Fundo de shoppings paulista (CNPJ 15.447.108/0001-02) classificado pela CVM como Multicategoria/Multiestratégia. Listado na B3 desde dez/2023 via oferta secundária. Concentra cinco shoppings em São Paulo: Internacional Guarulhos, Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping (Santo Amaro) e Prado Boulevard (Campinas).
Segmento: Multicategoria (Shoppings) · Cotação R$ 35,62 · P/VP 0,4099 · VP/cota R$ 86,89 · Patrimônio R$ 2,02 Bi · 7.836 cotistas · 5 ativos
O GZIT11 (Gazit Malls FII) é um fundo imobiliário do segmento Multicategoria (Shoppings). Fundo de shoppings paulista (CNPJ 15.447.108/0001-02) classificado pela CVM como Multicategoria/Multiestratégia. Listado na B3 desde dez/2023 via oferta secundária. Concentra cinco shoppings em São Paulo: Internacional Guarulhos, Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping (Santo Amaro) e Prado Boulevard (Campinas).
Dono de cinco shoppings em São Paulo, incluindo o Internacional Guarulhos e o Morumbi Town, gerido pelo grupo imobiliário israelense G-City. Fique atento: a dívida estrutural entra em fase de amortizações crescentes até 2027, enquanto o maior shopping passa por reforma.
Esta página é a ficha do GZIT11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Gazit Brasil Asset Management.
A Gazit Brasil Asset Management é parte do grupo G-City (antiga Gazit-Globe), multinacional israelense de capital aberto que administra cerca de 90 empreendimentos com 1,9 milhão de m² de área locável globalmente. No Brasil opera shoppings desde 2011 e é dona da Gazit Corporate (administradora interna que gerencia +800 lojas dos ativos do GZIT11). Consultora imobiliária com track record local sólido. O FIM Norstar (mesmo grupo) detém posição majoritária no fundo, garantindo alinhamento — ancora todas as emissões e tem lock-up. Riscos: governança concentrada e potencial conflito em transações intra-grupo (administração feita pela própria casa).Cinco shoppings em São Paulo, 142 mil m² de ABL própria, alavancagem CRI IPCA+5,89% (R$ 817 Mi)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Internacional Shopping | Rodovia Presidente Dutra Km 230 — Guarulhos/SP | 80,1% | 0,992% |
| Morumbi Town Shopping | Av. Giovanni Gronchi, 5930 — São Paulo/SP | 100,0% | 0,945% |
| Shopping Light | Rua Coronel Xavier de Toledo, 23 — Centro Histórico de São Paulo/SP | 100,0% | 0,901% |
| Mais Shopping (Santo Amaro) | Largo Treze — Santo Amaro, São Paulo/SP | 100,0% | 0,957% |
| Shopping Prado Boulevard | Av. Washington Luís, 2480 — Vila Marieta, Campinas/SP | 98,0% | 0,756% |
HHI 0,32 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste / Estado SP 100,0% |
| Por indexador | IPCA (CRI da dívida) 100,0% |
P/VP de 0,49 (R$ 44,48 / R$ 87,61) é o mais baixo entre os shoppings premium. Reflete risco de alavancagem (LTV 40% via CRI IPCA+5,89%) e baixa liquidez secundária (free float 18%).
último fechamento R$ 35,62 · mínima histórica R$ 34,33 · máxima R$ 76,98 · valor patrimonial por cota R$ 86,89.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 924.000 · média de 12 meses de R$ 622.000.
Liquidez moderada — recente (volume cresceu de R$ 622 mil/dia em 12m para R$ 924 mil/dia em 2026). Posição R$ 1 Mi leva ~5-6 dias úteis para liquidar sem mover preço.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Constituição do Fundo | Fundo constituído como veículo privado da Gazit/G-City para abrigar os shoppings paulistas adquiridos entre 2013 e 2018. |
| Emissão do CRI (R$ 650 Mi) | Emissão de dívida via CRI Gazit Malls (21E0407810) de R$ 650 mi a IPCA+5,8926%, prazo 16 anos com 2 anos de carência (2021–2022). Estruturação foi anterior à abertura ao mercado. |
| Aquisição do Morumbi Town | Quinto e mais novo ativo do portfólio. Inaugurado em 2016, com mix premium e NBA Store de 1.500 m². |
| Pré-pagamento do CRI | Pré-pagamento de R$ 120 mi do CRI antes do IPO, reduzindo a dívida bruta para preparar a estrutura financeira da oferta pública. |
| IPO (Oferta Secundária) | Oferta secundária de R$ 312,5 mi a R$ 72,00/cota Classe A. Negociação iniciada na B3 sob código GZIT11. Estrutura dual de classes A/B mantida. |
| Primeiro ano de listagem | Distribuição mensal estabilizada em R$ 0,78/cota Classe A. Resultado anual R$ 91,9 mi. Vendas totais cresceram apesar de SSS quase nulo. Lives com gestor mensais. |
| Performance recorde | Receitas totais R$ 193,9 mi (+11,6% vs 2024), resultado R$ 116,7 mi (+27%). Reserva de rendimentos retomou crescimento (R$ 16,5 mi). Cobrança de taxa de administração postergada durante todo o ano. |
| Unificação das Classes A e B | Encerramento do período de preferência da Classe A (24 meses pós-IPO). Distribuição passa a ser proporcional sobre as 21,841,231 cotas totais. DPS efetivo cai de R$ 0,78 para R$ 0,42 — efeito matemático de diluição, sem perda de geração de caixa. |
| 8ª emissão anunciada (R$ 70 Mi) | Aprovada 8ª emissão de cotas de R$ 72 mi (1.456.605 cotas a R$ 49,43) integralmente ancorada pelo investidor majoritário FIM Norstar. Recursos para retrofit do Internacional Guarulhos e satelitização do Shopping Light. |
| Encerramento da 8ª emissão | Emissão liquidada em 24 de março com captação de R$ 70 mi. Cotas em circulação sobem para 23.297.836. Início da execução do plano de Capex 2026-2027. |
| Maturação do Capex | Conclusão prevista dos projetos do Internacional Guarulhos e Shopping Light. Gestão sinaliza ganhos relevantes de NOI a partir desse ano. |