Fundo de tijolo de renda urbana com 3 imóveis (Raposo Tavares/SP + CD GPA Caucaia/CE + Assaí Caucaia/CE) — controlado de fato pelo CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) desde 2024 (CNPJ 36.501.159/0001-37)
Segmento: Tijolo / Renda Urbana (Varejo + Logística de Distribuição) · Cotação R$ 152,0 · P/VP 1,1638 · VP/cota R$ 130,61 · Patrimônio R$ 209 Mi · 74 cotistas · 3 ativos
O HBCR11 (FII HBC Renda Urbana) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Renda Urbana (Varejo + Logística de Distribuição). Fundo de tijolo de renda urbana com 3 imóveis (Raposo Tavares/SP + CD GPA Caucaia/CE + Assaí Caucaia/CE) — controlado de fato pelo CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) desde 2024 (CNPJ 36.501.159/0001-37)
Renda urbana em imóveis de varejo (GPA/Assaí, Decathlon/Cobasi) com contratos longos indexados a IPCA e vacância zero. Fique atento: liquidez quase nula e venda do HB Center Raposo em curso, que concentra o fundo em um único imóvel.
Esta página é a ficha do HBCR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia HBC Consultoria e Gestão (com Hillback Capital como consultor).
A Capitânia HBC Consultoria e Gestão SA (CNPJ 30.949.716/0001-09) faz parte do grupo Capitânia, que também gere o CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) — o fundo que detém a quase totalidade das cotas do HBCR11. Essa estrutura cria um conflito de interesse estrutural: a mesma casa decide as estratégias de duas pontas da operação. A gestora original Hillback Capital (controlada pelo grupo HBC) continua como consultor imobiliário dos ativos Raposo Tavares e Campinas (este último vendido ao TRXF11 com obrigação de entrega da expansão). O administrador BTG Pactual DTVM assumiu em abr/2025 substituindo o Banco Genial, em movimento alinhado à transição de governança.Ver a análise da gestora Capitânia HBC Consultoria e Gestão (com Hillback Capital como consultor) →
Portfólio enxuto: 3 imóveis (1 varejo SP + CD logístico CE + Assaí CE), todos IPCA, vacância e inadimplência zero. Pós-venda dos 3 ativos Decathlon (Goiânia, Joinville, Campinas) ao TRXF11 em ago/2024.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| HBC Center Raposo Tavares | Rodovia Raposo Tavares, 6008, km 16, Conj. Res. Butantã, São Paulo/SP, 05576-000 | 100,0% | 1,0% |
| Centro de Distribuição GPA Caucaia | Rod. Federal BR-222, 6940, Tabapuá, Caucaia/CE, 61635-365 | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Caucaia | Rod. Federal BR-222, 6970, Tabapuá, Caucaia/CE, 61635-365 | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,39 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Nordeste 73,0% · Sudeste 27,0% |
| Por locatário | GPA (Companhia Brasileira de Distribuição) 51,0% · Assaí Atacadista 22,0% · Decathlon (Raposo) 18,0% · Cobasi (Raposo) 7,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
último fechamento R$ 152,0 · mínima histórica R$ 113,29 · máxima R$ 153,52 · valor patrimonial por cota R$ 130,61.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 50.000 · média de 12 meses de R$ 80.000.
Liquidez extremamente baixa. Histórico recente mostra pregões com 0 a 22.000 cotas negociadas — vários dias com volume zero. Posição de R$ 100 mil leva ~10 dias úteis para liquidar; R$ 1 milhão é virtualmente impossível sem mover preço materialmente. Para todos os efeitos práticos, posição relevante exige negociação de balcão.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Estruturação e IPO | Fundo constituído em 30/12/2020 sob administração do Banco Genial. 1ª oferta primária (ICVM 476) ofertou 1 milhão de cotas a R$ 100,00, com subscrição efetiva de 272.000. Aquisição dos 3 ativos Decathlon (Joinville, Goiânia e Raposo Tavares/SP) confirmada em dez/2020. Início da negociação em B3 em 28/06/2021. |
| Expansão da carteira e crescimento das cotas | Sucessivas emissões ampliam o PL para R$ 102 Mi (dez/2022) e cotas para 1 milhão. Aquisição do Decathlon Campinas (mar/2022). Inauguração da Cobasi em Raposo Tavares (dez/2021). Início da expansão em Goiânia com Cobasi (out/2022) e Kalunga (nov/2022). DPS médio sustentado em ~R$ 0,72/cota. |
| Aquisição dos ativos Caucaia e PL atinge R$ 170 Mi | Mar/2024: aquisição dos ativos Caucaia/CE (Assaí + CD GPA), ampliando portfólio para 6 imóveis e PL para R$ 170 Mi. Cotas em circulação chegam a 1.467.113. DPS oscila entre R$ 0,46 e R$ 0,69. Indexação 100% IPCA mantida. |
| Memorando de venda dos 3 Decathlon ao TRXF11 + extraordinárias | Memorando com TRX Gestora (TRXF11) em 23/02/2024 para venda dos 3 ativos Decathlon (Goiânia + Joinville + Campinas) por R$ 125,1 Mi (resultado +R$ 37 Mi = R$ 25,21/cota). Pagamento em 4 parcelas semestrais. Set/2024: extraordinária de R$ 4,19/cota referente à 1ª parcela. Cotas em circulação atingem 1,6 milhão. |
| CPUR11 adquire quase totalidade das cotas | Distribuições extraordinárias prosseguem (4,06/cota em dez/2024; 5,00/cota em fev/2025) referentes às parcelas da venda Decathlon. Em paralelo, o CPUR11 (Capitânia Renda Urbana) adquire a quase totalidade das cotas no mercado secundário. Cotistas reduzem-se a 32 (mar/2025). 14/02/2025: AGE delibera transferência da administração para BTG Pactual. |
| Nova governança Capitânia/BTG e fim do RG independente | 01/04/2025: BTG Pactual assume administração (substituindo o Banco Genial); Capitânia HBC assume gestão (substituindo a Hillback como gestora — Hillback permanece como consultor de desenvolvimento). A partir de abr/2025, o HBCR11 deixa de publicar RG mensal próprio — passa a ser reportado dentro do consolidado do CPUR11. DPS recente em jan/2026 (R$ 0,156) e fev/2026 (R$ 1,45) refletem ainda extrao |