GRUL11 — Icatu Vanguarda GRU Logístico FII

FII de Logística com ativo único: 3 galpões dentro do Aeroporto Internacional de Guarulhos (Cumbica/SP) — concessão até fev/2062 (CNPJ 54.483.412/0001-59)

Segmento: Tijolo / Logística (galpões aeroportuários) · Cotação R$ 8,06 · P/VP 0,8318 · VP/cota R$ 9,69 · Patrimônio R$ 239 Mi · 5.133 cotistas · 3 ativos

O que é o GRUL11

O GRUL11 (Icatu Vanguarda GRU Logístico FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Logística (galpões aeroportuários). FII de Logística com ativo único: 3 galpões dentro do Aeroporto Internacional de Guarulhos (Cumbica/SP) — concessão até fev/2062 (CNPJ 54.483.412/0001-59)

Dono de três galpões dentro do Aeroporto de Guarulhos alugados ao Mercado Livre, Latam e Azul para movimentação de carga aérea, que distribui o aluguel como renda mensal. Fique atento: a concessão de exploração termina em 2062 sem valor residual — diferente de um FII com imóvel próprio.

Esta página é a ficha do GRUL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.

Números do GRUL11 em 2026

Patrimônio líquido: R$ 239 Mi
Valor patrimonial por cota: R$ 9,69
Número de cotistas: 5.133
Ativos na carteira: 3
Área bruta locável: 43.274 m² (G100, G200, G300)
Ocupação: 100,0%
Prazo médio dos contratos (anos): 11,8

Taxas

Taxa de Gestão: 0,5% a.a.
Taxa de Administração: 0,15% a.a.
Taxa de Performance: Não há

Gestora

Gestão: Icatu Vanguarda Gestão de Recursos.

A Icatu Vanguarda é o braço de gestão de recursos do Grupo Icatu (uma das maiores seguradoras independentes do Brasil), com mais de 20 anos de track record em renda fixa, multimercado e fundos imobiliários. A cogestora Dojo Capital traz expertise específica em ativos imobiliários estruturados. A gestão tem comunicação técnica clara (relatórios completos com tabela de sensibilidade, panorama do mercado e DRE detalhada), não inventou DPS em 2025 e cortou para o patamar real assim que reservas iniciais se esgotaram. Administradora é o Banco Daycoval; auditoria 2025 feita pela KPMG.

Cogestora: Dojo Capital
Patrimônio GRUL11: R$ 238 Mi
Início do fundo: 10/07/2024

Ver a análise da gestora Icatu Vanguarda Gestão de Recursos →

Carteira do GRUL11: no que o fundo investe

Portfólio mono-ativo: 3 galpões dentro do Aeroporto Internacional de Guarulhos com 6 inquilinos premium

Ativo	Localização	% do PL	Ocupação
Parque Logístico Aero I — Aeroporto Internacional de Guarulhos	Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos — Cumbica, Guarulhos/SP	100,0%	1,0%

Concentração e diversificação

HHI 0,4007 — alta.

Quebra	Participação
Por estado	Sudeste (Guarulhos/SP) 100,0%
Por locatário	Mercado Livre 57,2% · LATAM Airlines 20,7% · Azul Linhas Aéreas 11,5% · Anjun Logística 7,9% · Tex Courier (Total Express) 4,6% · Power Source 2,7%
Por indexador	IPCA 100,0%

Preço, P/VP e valor patrimonial

último fechamento R$ 8,06 · mínima histórica R$ 6,86 · máxima R$ 10,10 · valor patrimonial por cota R$ 9,69.

Liquidez e negociação

Volume médio diário (21 pregões) de R$ 309.000 · média de 12 meses de R$ 308.000.

Liquidez baixa-média. Posição de R$ 100 mil leva ~1,6 dias úteis para liquidar sem mover preço; R$ 1 milhão leva ~16 dias. Incompatível com saída rápida de posição relevante

Trajetória do GRUL11

GRUL11 é um fundo jovem (menos de 2 anos desde IPO) com tese diferenciada: ao invés de comprar galpões em condomínios logísticos tradicionais, o fundo adquiriu o direito de exploração de galpões dentro do principal aeroporto de cargas do país. A trajetória curta mostra disciplina: cotação subiu 44% no primeiro ano completo, mas o gestor não inflou o DPS — cortou de R$ 0,11 para R$ 0,08 quando reservas iniciais se esgotaram, mantendo apenas o que a operação efetivamente gera. Essa honestidade contábil é raridade no segmento. Atenção: o fundo é uma posição de renda real (IPCA+) com horizonte muito longo, não um instrumento de crescimento — o teto é estrutural por causa do repasse de 50% à concessionária.

Período	O que aconteceu
PROSPECTO E ESTRUTURAÇÃO	Estruturação do fundo, registro CVM e oferta pública.
IPO E NEGOCIAÇÃO	Início das negociações na B3 e primeira distribuição.
PRIMEIRO ANO COMPLETO	Primeiro ciclo anual completo com TIR de 44% pelo investidor (IPO até dez/25).
ESTABILIZAÇÃO	DPS recorrente em R$ 0,08 com guidance explícito de manutenção desse patamar para o ano.