: Edifício Corporativo BH - R$ 126,4 Mi (nova tipologia)
- • Entrada em Minas Gerais (3º maior PIB do Brasil)
- • Alavancagem líquida negativa alcançada
- • Patrimônio: R$ 2,69 bilhões | 446.255 cotistas | 33 imóveis | 13 inquilinos
Resumo da trajetória - POSITIVA:
O GARE11 passou de um FII 100% logístico com 6 imóveis para um gigante híbrido com 31 ativos. O patrimônio cresceu +440% (R$ 500Mi para R$ 2,7Bi), a base de cotistas explodiu +17.750% (2.500 para 446.000). A gestão ativa com TIR de 25% nas vendas demonstra capacidade de gerar valor. O fundo manteve 100% de ocupação e zero inadimplência durante toda a sua história.
Tese de Investimento
GARE11 é um FII híbrido de renda urbana e logística com 31 imóveis, 100% de ocupação desde o IPO e inquilinos de primeira linha (Carrefour AAA, BAT AAA, Mateus AAA). A gestora Guardian demonstra excelência na gestão ativa com TIR de 25% nas vendas e zero inadimplência histórica. O DY de 10,78% oferece renda consistente enquanto o P/VP de 0,98 indica preço justo. Principal monitoramento: concentração em Carrefour (48%) e vencimento BAT em 2027 (27%).
Para quem serve
- Investidores que buscam renda mensal consistente
- Perfil moderado a arrojado com horizonte de médio/longo prazo
- Quem valoriza qualidade de inquilinos (grau de investimento)
- Investidores que apreciam gestão ativa comprovada
Para quem não serve
- Quem não aceita exposição ao varejo
- Investidores que rejeitam concentração em poucos inquilinos
- Perfil ultra-conservador que busca RF pura
- Quem não acompanha vencimentos de contratos
Histórico de Dividendos
Dividendos Mensais (Ajustados pós-split)
Totais Anuais
Valuation e Comparativos
Cota negociada com 6% de desconto sobre o valor patrimonial
Prêmio sobre o título público com isenção de IR para PF
Menções em carteiras recomendadas de corretoras e analistas
Perspectivas e Análise Final
O GARE11 entra em 2026 em sua melhor versão histórica: patrimônio de R$ 2,69 bilhões, alavancagem líquida negativa (após venda de 10 imóveis para XPRI com lucro de R$ 145 Mi), portfólio recomposto e ampliado com 33 ativos, presença em 13 estados incluindo MG (3º maior PIB do Brasil), 13 inquilinos de primeira linha, liquidez diária de R$ 7 milhões, e base superior a 446 mil cotistas.
As aquisições de dezembro/2025 marcam novos marcos: entrada em edifícios corporativos (BH R$ 126,4 Mi com MRV/LOG CP/Urba) e contratos típicos (Parque Logístico Confins R$ 86,8 Mi com Mercado Livre/Vale/Três Corações), ampliando a diversificação geográfica, setorial e de inquilinos. A 7ª emissão recorde de R$ 1,3 bilhão posicionou o fundo para esse novo ciclo de crescimento qualificado.
A gestão destaca a assimetria no preço de negociação versus pares, com potencial de valorização. Com P/VP de 0,94, o fundo negocia com 6% de desconto sobre o valor patrimonial, enquanto entrega DY de 10,78% - acima da média dos FIIs híbridos. O WAULT de 10,8 anos e mix de contratos (majoritariamente atípicos) oferecem previsibilidade de receita com flexibilidade estratégica.
Pontos Fortes
- - 100% ocupação desde o IPO
- - Zero inadimplência histórica
- - Contratos atípicos de longo prazo
- - Inquilinos grau de investimento
- - Gestão ativa com TIR de 25% em vendas
- - 7ª emissão recorde (R$ 1,3 Bi)
- - Alavancagem líquida negativa
Pontos de Atenção
- - Concentração em Carrefour (48% - dados nov/2025, reduzindo)
- - Vencimento BAT em set/2027 (27% - impacto mitigado por diversificação)
- - Mix de contratos típicos e atípicos (Confins com contratos rescindíveis)
- - Exposição a inquilinos do grupo MRV (edifício corporativo BH)
- - Dependência de renovação de contratos de longo prazo
Conclusão
O GARE11 é uma opção sólida para investidores que buscam renda mensal consistente com potencial de valorização. A combinação de ativos de qualidade, gestão ativa comprovada, e desconto sobre o VP cria uma relação risco-retorno atrativa. O principal monitoramento deve ser sobre a concentração em Carrefour e a renovação do contrato BAT em 2027. Para horizontes de médio/longo prazo, o fundo demonstra capacidade de gerar valor através da reciclagem de portfólio.