P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 88,48
R$ 84,8 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
3.657
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
CNPJ 40.011.251/0001-96 — gestão da BREI (Brazilian Real Estate Investments) com administração BTG Pactual; classificação ANBIMA Papel/CRI Gestão Ativa.
Segmento: Papel — CRI High Yield (Residencial, BTS, Loteamento, Logístico) · Cotação R$ 40,8 · P/VP 0,4611 · VP/cota R$ 88,48 · Patrimônio R$ 84,8 Mi · 3.657 cotistas
O IBCR11 (FII de CRI Integral BREI) é um fundo imobiliário do segmento Papel — CRI High Yield (Residencial, BTS, Loteamento, Logístico). CNPJ 40.011.251/0001-96 — gestão da BREI (Brazilian Real Estate Investments) com administração BTG Pactual; classificação ANBIMA Papel/CRI Gestão Ativa.
Fundo que empresta a incorporadoras via títulos imobiliários com garantia real, repassando os juros como renda mensal. Fique atento: dois empréstimos que somam mais de um terço do patrimônio estão em execução judicial e podem travar os rendimentos por mais de um ano.
Esta página é a ficha do IBCR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BREI — Brazilian Real Estate Investments.
A BREI (Brazilian Real Estate Investments Ltda., CNPJ 14.744.231/0001-14) é uma gestora boutique sediada na Av. Brigadeiro Faria Lima 1.663 em São Paulo, autorizada pela CVM desde 2014 (Ato Declaratório 13.584). É especializada em crédito imobiliário high yield, com foco em CRIs de término de obra residencial, BTS, loteamento e estoque. A administração do IBCR11 é exercida pelo BTG Pactual Serviços Financeiros (DTVM). A gestão tem mantido transparência razoável nos relatórios mensais, com palavras objetivas sobre os eventos de crédito do CRVO (vencimento antecipado anunciado e detalhado em dez/25 e jan/26) e Olimpo (default explicitado em fev/26). A retórica da gestão é defensiva — "laudo das garantias supera saldo devedor" — mas a TIR desde IPO (-8% a.a. na cota; +50% retorno total considerando dividendos) reflete um histórico de erro na seleção/precificação do risco de crédito original.Ver a análise da gestora BREI — Brazilian Real Estate Investments →
11 CRIs IPCA+9,77% (taxa HTM) com dois eventos de crédito ativos e Braspark em reestruturação
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-crvo | — | 27,3% | — |
| cri-vivatti | — | 9,0% | — |
| cri-pateo-ii | — | 10,4% | — |
| cri-pateo-iii | — | 7,6% | — |
| cri-villa-residence | — | 8,9% | — |
| cri-loft | — | 7,1% | — |
| cri-olimpo | — | 7,2% | — |
| cri-gdp | — | 2,6% | — |
| cri-braspark | — | 5,9% | — |
| cri-next | — | 0,1% | — |
| cri-maehara | — | 9,9% | — |
| TRX Yield FII | — | 2,3% | — |
| Bime FII | — | 1,6% | — |
HHI 0,143 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo 53,3% · Rio Grande do Sul 28,4% · Santa Catarina 18,2% · Espírito Santo 0,1% |
| Por indexador | IPCA+ 100,0% |
P/VP de 0,59 (cota R$ 53,00 vs. VP R$ 89,48 em mar/26) — desconto de 41% sobre o valor patrimonial. É um dos descontos mais agressivos da subclasse de papel HY, refletindo o risco específico do CRVO + Olimpo.
último fechamento R$ 40,8 · mínima histórica R$ 39,54 · máxima R$ 82,52 · valor patrimonial por cota R$ 88,48.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 308.000 · média de 12 meses de R$ 191.000.
Liquidez baixa. Posição de R$ 1 Mi leva ~16 dias úteis para liquidar sem mover preço (assumindo absorção máxima de 20% do volume diário).
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Lançamento via ICVM 476 com captação restrita: 802.921 cotas a R$ 100,00 = R$ 80,3 Mi para 323 cotistas. |
| PICO DO DPS | Primeiro ano completo com DPS médio de R$ 1,19/cota. Pico em jan-mar/22 a R$ 1,50/cota. |
| ESTABILIZAÇÃO | DPS converge para R$ 0,90-1,00/cota. Total ano R$ 11,41 (DY 11,89%). |
| ENCHENTE RS | Enchente histórica no Rio Grande do Sul afeta a operação CRVO (BTS Unidasul em São Leopoldo). |
| REESTRUTURAÇÃO PATEO | Pateo Boa Vista é reestruturado em duas emissões. Taxas elevadas para IPCA+13%/12,5%. |
| OLIMPO EM DEFAULT | CRI Olimpo não paga amortização bullet final em 22/01/2025 — declaração de default técnico. |
| QUEDA DO DPS | DPS médio cai para R$ 0,79 (vs. R$ 0,85 em 2024). Total ano R$ 9,51 (DY 10,44%). |
| WAIVER ENCERRADO | Comunicado em RG dez/25: gestão sinaliza que waivers ao CRVO terminam em dezembro. |
| VENCIMENTO ANTECIPADO CRVO | Em 23/01/2026 a securitizadora Virgo decreta o vencimento antecipado do CRI CRVO. |
| FASE ATUAL | Fundo opera com DPS estabilizado em R$ 0,60 e reserva mínima. Aguarda execução do CRVO. |
Fundo que empresta a incorporadoras via títulos imobiliários com garantia real, repassando os juros como renda mensal. Fique atento: dois empréstimos que somam mais de um terço do patrimônio estão em execução judicial e podem travar os rendimentos por mais de um ano.