HTMX11 — FII Hotel MaxInvest
FII Hotel MaxInvest — fundo hoteleiro mais antigo da B3 (constituído em 13/02/2007 — 19 anos), CNPJ 08.706.065/0001-69. Ciclo de desinvestimento + novo ciclo de aquisições pós 16ª emissão (R$ 250 Mi captados em nov/2024).
Recomendação: MANTER · Nota 6,3/10 · Cotação R$ 133,53 · P/VP 0,8917 · DY 12m 11,38%
Análise e recomendação
O HTMX11 é o FII de hotel mais antigo do Brasil (constituído em 2007), com 19 hotéis em São Paulo operados majoritariamente pela Accor (Ibis/Novotel). A dupla BTG Pactual + HotelInvest tem track record de 17 anos e o fundo passou pela pior crise do setor (pandemia) e voltou a distribuir. O DPS médio de R$ 1,30/mês nos últimos 12 meses entrega DY de 11,4% sobre cota R$ 137,77, com P/VP 0,92. Após a 16ª emissão (R$ 250 Mi em Nov/24), o fundo quase dobrou de tamanho e está consumindo o caixa em aquisições. Volatilidade alta do dividendo (R$ 0,80–3,94 nos últimos 24 meses) e incerteza sobre o PERSE (benefício fiscal de PIS/COFINS dos hotéis em discussão judicial) são os pontos críticos. Para quem aceita variação de DPS em troca de exposição rara ao setor hoteleiro, faz sentido.
Tese de investimento
O HTMX11 oferece exposição rara ao setor hoteleiro brasileiro via 19 hotéis em São Paulo (operados por bandeiras top-tier — Ibis, Novotel, Meliá). É o FII de hotel mais antigo do Brasil (19 anos) e tem track record de atravessar ciclos completos: pré-pandemia, pandemia (DPS ~0), recuperação PERSE e novo ciclo de aquisições com a 16ª emissão (R$ 250 Mi em Nov/24). A tese estrutural é: turismo de negócios em São Paulo continua crescendo, RevPAR está em níveis recordes, e há pipeline de aquisições com cap rate ~12% para usar o caixa restante. Mas é um fundo onde o DPS oscila bastante mês a mês — não é veículo de renda previsível.
Para quem é
- Investidor experiente que entende sazonalidade hoteleira e aceita variação mensal de DPS
- Alocação setorial — quem quer 5-10% da carteira de FIIs em hotelaria como veículo único disponível com 19 anos
- Tese pró-turismo SP — apostando em RevPAR alto + Selic em queda + crescimento corporativo
- Cota próxima do VP — P/VP 0,92 não é desconto pesado, mas margem de segurança para entrar
Para quem não é
- Aposentado/renda fixa mensal — DPS oscila 4-5x entre meses, sem previsibilidade
- Quem quer alta liquidez — volume médio R$ 235 mil/dia limita posições > R$ 50k
- Avesso a risco macro — recessão derruba RevPAR rapidamente; setor é cíclico
- Não aceita risco regulatório — PERSE em discussão, IR sobre dividendos em discussão
- Quem busca DY > 13% — DY de 11,4% é mediano para o setor de tijolo
Pontos de atenção e riscos
Volatilidade alta do dividendo (CV24m = 46%)
DPS oscilou entre R$ 0,80 (mar/25) e R$ 3,94 (dez/24) nos últimos 24 meses. A variação reflete duas componentes: (a) renda recorrente de hotéis sazonal (carnaval, férias, eventos), e (b) vendas oportunísticas de quartos que entram como dividendos extraordinários. Em meses sem venda relevante, o DPS volta para R$ 0,80–1,20.Risco PERSE — discussão judicial em curso
O benefício fiscal PERSE (isenção de PIS/COFINS e IRPJ/CSLL) foi revogado em abr/2025. Operadoras hoteleiras moveram ações judiciais para manter o benefício até ago/2027 (prazo original). Resultado adverso pode reduzir margem operacional dos hotéis em ~5-8 pp, com impacto direto na renda recorrente distribuída ao fundo.Concentração extrema em 1 ativo: Ibis Morumbi (~26% do PL)
O conjunto Ibis + Novotel + Ibis Budget Morumbi (todos no entorno do Estádio do Morumbi) representa ~55% do PL. Eventos no estádio (shows AC/DC, jogos) são vetor positivo recente, mas concentração geográfica e de bandeira (Accor) é elevada. Vacância ou problema operacional no Ibis Morumbi tem efeito sistêmico.PL dobrou em Nov/24 — fundo em fase de execução do pipeline
A 16ª emissão (R$ 250 Mi) concluída em nov/2024 levou o PL de R$ 200 Mi para R$ 432 Mi e o número de cotas de 1,5 mi para 2,888 mi. O caixa líquido começou em R$ 216 Mi (dez/24) e foi sendo consumido em aquisições (Novotel Morumbi R$ 106,6 Mi; Ibis Budget Morumbi R$ 8,8 Mi). Resta R$ 32,4 Mi (mar/26) — espaço para mais aquisições do pipeline original (4 hotéis, 589 quartos).Setor hoteleiro depende do ciclo macro/eventos
Receita de hotéis é altamente sensível a (a) atividade corporativa em SP, (b) calendário de eventos (Lollapalooza, Expo Revestir, shows no Morumbis), (c) preço do dólar (turismo de negócios), (d) desemprego/PIB. Em recessão profunda, RevPAR pode cair 30-40% rapidamente. O ciclo atual de cortes de Selic é favorável, mas qualquer reversão macro pressiona o DPS.Liquidez moderada (R$ 235 mil/dia)
Volume médio diário recente de R$ 235 mil/dia (últimas 4 semanas). Posições acima de R$ 50k já mexem o preço — incompatível com saída rápida. Em 2024 o volume médio chegou a R$ 540 mil/dia (durante a 16ª emissão); fora desses períodos, fica mais reduzido.
Sustentabilidade dos dividendos
O fundo está FAZENDO caixa nos últimos 12 meses: payout médio ~78% (distribuiu menos do que gerou). O 2S25 fechou com R$ 25,4 Mi de lucro caixa vs R$ 24,4 Mi distribuídos (resultado +R$ 1 Mi). O 1S26 (jan-fev) já mostra resultado +R$ 5,7 Mi acumulado. Caixa líquido cresceu de R$ 17,8 Mi (jun/25) para R$ 32,4 Mi (mar/26). Mas o DPS é volátil mês a mês: em dezembros, vem extra (R$ 3,94 em dez/24, R$ 3,25 em dez/23); em meses sem venda, fica em R$ 0,80-1,20. A sustentabilidade do DPS recorrente de R$ 1,00-1,30 é boa; a repetição do DPS extraordinário de dezembro depende de novas vendas.
Sobre a gestora
A BTG Pactual Gestora é uma das maiores casas de FIIs do Brasil, com R$ 30+ bilhões em real estate. A HotelInvest (consultor imobiliário desde a constituição) é parceira fundadora — a dupla opera o maior portfólio hoteleiro do país: 57 hotéis e ~4,2 mil quartos em 8 estados via dois FIIs (HTMX11 + outros). Track record de 17 anos no setor, com prêmios InfoMoney/IBMEC (2017, 2019, 2023). A 16ª emissão (Nov/24) foi precificada com ágio de 8,5% sobre o VP — sinal de que o gestor avaliou o momento de mercado como favorável para captar e expandir.Ver a análise completa da gestora BTG Pactual Gestora de Recursos + HotelInvest →
Conclusão
O FII Hotel MaxInvest (HTMX11) é uma peça única no universo de FIIs brasileiros: o veículo de hotel mais antigo da B3 (constituído em 13/02/2007), com 19 hotéis em São Paulo operados por bandeiras top-tier (Ibis, Novotel, Meliá, Estanplaza, Intercity) e gestão integrada da dupla BTG Pactual + HotelInvest, que opera o maior portfólio hoteleiro listado do país (57 hotéis e 4,2 mil quartos via dois FIIs).
O fundo entrega DY 12m de 11,4% sobre cota de R$ 137,77 e P/VP de 0,92 — fair value para o segmento. A conjunção de 16ª emissão (R$ 250 Mi em Nov/24) + execução parcial do pipeline (Novotel Morumbi e Ibis Budget Morumbi adquiridos; Ibis Morumbi e Ibis Ibirapuera ainda parciais) + Selic em queda compõem cenário positivo de curto-médio prazo.
O DPS é altamente volátil — variou de R$ 0,80 a R$ 3,94 nos últimos 24 meses (CV 46%) — porque combina renda recorrente (operação dos hotéis) com extras pontuais (vendas de quartos no ciclo de desinvestimento). Quem busca renda mensal previsível NÃO se encaixa; quem aceita variação em troca de exposição setorial rara, sim.
Os dois riscos críticos são: (1) o desfecho judicial do PERSE (benefício fiscal PIS/COFINS/IRPJ dos hotéis em discussão desde abr/2025), que pode comprimir a margem operacional dos hotéis em 5-8 pp se decisão for adversa; e (2) a concentração no cluster Morumbi (Ibis + Novotel + Ibis Budget = 55% do PL) — eventos micro-regionais afetam mais da metade do fundo simultaneamente.
Para investidor que quer exposição setorial diversificadora (5-10% da carteira de FIIs em hotelaria) com gestão referência e aceita a sazonalidade do setor, HTMX11 é a melhor opção do mercado. Para quem quer DPS estável ou desconto patrimonial relevante, melhor procurar outro segmento.