INLG11 — Inter Logístico FII

Inter Logístico Fundo de Investimento Imobiliário FII Responsabilidade Limitada (CNPJ 34.598.181/0001-11) — gestão Inter Asset, administração Inter DTVM, consultor LOG CP

Recomendação: MANTER · Nota 6,0/10 · Cotação R$ 66,57 · P/VP 0,626 · DY 12m 10,14%

Análise e recomendação

O INLG11 é um fundo de logística classe A com vacância zero em 4 galpões modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG e Rio Campo Grande/RJ — 113,9 mil m² ABL). Em jan/2026 o gestor cortou o DPS de R$ 0,76 para R$ 0,60 ao recompor a reserva após distribuir o ganho de capital da venda de Goiânia (set/24). Em mar/2026 a AGE aprovou recompra de cotas e possibilidade de alavancagem — abrindo um novo capítulo de crescimento. O P/VP de 0,67 oferece desconto patrimonial relevante e o DY ao preço atual de 10,1% é competitivo, mas o investidor precisa entender que 59% dos contratos vencem em 2027 — vetor central do risco para o próximo ciclo.

Tese de investimento

O INLG11 é um FII de logística classe A com 4 galpões modulares totalizando 113,9 mil m² de ABL, vacância zero e contratos 100% indexados ao IPCA. Após distribuir a apreciação imobiliária da venda de Goiânia (set/2024), o gestor cortou o DPS para R$ 0,60 em jan/2026 (recomposição de reserva). A AGE de mar/2026 abriu duas portas estruturais: recompra de cotas com cancelamento (acretiva com P/VP 0,67) e alavancagem direta. O ciclo dos próximos 18 meses é definido pelos vencimentos de 2027 (59% da receita) e pela execução das novas ferramentas.

Para quem é

  • Investidor que valoriza taxa baixa (0,46% a.a.) e qualidade de ativos — galpões classe A com pé-direito 12m e carga 6 ton/m², em mercados com vacância caindo e preço de locação subindo.
  • Quem busca proteção inflacionária pura — 100% dos contratos são IPCA, sem mistura de IGP-M ou pré.
  • Investidor com horizonte 24+ meses que aceita conviver com o risco da renegociação 2027 esperando o destravamento via recompra ou alavancagem disciplinada.
  • Quem quer exposição logística diluída — 33 clientes em 14 estados pulverizam o risco de mono-inquilino sem precisar comprar cotas de 5-6 fundos diferentes.

Para quem não é

  • Quem busca DPS crescente nos próximos 12 meses — DPS está em R$ 0,60 e a recomposição de reserva sustenta esse patamar; aumento depende de aquisição com cap rate atrativo.
  • Investidor que rejeita conflito de interesse — LOG CP é parte relacionada (consultor + administrador de locações + co-vendedora dos ativos).
  • Quem teme alavancagem em FII — a AGE de mar/26 abriu a porta para o fundo emitir dívida via alienação fiduciária dos imóveis.
  • Quem precisa de alta liquidez diária — volume médio diário de R$ 100-450 mil; posições > R$ 500 mil exigem dias para liquidar.

Pontos de atenção e riscos

59% dos contratos vencem em 2027

Vencimento dos contratos por receita de locação está concentrado em 2027 (59,4%), com mais 8,6% em 2026 e 12,2% em 2028. A renovação dessa janela define o DPS dos próximos 18-24 meses. Inquilinos com operação híbrida representam 52,1% e e-commerce 18,2% do ABL.

DPS cortado de R$ 0,76 para R$ 0,60 em jan/26

Em jan/2026 o DPS caiu de R$ 0,76 (dez/25) para R$ 0,60 e ficou nesse patamar em fev/26 e mar/26. O movimento foi recomposição de reserva após distribuição da apreciação imobiliária da venda de Goiânia (set/24). O resultado-caixa mensal médio de jan-mar/26 ficou em R$ 2,8 Mi, em linha com a distribuição de R$ 2,7 Mi (R$ 0,60 × 4,51 mi cotas).

AGE Mar/26 aprovou alavancagem direta — fim da era 'sem dívida'

Em 18/03/2026 a AGE aprovou que o fundo possa se alavancar diretamente via alienação fiduciária dos imóveis (era proibido pelo regulamento anterior). A gestora condiciona o uso a aquisições com cap rate superior à taxa real da dívida. Catalisador potencial se bem executado, mas muda o perfil de risco do fundo.

AGE também aprovou programa de recompra de cotas

A mesma AGE aprovou recompra de cotas com cancelamento. Com cota a 0,67× VP e VP de R$ 106,34, recompras a preço de mercado seriam fortemente acretivas (cada cota recomprada elevaria VP/cota dos remanescentes). Catalisador de fechamento do desconto patrimonial.

Concentração de cotistas: 1 detém 22,8% das cotas

Pelo Informe Anual 2025, 1 cotista detém 22,84% (1.030.377 cotas), 1 detém 15,14% (683.124 cotas) e 1 detém 12,47% (562.677 cotas). Esses três cotistas (todos PJ) concentram 50,4% das cotas emitidas. Liquidez no secundário pode oscilar com decisões desses agentes; risco de pressão vendedora se algum deles redimensionar a posição.

LOG CP é parte relacionada — direito de preferência polêmico

O consultor especializado e administrador de locações é a LOG Commercial Properties (CNPJ 09.041.168/0001-10), que é também a vendedora dos ativos cuja venda foi noticiada na AGE de mar/26 (Gaiolli, Contagem e Viana). A gestora rejeitou o direito de preferência em Contagem e Viana e mantém Gaiolli em avaliação — conflito de interesse declarado que exige acompanhamento.

Inadimplência de 2,1% em mar/26 (3 locatários)

Inadimplência caiu de 8,5% (abr/25) para 2,1% em mar/26 — tendência positiva. Mas em fev/26 chegou a 7,33% e o histórico mostra oscilação. O fundo afirma que o histórico de recuperação é de curtíssimo prazo (mês seguinte ao inadimplemento).

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS de R$ 0,60 é sustentável com a geração de caixa atual (R$ 2,8 Mi/mês × 4,5 mi cotas = R$ 0,62/cota). O ponto de inflexão é 2027: 59,4% da receita de locação vence nesse ano, e a renovação define se o DPS sobe (cap rate de mercado em Guarulhos sugere upside) ou cai (Rio CG e Contagem mais frios).

Sobre a gestora

A Inter Asset (controlada do Banco Inter, ex-Intermedium) é a gestora do INLG11 desde o IPO em nov/2019. Conta com a LOG Commercial Properties como consultora imobiliária e administradora de locações — parte relacionada que também aparece em transações com o fundo (vendas dos ativos coproprietários). A administração fiduciária é da Inter DTVM. A gestão entregou um portfólio de 4 galpões classe A com vacância média de 1,0% desde o IPO, fez a primeira reciclagem (venda de Goiânia em set/24 por R$ 116,2 Mi) e aprovou na AGE de mar/2026 ferramentas modernas — recompra de cotas e alavancagem. Auditor independente (Grant Thornton) emitiu opinião sem ressalvas em 2025.

Ver a análise completa da gestora Inter Asset Gestão de Recursos →

Conclusão

O INLG11 é um FII de logística enxuto e bem-cuidado: 4 galpões classe A modulares (Gaiolli/SP, Viana/ES, Contagem/MG e Rio Campo Grande/RJ) totalizando 113,9 mil m² de ABL, com vacância zero pelo segundo mês consecutivo, inadimplência caindo de 8,5% (abr/25) para 2,1% (mar/26) e 33 clientes pulverizados em 14 estados. A gestão é da Inter Asset (Banco Inter) com taxa de administração competitiva de 0,46% a.a. e sem performance.

O ponto delicado é o corte de DPS de R$ 0,76 para R$ 0,60 em jan/2026 — recomposição de reserva após distribuição da apreciação imobiliária da venda de Goiânia (set/2024). O resultado-caixa mensal de R$ 2,8 Mi nos 3 primeiros meses de 2026 sustenta o DPS atual; o ponto de inflexão é a renegociação dos contratos que vencem em 2027 (59,4% da receita de locação). Em Gaiolli/SP o preço de mercado já está em R$ 35,56/m² (vs locação atual R$ 28,13) — upside relevante. Em Rio Campo Grande, o cenário é mais frio.

A AGE de mar/2026 abriu duas portas estruturais: recompra de cotas com cancelamento (acretiva com P/VP 0,67) e alavancagem direta via alienação fiduciária. Ambas têm potencial transformacional se bem executadas — mas mudam o perfil de risco do fundo. Investidor que entra hoje aposta em queda de Selic + execução disciplinada da gestão.