(Marca Housi; administração e gestão pela Vórtx DTVM; consultoria imobiliária pela AVA Gestor de Recursos)
Segmento: Tijolo - Desenvolvimento Residencial (Gestão Ativa) · Cotação R$ 77,0 · P/VP 0,6206 · VP/cota R$ 124,07 · Patrimônio R$ 71,1 Mi · 952 cotistas · 3 ativos
O HOSI11 (FII Housi (FII de Investimento Imobiliário Housi Responsabilidade Limitada)) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Desenvolvimento Residencial (Gestão Ativa). (Marca Housi; administração e gestão pela Vórtx DTVM; consultoria imobiliária pela AVA Gestor de Recursos)
P/VP 0,65 e 79% vendido, mas distribuição já desidratada e liquidez quase nula — aposta de valor/evento, não renda
Esta página é a ficha do HOSI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Vórtx DTVM (admin/gestão) · AVA Gestor (consultoria) · Housi (marca).
O FII Housi opera sob uma estrutura de múltiplas camadas. A Vórtx DTVM acumula as funções de administrador fiduciário, gestor, custodiante, escriturador e distribuidor (CNPJ 22.610.500/0001-88). A AVA Gestor de Recursos atua como consultor imobiliário especializado, e a Housi (Housi Serviços Digitais / Housi Gestão Patrimonial) é a marca que dá nome ao fundo, opera as locações e elabora o relatório gerencial — mas não é a gestora fiduciária.
O diretor responsável pelo fundo na Vórtx é Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista (engenheiro, ITA + MBA IBMEC), na função desde 24/06/2025. A Vórtx é administradora fiduciária de referência no mercado de FIIs e fundos estruturados, mas a tese imobiliária depende da qualidade da consultoria (AVA) e da originação/marca (Housi). O track record histórico de total return foi forte (cota + rendimento acima do IFIX em parte do período 2021-2025), mas o fundo já está na ponta final do ciclo de desenvolvimento — o que muda completamente o perfil de risco/retorno daqui para frente.
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| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Housi Jaú | Jardim Paulista, São Paulo/SP (próximo à Av. Paulista, Rua Oscar Freire, Parque | — | — |
| Housi Urussuí | Itaim Bibi, São Paulo/SP | — | — |
| Vitacon Domingos de Morais | Vila Mariana, São Paulo/SP | — | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo capital (Sudeste) 100,0% |
Cotação de R$ 79,15 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 121,16 (mar/2026). Desconto de 35% — um dos maiores entre FIIs de tijolo. Mas o desconto reflete três fatores legítimos: (i) a distribuição corrente secou (fim do ciclo); (ii) o VP elevado vem de SPEs ainda não realizadas em caixa; (iii) a liquidez é quase nula. Não é desconto 'de graça'.
último fechamento R$ 77,0 · mínima histórica R$ 50,04 · máxima R$ 112,49 · valor patrimonial por cota R$ 124,07.
Liquidez praticamente inexistente: a mediana de volume financeiro diário é de ~R$ 1,6 mil (cerca de 30 cotas). Sair de uma posição de R$ 50-100 mil pode levar semanas ou meses, ou exigir desconto agressivo. Não há formador de mercado.
O HOSI11 percorreu o arco clássico de um FII de desenvolvimento: construir, vender e distribuir o ganho de capital. Entre 2021 e 2025 entregou um total return forte (acima do IFIX em boa parte do período) e distribuições crescentes que chegaram a R$ 0,70/cota ao mês, com lucro líquido FY2024 de R$ 11,5 Mi.
Mas o que define o fundo HOJE é o fim do ciclo: com 79% das unidades vendidas, a fonte do dividendo secou e a distribuição despencou para R$ 0,04-0,07/cota. O VP/cota saltou para R$ 121,16 por reconhecimento contábil das SPEs, abrindo um desconto de 35% sobre o preço de mercado (R$ 79,15) — mas esse VP ainda depende da efetiva venda do estoque remanescente e do recebimento dos recebíveis. A grande questão dos próximos trimestres é se e quando esse desconto se fecha via amortização/liquidação, num fundo de liquidez quase nula e cotistas concentrados.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E INÍCIO | Fundo constituído e em funcionamento desde 17/02/2020 como FII de desenvolvimento residencial sob a marca Housi. Código B3 HOSI11, ISIN BRHOSICTF009, administração Vórtx DTVM. |
| DESENVOLVIMENTO | Fase de construção e venda inicial dos empreendimentos. Distribuição mensal estável na faixa de R$ 0,36-0,55/cota, com extraordinários pontuais (R$ 1,72 em dez/22 e R$ 2,00 em jun/23) ligados a marcos de venda. Total return da cota + rendimento superou o IFIX no período. |
| VENDAS CRESCENTES | Aceleração das vendas. Distribuição sobe para a faixa R$ 0,59-0,74/cota. Lucro líquido FY2024 salta para R$ 11,53 Mi (vs R$ 388 mil em 2023), com dividendos declarados de R$ 4,85 Mi. PL fecha 2024 em R$ 55,4 Mi. |
| AQUISIÇÃO VITACON DOMINGOS DE MORAIS | Em jul/2025 (Fato Relevante 18/07/25) o fundo adquire 128 unidades do Vitacon Domingos de Morais (Vila Mariana) por R$ 27 Mi, financiando parte com CRI. Aposta em ganho de capital — em out/25 já vende 105 unidades com ganho de R$ 18,9 Mi (+70% sobre o custo do lote vendido). |
| COLHEITA — 79% VENDIDO | Operação consolidada atinge 79% das unidades vendidas (VGV R$ 112,5 Mi). Ganho de capital projetado de +72% sobre o valor investido. VP/cota R$ 106,92, cota de mercado R$ 85,35, DY 12m 8,9%, 1.105 cotistas. Distribuição de R$ 0,70/cota em out/25. |
| DISTRIBUIÇÃO DESPENCA | Com a maior parte do estoque já vendida, o fluxo de ganho de capital seca. A distribuição cai para R$ 0,2443 (dez/25), R$ 0,2536 (jan/26), R$ 0,0742 (fev/26) e R$ 0,0412 (mar/26), com nov/25 sem distribuição. É o comportamento esperado de um fundo de desenvolvimento ao fim do ciclo. |
| VP SALTA, CAIXA NÃO | VP/cota sobe para R$ 121,16 (mar/26), rentabilidade patrimonial de +13,4% no mês, por reconhecimento contábil de resultado das SPEs. Mas o resultado financeiro (caixa) do 1T26 foi de apenas R$ 0,42 Mi vs R$ 8,23 Mi contábil — a valorização ainda não virou dinheiro. R$ 21,6 Mi a receber por venda de imóveis. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 79,15 (01/06/2026) contra VP/cota de R$ 121,16 — P/VP 0,65 (35% de desconto). Distribuição mai/26 de R$ 0,055/cota (pgto 08/06/26). Liquidez mínima (~R$ 1,6 mil/dia). 1.085 cotistas, 573.450 cotas, PL R$ 69,48 Mi. |