Fundo de escritórios corporativos premium em SP e RJ, gerido pela Kinea (Itaú Unibanco) — CNPJ 52.219.978/0001-42
Segmento: Tijolo — Escritórios (Lajes Corporativas SP+RJ) · Cotação R$ 63,98 · P/VP 0,5966 · VP/cota R$ 107,25 · Patrimônio R$ 1,03 Bi · 28.318 cotistas · 4 ativos
O KORE11 (Kinea Oportunidades Real Estate FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Escritórios (Lajes Corporativas SP+RJ). Fundo de escritórios corporativos premium em SP e RJ, gerido pela Kinea (Itaú Unibanco) — CNPJ 52.219.978/0001-42
Quatro edifícios corporativos de alto padrão em São Paulo e no Rio, geridos pela Kinea (Itaú), sem nenhuma dívida. Fique atento: a garantia de renda paga pela vendedora dos imóveis está perto do fim e já vinha completando o resultado em alguns meses, enquanto os andares vagos aumentaram.
Esta página é a ficha do KORE11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Kinea Investimentos.
A Kinea Investimentos é a gestora de alternativos do Itaú Unibanco, fundada em 2007, com mais de R$ 90 bilhões sob gestão em FIIs, FIPs, multimercados e private equity. No segmento de FIIs é uma das três maiores casas do Brasil — KNCR11, KNIP11, KNHY11, KNRI11, KNSC11, KORE11 e outros. A casa tem reputação acima da média em transparência, qualidade dos relatórios mensais e disciplina patrimonial. O KORE11 é o fundo de tijolo mais novo da casa (IPO Dez/2023), focado em escritórios premium em SP+RJ — categoria que historicamente sofreu na Kinea pela exposição direta ao ciclo de Selic alta. O administrador é a Intrag DTVM (Itaú) e o custodiante é o próprio Itaú Unibanco S.A. A diretora responsável é Roberta Anchieta Silva (Itaú desde Maio/2017).4 edifícios corporativos premium em SP+RJ, totalmente integralizados em Dez/2025 (última parcela de aquisição paga)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Centro Empresarial Botafogo | Praia de Botafogo, 300 — Botafogo — Rio de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,9755% |
| Morumbi Office Tower | Av. Roque Petroni Júnior, 999 — Chácara Santo Antônio — São Paulo/SP | 82,0% | 0,948% |
| Alameda Santos (Ed. Paulista) | Alameda Santos, 2477 — Cerqueira César / Av. Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | 0,8679% |
| Corporate Plaza | Rua Alexandre Dumas, 2100 — Chácara Santo Antônio — São Paulo/SP | 89,0% | 0,9054% |
HHI 0,4 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por locatário | 60+ inquilinos diversificados |
| Por indexador | IPCA 64,0% · IGP-M 36,0% |
P/VP de 0,65 representa desconto de 35% sobre o valor patrimonial. Cota R$ 69,00 vs VP R$ 106,13. Entre os mais descontados do segmento de escritórios premium.
último fechamento R$ 63,98 · mínima histórica R$ 61,25 · máxima R$ 112,98 · valor patrimonial por cota R$ 107,25.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 2.134.485 · média de 12 meses de R$ 2.664.986.
Liquidez boa para fundo de R$ 700 mi de market cap. Volume médio de R$ 2,1 mi/dia (21d). Posição de R$ 1 mi sai em ~2 dias úteis sem impacto material no preço. Para posições acima de R$ 5 mi pode ser necessário fracionar em mais dias.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Aprovação da 1ª Emissão e Oferta | Aprovação da 1ª Emissão (até R$ 770 mi) — 7,7 mi de cotas a R$ 100,00 cada + Taxa de Distribuição 2,35%. Coordenador Líder: Itaú BBA. Estudo de Viabilidade projetou retorno-alvo de 15% a.a. nos 2 primeiros anos (com auxílio da RMG) e 8% a.a. estabilizado a partir de 2026. |
| IPO + Aquisição dos 4 imóveis + RMG contratada | Início das operações em 01/12/2023 com 9,625 mi de cotas emitidas. Aquisição simultânea dos 4 imóveis (Botafogo, Morumbi Tower, Alameda Santos, Corporate Plaza) da São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. , com Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 93 mi para 24-36 meses, suficiente para sustentar DPS de 15% a.a. no início. |
| 1º DPS regular: R$ 1,25/cota | Primeiro DPS regular pós-IPO, em R$ 1,25/cota. DY 15% a.a. anunciado, sustentado pela combinação de aluguéis + RMG semestral de R$ 10 mi por semestre + receita financeira sobre o caixa não utilizado. |
| Fim do 1º ano — caixa em R$ 67 mi, RMG saldo R$ 18 mi | Em Dez/2024 o caixa líquido estava em R$ 67 mi e o saldo restante da RMG era estimado em R$ 18 mi (para uso em 1S2025). DPS estável em R$ 1,25/cota e número de cotistas subiu de 14,7 mil (IPO) para 19,8 mil . |
| Esclarecimento sobre oscilação atípica + Gestor publica vídeo | Em 31/01/2025 a Kinea publicou comunicado explicando que a queda nas cotas reflete o ambiente macro (Selic alta + IFIX em queda) e não problemas operacionais. "A carteira do KORE11 está saudável e não apresenta riscos de alavancagem." Gestor reforçou que as regiões estratégicas (SP+RJ) seguem com melhora de vacância. |
| Pagamento da última parcela de aquisição: R$ 281 mi | Em Dez/2025 foi paga a última parcela de R$ 281,3 mi referente à aquisição dos 4 imóveis — integralmente com caixa, sem nova captação. Caixa caiu de R$ 47 mi (Set/25) para o saldo enxuto pós-pagamento. |
| Gestor anuncia corte de DPS para R$ 0,60 | Junto com a publicação do Relatório de Dez/2025 (em 05/01/2026), o gestor anunciou que a partir de Jan/26 o DPS seria de R$ 0,60/cota (vs R$ 1,25 anterior — queda de 52%), refletindo o esgotamento da RMG. Yield estimado de 9,7% a.a. sobre a cota de R$ 74,45 da época. |
| Prorrogação da renúncia de taxa do gestor | Instrumento Particular de Alteração do Regulamento mantém a Taxa Global em 0,98% a.a. durante todo 2026 , com retorno automático para 1,20% a.a. em 01/01/2027. |
| 1º DPS pós-RMG: R$ 0,60/cota | Primeiro pagamento no novo patamar. Receita de aluguéis em caixa de R$ 6,78 mi + receita financeira R$ 401 mil, vs distribuição de R$ 5,78 mi — fundo gerou caixa positivo em R$ 430 mil/mês mesmo no patamar reduzido. Cobertura confirmada. |
| Vacância em mínima histórica (1,86%) — Terra Brasil entra no Corporate Plaza | Em Mar/2026 a vacância física caiu para 1,86% (de 2,41% em Fev/26) com a entrada da Terra Brasil no Corporate Plaza (321 m²). Vacância financeira em 2,08%. Cobertura do DPS confirmada por 3 meses consecutivos. |
| OI S/A devolve 3 conjuntos no Morumbi Tower — vacância sobe para 4,52% | Em Mai/2026, a OI S/A devolveu 3 conjuntos no Ed. Morumbi Office Tower , elevando a vacância física de 2,82% (Abr/26) para 4,52% (financeira: 4,09%). Gestora considera oportunidade: conjuntos mobiliados, prontos para locação, potencial de aluguel por valor superior. Resultado sem RMG em Mai/26 caiu para R$0,530/cota — necessitou R$500 mil do saldo RMG para inteirar R$0,60. Saldo RMG 1S26 remanesce |
| Fast Card sai do Corporate Plaza — vacância sobe para 5,61% | Em Jul/26, a Fast Card desocupou os andares 7º e 8º do Corporate Plaza . O 8º foi imediatamente realocado para a Vocare; o 7º (cerca de 1.244 m²) permanece vago e em prospecção. A vacância física subiu de 4,52% para 5,61% (financeira: 4,74%; ajustada por carências: 5,99%). Resultado de caixa recuou de R$0,635 para R$0,614/cota — distribuição mantida em R$0,60 sem uso de reserva. Saldo RMG reduzido |
| Informe trimestral revela: a garantia da São Carlos segue vigente e foi acionada | O Informe Trimestral do 2T26 (entregue em 14/08/2026) mostra no item 3.1 que os quatro imóveis continuam sob garantia de rentabilidade de 15% da São Carlos , limitada a R$ 93 milhões — e que ela foi acionada em maio/26 (rentabilidade de 0,5521% com garantia contra 0,5032% sem). Descontando o consumo mês a mês, a geração de aluguel de fev–jul/26 é de R$ 0,5826/cota contra R$ 0,60 distribuídos. Rest |