MCLO11 — Mauá Capital Logística FII

Classe Única do Mauá Capital Logística Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 57.466.934/0001-30) — IPO em 06/01/2025

Segmento: Tijolo / Logística (galpões single-tenant Casas Bahia + Capital Brasileiro) · Cotação R$ 10,45 · P/VP 0,7545 · VP/cota R$ 13,85 · Patrimônio R$ 1,73 Bi · 288 cotistas · 4 ativos

O que é o MCLO11

O MCLO11 (Mauá Capital Logística FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Logística (galpões single-tenant Casas Bahia + Capital Brasileiro). Classe Única do Mauá Capital Logística Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 57.466.934/0001-30) — IPO em 06/01/2025

Fundo dono de quatro galpões logísticos comprados das próprias Casas Bahia e alugados de volta a ela por contratos longos corrigidos pela inflação, com os imóveis totalmente ocupados. Fique atento: quase toda a receita depende de um único inquilino em recuperação operacional, então a saúde do fundo acompanha a do varejista.

Esta página é a ficha do MCLO11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.

Números do MCLO11 em 2026

Patrimônio líquido: R$ 1,73 Bi
Valor patrimonial por cota: R$ 13,85
Número de cotistas: 288
Ativos na carteira: 4
Área bruta locável: 628 mil m² edificados (1,83 milhão m² de terreno)
Ocupação: 100,0%

Taxas

Taxa de Administração (XP): 0,14% a.a.
Taxa de Gestão (Mauá): 1,00% a.a.
Taxa de Performance: 20% s/ IPCA+9%

Gestora

Gestão: Mauá Capital Real Estate (parte do grupo JiveMauá).

A Mauá Capital é uma gestora independente brasileira fundada em 2008 que consolidou-se com a Jive em 2024 formando o grupo JiveMauá — um dos maiores gestores independentes do país em ativos alternativos. O braço Real Estate (responsável pelo MCLO11) tem histórico em fundos imobiliários estruturados, principalmente FIIs de papel (MCCI11, MCRE11). MCLO11 é seu primeiro FII tijolo logístico de grande porte, com tese de aquisição oportunística de portfólio pré-existente em jan/2025.

Fundada em: 2008 (Mauá) / 2024 (fusão JiveMauá)
Patrimônio MCLO: R$ 1,72 bi
AuM grupo: R$ 14+ bi (Real Estate + crédito + private equity)

Ver a análise da gestora Mauá Capital Real Estate (parte do grupo JiveMauá) →

Carteira do MCLO11: no que o fundo investe

Portfólio de 4 galpões logísticos single-tenant comprados em 30/01/2025 em transação única (R$ 1,07 bi de aquisição + R$ 40 mi de ITBI/cartório). Reavaliados em +53% no fechamento de 2025.

Ativo	Localização	% do PL	Ocupação
Galpão Logístico Jundiaí (Casas Bahia)	Rodovia Anhanguera, km 52+350m e Rodovia Presidente Tancredo Neves, km 58, Bairr	100,0%	1,0%
Galpão Logístico Duque de Caxias (Casas Bahia)	Av. Automóvel Clube, 7.543, Jd. Imbarie, Duque de Caxias/RJ	100,0%	1,0%
Galpão Logístico Cajamar (Capital Brasileiro)	Via de Acesso Sul Km 34, Rodovia Anhanguera, complemento Km 34+368 ao Km 35, Bai	100,0%	1,0%
Galpão Logístico Ribeirão Preto (Casas Bahia)	Av. Patriarca, nº 5355, Parque Ribeirão Preto, CEP 14031-580, Ribeirão Preto/SP	100,0%	1,0%
Alicerce Desenvolvimento Imobiliário FII	—	1,5%	—

Concentração e diversificação

HHI 0,348 — alta.

Quebra	Participação
Por estado	Sudeste (SP) 73,2% · Sudeste (RJ) 26,0%
Por locatário	Casas Bahia S.A. (Grupo Casas Bahia) 78,0% · Capital Brasileiro (Setor Automobilístico) 22,0%
Por indexador	IPCA 100,0%

Preço, P/VP e valor patrimonial

Cota a R$ 9,73 contra VP de R$ 13,79 — desconto de 29% sobre o patrimônio reavaliado pela Colliers em dez/2025.

último fechamento R$ 10,45 · mínima histórica R$ 7,93 · máxima R$ 11,50 · valor patrimonial por cota R$ 13,85.

Liquidez e negociação

Volume médio diário (21 pregões) de R$ 413.401 · média de 12 meses de R$ 600.000.

Liquidez baixa — fundo restrito a Investidor Qualificado limita pool natural de compradores. Posição de R$ 100k leva ~1 dia útil para sair sem mover preço; R$ 1 mi leva ~12 dias. Volume é mais alto em janelas próximas aos dividendos.

Trajetória do MCLO11

MCLO11 fez exatamente o que prometeu no prospecto: comprou um portfólio logístico pronto e gerador de caixa. O problema é que a taxa de performance de 20% sobre IPCA+9% sobre o VP é gatilhada pela reavaliação contábil dos imóveis — então, mesmo sem o gestor vender nada, o laudo da Colliers transformou ganho não-caixa em obrigação caixa de R$ 101 mi. O cotista que entrou no IPO recebeu DPS lindo (R$ 0,87 em 2025), mas viu a cota cair junto com o ajuste do dividendo recorrente para R$ 0,07. A tese a partir daqui é simples: DPS sustentável real ≈ R$ 0,07-0,08/cota, refletindo cap rate 8,5% sobre VP atual.

Período	O que aconteceu
ESTRUTURAÇÃO	Constituição do Fundo, registro CVM, oferta restrita a Investidores Qualificados.
IPO + AQUISIÇÃO	Início efetivo das atividades, listagem em bolsa e aquisição imediata do portfólio.
OPERAÇÃO ESTÁVEL	Primeiro semestre de operação com DPS crescente conforme reajustes contratuais.
REAVALIAÇÃO PELA COLLIERS	Laudos da Colliers registram apertam de cap rate e elevam VP em +53%.
FECHAMENTO COM DUAS CARAS	Resultado contábil de R$ 623 mi (95% reavaliação não-caixa) + investida na Alicerce.
PAGAMENTO DA PERFORMANCE FEE	Pagamento da taxa de performance e ajuste do DPS para o nível sustentável.