ex-LUGG11 (Luggo) — fundo de tijolo residencial multifamily com 5 prédios de aluguel
Segmento: Tijolo - Residencial Multifamily · Cotação R$ 72,53 · P/VP 0,6078 · VP/cota R$ 119,33 · Patrimônio R$ 135 Mi · 5.665 cotistas · 5 ativos
O INRD11 (Inter Residence FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Residencial Multifamily. ex-LUGG11 (Luggo) — fundo de tijolo residencial multifamily com 5 prédios de aluguel
Dono de cinco prédios de aluguel residencial em Minas Gerais e São Paulo, era um dos poucos FIIs de multifamily do Brasil — alugava apartamentos e distribuía o aluguel como renda. Fique atento: fundo em extinção, imóveis vendidos ao INHF11; cotistas receberão cotas do INHF11.
Esta página é a ficha do INRD11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Inter Asset Gestão de Recursos Ltda..
A Inter Asset é o braço de gestão de recursos do grupo Inter (CNPJ 05.585.083/0001-41), sediada em Belo Horizonte. Administra o INRD11 desde a constituição em dez/2019, originalmente sob a marca LUGG11 / Luggo, rebatizado em nov/2022 para Inter Residence quando o fundo absorveu o ativo Inter Residence Barbacena na 2ª emissão.
A gestão tem se mostrado disciplinada na operação: ocupação consolidada acima de 90% há 14 meses, distratos em queda (de 7,6% em jan/25 para 2,7% em dez/25), DPS crescente e estável (R$ 0,55 em set/22 → R$ 0,69 em mar/26 — alta de 25% em 3,5 anos). Taxa total de 1,00% a.a. (administração + gestão + administração imobiliária) é baixa para o trabalho operacional envolvido em gerir 490 unidades residenciais com locação direta — comparável à mediana de FIIs de tijolo, mas sem o overhead de FoF.
O programa de recompra de cotas iniciado em 2024 (620 cotas canceladas até dez/25) sinaliza alinhamento — o gestor reconhece o desconto e usa caixa para gerar valor por cota. Pontos de atenção: o suporte ao papel no mercado é fraco (volume despencou em 2025), e a comunicação se restringe ao Relatório Gerencial mensal — não há lives, calls ou programa de relacionamento ativo com cotistas.
Ver a análise da gestora Inter Asset Gestão de Recursos Ltda. →
5 prédios residenciais multifamily, 490 unidades, em 4 cidades — Belo Horizonte, Campinas e Curitiba
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Residencial Cipreste | Rua das Espatódias, 610 — Belo Horizonte/MG | 100,0% | 0,929% |
| Residencial Cenarium | Rua Santa Maria Rosselo, 180 — Campinas/SP | 100,0% | 0,875% |
| Residencial Ecoville | Rua Casemiro Augusto Rodack, 287 — Curitiba/PR | 100,0% | 0,909% |
| Residencial Lindóia | Rua Capitão João Zaleski, 750 — Curitiba/PR | 100,0% | 0,945% |
| Inter Residence Barbacena (Short Stay parcial) | Rua Tenente Brito Melo, 472 — Belo Horizonte/MG | 100,0% | 0,737% |
HHI 0,224 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 62,5% · Sul 37,5% |
P/VP de 0,66 — fundo negociando a 66% do valor patrimonial. Em outras palavras, comprando R$ 100 de imóvel por R$ 66. Em P/VP histórico, papel oscilou entre 0,55 (mín fev/25) e 0,90 (final 2023). O desconto persistente em ~34% sugere fair value ajustado para a baixa liquidez do papel — não é anomalia.
último fechamento R$ 72,53 · mínima histórica R$ 60,01 · máxima R$ 148,00 · valor patrimonial por cota R$ 119,33.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 17.273 · média de 12 meses de R$ 45.754.
Liquidez crítica. Volume médio mensal caiu 73% em 2025 (de R$ 1,39 mi em jan para R$ 380 mil em dez). Posição de R$ 100 mil exige ~29 dias úteis para sair sem mover preço — incompatível com qualquer necessidade de liquidez de curto prazo. Para alocações > R$ 500 mil, o papel deve ser tratado como ilíquido.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO como LUGG11 (Luggo Fundo de Investimento Imobiliário) | Constituição do fundo (CNPJ 34.835.191/0001-23) com captação de R$ 90 mi. Aquisição inicial de 4 prédios: Cipreste/BH, Lindóia/Curitiba, Ecoville/Curitiba e Cenarium/Campinas. Total inicial de ~452 unidades para locação residencial. |
| Fase de estabilização — DPS subindo de R$ 0,02 para R$ 0,57 | Período pós-IPO marcado por subida gradual da ocupação. Primeiro DPS pago: R$ 0,024 em jan/2020 (mês incompleto pós-IPO). Em jun/2021, laudo de reavaliação eleva PL/cota de R$ 109,55 para R$ 124,68 (+13,9%). DPS atinge R$ 0,57 em dez/2021 com ocupação de 94,5%. |
| 2ª Emissão + Rebranding — LUGG11 vira INRD11 | Captação de R$ 17,9 mi na 2ª emissão de cotas (90.290 cotas novas). Aquisição do Inter Residence Barbacena (38 unidades em BH). Fundo é renomeado para Inter Residence FII e passa a operar sob ticker INRD11. Conjunto de 5 prédios e 490 unidades chega à composição atual. |
| Consolidação pós-rebranding — DPS estabiliza em R$ 0,52-0,55 | Primeiro ano completo como INRD11. Fundo passa a ter 1.130.706 cotas, PL de R$ 133 mi e VP/cota de R$ 117,70. DPS oscila entre R$ 0,52 e R$ 0,55. Ocupação no portfólio integrado (com Barbacena) passa por fase de adaptação — Barbacena cai para ~80%. |
| Desconto temporário em taxas de admin/gestão | Gestor, Consultor Imobiliário e Administradora concedem desconto nas taxas até dez/2024 — sinal de alinhamento com cotistas em ano de pressão setorial. RG dez/2024 menciona que esse desconto contribuiu para o resultado caixa do período. |
| Reavaliação negativa dos imóveis — VP/cota cai 5% | PL/cota cai de R$ 123,77 (mar/24) para R$ 117,50 (jun/24) — laudo de reavaliação reconhece queda no valor de mercado dos imóveis. PL em valor absoluto cai de R$ 139,9 mi para R$ 132,8 mi. |
| Programa de recompra de cotas iniciado | Gestão lança programa de recompra usando momentos de desconto patrimonial para gerar valor. Até dez/2025: 620 cotas recompradas e canceladas. Estratégia visa elevar VP/cota e DPS por cota — alinhamento concreto com cotistas. |
| Estratégia Short Stay no Inter Residence Barbacena | Gestão inicia teste de locação por curta temporada (Short Stay) em Barbacena para combater vacância persistente. Ocupação Short Stay parte de 70,8% em set/25 e cai para 37,6% em dez/25 (após estratégias comerciais agressivas iniciais). Receita por unidade: R$ 2.757/mês (Short) vs R$ 4.000+ (Long). |
| DPS atinge recorde histórico de R$ 0,67 | Distribuição de R$ 0,67/cota em dez/2025 — maior já paga pelo fundo. Receita bruta de R$ 1,03 mi acima da média histórica. Ocupação consolidada de 92,9% — 14º mês consecutivo acima de 90%. Cota fecha o ano valorizada 11,7%. |
| DPS sobe para R$ 0,69 — novo recorde | Distribuição de R$ 0,69/cota em mar/2026 (paga em 15/04/2026). Número de cotistas em 6.005 (vs 7.905 em dez/24 — queda de 24% no período). Programa de recompra reduziu cotas para 1.129.766. Ativo total R$ 134,8 mi e VP/cota R$ 118,31. |
| DPS sobe para R$ 0,71 — novo recorde (+2,9% vs mar/26) | Distribuição anunciada de R$ 0,71/cota em abr/2026 (Rendimentos a distribuir R$ 802.133,86 ÷ 1.129.766 cotas). Caixa líquido (item 9) cresceu para R$ 2,09 mi mesmo após pagamento da distribuição recorde. Cotistas em 5.945 (-60 vs mar/26). VP/cota em R$ 118,34. Confirma a trajetória de aceleração do DPS no 1S/2026. |