HOSI11 — FII Housi (FII de Investimento Imobiliário Housi Responsabilidade Limitada)

(Marca Housi; administração e gestão pela Vórtx DTVM; consultoria imobiliária pela AVA Gestor de Recursos)

Recomendação: NEUTRO · Nota 5,5/10 · Cotação R$ 79,0 · P/VP 0,652 · DY 12m 4,9%

Análise e recomendação

O HOSI11 (FII Housi) é um FII de desenvolvimento residencial de gestão ativa em São Paulo, cuja tese é ganho de capital na venda de unidades e não renda recorrente de aluguel. O fundo concentra-se em 3 operações (Housi Jaú, Housi Urussuí e Vitacon Domingos de Morais), com 79% das unidades já vendidas e ganho de capital projetado de +72% sobre o valor investido (RG out/25). Em 01/06/2026 a cota fechou a R$ 79,15 contra um VP/cota de R$ 121,16 (mar/2026), o que dá P/VP de apenas 0,65 — 35% de desconto.

O grande porém é o estágio do ciclo: como o portfólio está em fase final de venda, a distribuição mensal despencou de R$ 0,60-0,70/cota ao longo de 2025 para R$ 0,04-0,07/cota em 2026, com meses sem qualquer distribuição (nov/25 e abr/26). Some-se a isso uma liquidez quase nula (volume médio de ~R$ 1,6 mil/dia, 30 cotas negociadas) e uma concentração extrema de cotistas (um único PJ detém 43,6% das cotas, e os três maiores somam 78%). O desconto de 35% sobre o VP só faz sentido para quem aposta que as vendas remanescentes serão concluídas perto do valor contábil e o caixa será devolvido via amortização/distribuição extraordinária. Recomendação: NEUTRO — é uma tese de evento (liquidação/colheita), não um FII de renda; serve apenas a investidor de nicho que aceite iliquidez e prazo incerto.

Tese de investimento

A tese do HOSI11 mudou de natureza. Durante 2021-2025 foi um FII de desenvolvimento residencial com ganho de capital, entregando total return acima do IFIX e distribuições de R$ 0,36-0,70/cota. Hoje, com 79% das unidades vendidas e ganho de capital projetado de +72%, ele virou essencialmente uma tese de evento: o investidor compra a R$ 79,15 (P/VP 0,65) apostando que o estoque remanescente será vendido perto do valor contábil e que o caixa (incluindo R$ 21,6 Mi de recebíveis) será devolvido via distribuição/amortização, fechando o desconto de 35% sobre o VP de R$ 121,16.

O contraponto é severo: a distribuição corrente despencou para R$ 0,04-0,07/cota (não é mais um fundo de renda), a liquidez é quase nula (~R$ 1,6 mil/dia), os cotistas são concentradíssimos (1 PJ com 43,6%) e o prazo de saída é incerto (Vitacon Domingos de Morais só entrega em 2028). O VP elevado depende de SPEs ainda não realizadas em caixa. É uma aposta de valor para nicho, não um FII para a carteira de renda do investidor comum.

Para quem é

  • Investidores de situações especiais que entendem teses de desconto patrimonial e liquidação de FIIs de desenvolvimento
  • Perfis que aceitam iliquidez extrema e horizonte indefinido em troca do potencial de fechamento do desconto de 35% sobre o VP
  • Quem já conhece o histórico do fundo e monitora de perto as vendas remanescentes e o recebimento dos recebíveis de venda

Para quem não é

  • Quem busca renda mensal recorrente — a distribuição caiu para R$ 0,04-0,07/cota e há meses sem pagamento
  • Investidores que precisam de liquidez — volume de ~R$ 1,6 mil/dia inviabiliza posições relevantes
  • Iniciantes em FII — a tese exige entender SPEs, ganho de capital, valor justo e dinâmica de desinvestimento
  • Quem não tolera concentração de governança (três cotistas controlam 78% das cotas)

Pontos de atenção e riscos

Distribuição despencou — fim do ciclo de vendas

O HOSI11 distribui ganho de capital de vendas, não aluguel. Em 2025 pagou R$ 0,59-0,70/cota ao mês (com extraordinários como R$ 1,16 em mai/25). Em 2026 a distribuição caiu para R$ 0,2536 (jan), R$ 0,0742 (fev), R$ 0,0412 (mar) e R$ 0,055 (mai), com nov/25 e abr/26 SEM distribuição. É o comportamento natural de um fundo de desenvolvimento que já vendeu a maior parte do estoque: o fluxo só volta quando novas unidades forem liquidadas. Quem compra por renda corrente está no fundo errado.

Liquidez quase inexistente (~R$ 1,6 mil/dia)

O volume financeiro médio diário nos últimos 12 meses foi de cerca de R$ 1,6 mil (mediana), com dias de apenas 1 a 40 cotas negociadas. Não há formador de mercado. Para um fundo com PL de R$ 69 Mi, isso significa que qualquer posição acima de poucos milhares de reais é praticamente impossível de montar ou desmontar sem mover o preço de forma relevante. A cota fica 'travada' em R$ 79,00 por dias seguidos.

Concentração extrema de cotistas

Pelo Informe Anual (12/2025), um único cotista PJ detém 250.000 cotas (43,60% do fundo), outro detém 114.465 cotas (19,96%) e um terceiro 83.897 cotas (14,63%). Os três maiores somam 78% das cotas; os 1.081 demais cotistas (quase todos PF) dividem apenas 21,8%. O free float real é mínimo, o que tanto explica a baixa liquidez quanto cria risco de governança — decisões de assembleia (inclusive eventual liquidação) ficam nas mãos de pouquíssimos.

VP/cota subiu de forma abrupta — ler com cautela

O VP/cota passou de R$ 106,92 (RG out/25) para R$ 121,16 (Informe Mensal mar/26), uma rentabilidade patrimonial de +13,4% só em março/26. Esse salto reflete reconhecimento contábil de resultado das SPEs (resultado contábil trimestral de R$ 8,23 Mi vs apenas R$ 0,42 Mi de efeito caixa no 1T26). Ou seja: boa parte da valorização patrimonial ainda NÃO virou caixa — depende da efetiva liquidação das unidades e do recebimento dos recebíveis de venda (R$ 21,6 Mi a receber por venda de imóveis em mar/26).

Prazo de saída do ciclo é incerto

Das três operações, Housi Jaú e Urussuí estão em estágio avançado de venda (66% e 82% vendido), mas o Vitacon Domingos de Morais tem entrega prevista só para nov/2028 e obras em 0% — é um estoque de longo prazo. O fundo é de prazo indeterminado e não há cronograma público de liquidação. O investidor que aposta no fechamento do desconto patrimonial não tem data definida para o evento.

Reestruturação de gestão — Housi/AVA/Vórtx

A administração, gestão, custódia e escrituração estão hoje concentradas na Vórtx DTVM (CNPJ 22.610.500/0001-88), com a AVA Gestor de Recursos como consultor especializado e a Housi Serviços Digitais como empresa especializada de locações. A marca 'Housi' elabora os relatórios gerenciais, mas não é a gestora fiduciária. Essa estrutura multi-camadas (administrador fiduciário + consultor + operadora de marca) dilui a clareza sobre quem efetivamente toma as decisões de venda/desinvestimento.

Risco de execução nas vendas remanescentes

O ganho de capital projetado (+72% consolidado) pressupõe vender as unidades em estoque ao preço médio das vendas já realizadas, corrigido por INCC 5% a.a. Em um mercado residencial de alto padrão em SP que pode esfriar, há risco de descontos nas últimas unidades (geralmente as menos atrativas do estoque) e de alongamento do prazo de recebíveis. O valor justo das SPEs no Informe Anual aparece com 0,00% de valorização/desvalorização no período — sinal de que o fundo NÃO remarca as SPEs com frequência, podendo haver surpresa na liquidação.

Sustentabilidade dos dividendos

O HOSI11 não sustenta mais distribuição recorrente relevante. Como FII de desenvolvimento na ponta final do ciclo, a renda vem de eventos pontuais de venda — daí a queda de R$ 0,70 (out/25) para R$ 0,04-0,07 (2026) e os meses sem pagamento. O caixa imediato é pequeno (R$ 1,15 Mi), mas há R$ 21,6 Mi de recebíveis de venda e R$ 12,8 Mi de estoque acabado a realizar. A tese não é de dividendo, é de devolução de capital conforme o estoque se realiza.

Sobre a gestora

O FII Housi opera sob uma estrutura de múltiplas camadas. A Vórtx DTVM acumula as funções de administrador fiduciário, gestor, custodiante, escriturador e distribuidor (CNPJ 22.610.500/0001-88). A AVA Gestor de Recursos atua como consultor imobiliário especializado, e a Housi (Housi Serviços Digitais / Housi Gestão Patrimonial) é a marca que dá nome ao fundo, opera as locações e elabora o relatório gerencial — mas não é a gestora fiduciária.

O diretor responsável pelo fundo na Vórtx é Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista (engenheiro, ITA + MBA IBMEC), na função desde 24/06/2025. A Vórtx é administradora fiduciária de referência no mercado de FIIs e fundos estruturados, mas a tese imobiliária depende da qualidade da consultoria (AVA) e da originação/marca (Housi). O track record histórico de total return foi forte (cota + rendimento acima do IFIX em parte do período 2021-2025), mas o fundo já está na ponta final do ciclo de desenvolvimento — o que muda completamente o perfil de risco/retorno daqui para frente.

Ver a análise completa da gestora Vórtx DTVM (admin/gestão) · AVA Gestor (consultoria) · Housi (marca) →

Conclusão

O HOSI11 (FII Housi) é um FII de desenvolvimento residencial de gestão ativa, com 3 operações em endereços nobres de São Paulo (Housi Jaú no Jardim Paulista, Housi Urussuí no Itaim Bibi e Vitacon Domingos de Morais na Vila Mariana). A tese sempre foi de ganho de capital na venda de unidades, e não de renda de aluguel. Em mar/2026, o fundo encerra com PL de R$ 69,48 Mi, VP/cota de R$ 121,16, 1.085 cotistas e 573.450 cotas. A operação consolidada já tinha 79% das unidades vendidas em out/25 (VGV R$ 112,5 Mi), com ganho de capital projetado de +72% sobre o valor investido. Historicamente, o fundo entregou total return forte (acima do IFIX em parte do período 2021-2025) e lucro líquido FY2024 de R$ 11,53 Mi.

O que define o fundo HOJE, porém, é o fim do ciclo. Com a maior parte do estoque vendida, a fonte do dividendo secou: a distribuição mensal despencou de R$ 0,60-0,70/cota ao longo de 2025 para R$ 0,04-0,07/cota em 2026, com nov/25 e abr/26 sem qualquer pagamento. Some-se a isso uma liquidez quase inexistente (volume médio de ~R$ 1,6 mil/dia, sem formador de mercado) e uma concentração extrema de cotistas (um único PJ detém 43,6% das cotas, e os três maiores somam 78%). O VP/cota saltou para R$ 121,16 por reconhecimento contábil das SPEs, mas o resultado financeiro (caixa) do 1T26 foi de apenas R$ 0,42 Mi contra R$ 8,23 Mi contábil — boa parte da valorização ainda não virou dinheiro, dependendo da efetiva venda do estoque e do recebimento dos R$ 21,6 Mi de recebíveis de venda.

Olhando para frente, o HOSI11 é essencialmente uma tese de evento e de valor: a R$ 79,15 (P/VP 0,65), o investidor aposta que o estoque remanescente será realizado perto do valor contábil e que o caixa será devolvido via distribuição/amortização, fechando o desconto de 35% sobre o VP. Os imóveis são de boa qualidade e alta liquidez imobiliária — o risco não é vender, é o preço das últimas unidades, o prazo (o Vitacon só entrega em nov/2028) e o fato de o fundo aparentemente não remarcar as SPEs ao valor justo. Para o investidor de renda, o fundo acabou; para o investidor de situações especiais que tolera iliquidez extrema, prazo indefinido e concentração de governança, há um desconto patrimonial real para apostar. Nota 5,5/10 — NEUTRO: oportunidade de nicho, não FII de carteira.