Recomendação
NEUTROO DY de 16,1% é atrativo, mas o retorno total em 2025 foi negativo (-3,87%) enquanto o IFIX rendeu +21%. A cota está abaixo do VP, porém o VP reflete ativos em desenvolvimento cujo valor depende de execução futura. O histórico de longo prazo é positivo (+324% desde o início), mas FIIs de desenvolvimento carregam risco de execução que justifica cautela.
Taxas de Gestão
Atenção: acima da média do mercado
Comparativo com FIIs de Desenvolvimento
Comparando com outros FIIs do mesmo segmento (desenvolvimento imobiliário):
Nota: FIIs de desenvolvimento geralmente cobram taxas maiores que FIIs de renda (tijolo) devido à complexidade da gestão de obras e incorporações. O MFII11 está na faixa superior mesmo entre seus pares.
13 Anos de História (2013-2026)
A jornada completa do fundo desde o IPO
IPO em Março/2013 próximo a R$ 100. Cota estável entre R$ 95-105.
Dividendos irregulares no período inicial.
Cota despenca para R$ 55 (-48%). Dividendos próximos de zero por 18 meses.
Período mais difícil da história do fundo.
Recuperação para R$ 60-68. 4ª Emissão a R$ 110 em Mai/2019.
- • Captação de R$ 135M na 4ª emissão
- • Aquisição da Nova Colorado
- • Conclusão do Terras da Estância
Cota cai para R$ 50 (-35%). Subscrição em Nov a R$ 118.
Subscritores de Nov/2020 perderam 58% (R$ 118 → R$ 81).
Pivot para ~60% MCMV. Venda da Nova Colorado com +84% de retorno.
- • Dividendo extraordinário de R$ 6,37/cota
- • 7ª Emissão capta R$ 103M
- • Cota atinge R$ 118 (pico)
Alta de juros pressiona mercado. Cota estabiliza entre R$ 80-86.
- • Lançamento da marca Livus
- • Entrada no Consórcio Cortel (cemitérios)
- • Subscrição Mar/2023 a R$ 94
9ª Emissão capta R$ 161M. Múltiplas entregas de projetos.
- • R$ 127M em lançamentos
- • R$ 390M em aquisição de landbank
- • Livus ganha tração no mercado
5 obras finalizadas em 2025. DY excepcional de 17% anualizado.
- • Cotação: R$ 81,20 | P/VP: 0,82
- • Pipeline de +2.800 unidades
- • Previsão de +6 obras em 2026
Resumo dos 13 anos:
Retorno total de +324% desde o início, superando IFIX (+174%) e CDI (+165%). Porém, 5 das 7 subscrições desde 2019 geraram prejuízo para os subscritores, demonstrando o risco de timing em FIIs de desenvolvimento.
Gestora do Fundo
Mérito Investimentos
Track record sólido de 13 anos com retorno de +324%. Gestão experiente no segmento MCMV através da marca Livus. Superou IFIX e CDI no longo prazo.
Tese de Investimento
MFII11 é um FII de desenvolvimento com foco no segmento econômico (MCMV). Oferece DY elevado (16,1% a.a.) em troca de maior risco de execução e ciclo longo. Gestão competente com histórico de entregas através da marca Livus. Atualmente negocia com desconto significativo em relação ao VP.
Para quem serve
- Investidores que buscam yield elevado e recorrente
- Quem acredita no segmento MCMV e habitação popular
- Horizonte de investimento superior a 3 anos
- Tolerância a volatilidade de cota
Para quem não serve
- Investidores conservadores avessos a risco
- Quem busca valorização de cota no curto prazo
- Horizonte curto (menos de 1 ano)
- Aversão a risco de execução de obras
Investigação dos Ativos
Atenção: exposição fora da tese principal
Consórcio Cortel
29% DA CARTEIRAO MFII11 possui 35% de participação na SPE Consórcio Cortel SP S.A., que detém a concessão de 25 anos para administrar 5 cemitérios públicos de São Paulo.
Cemitérios Administrados:
- • Cemitério São Paulo
- • Cemitério Santo Amaro
- • Cemitério Araçá
- • Cemitério Vila Nova Cachoeirinha
- • Cemitério Dom Bosco
Dados da Concessão:
- • Concessão: Bloco 2
- • Prazo: 25 anos
- • Início: Mar/2023
- • TIR esperada: 24,1%
- • Resultado esperado: R$ 517M
Foge da Tese Principal
O MFII11 se apresenta como um FII de desenvolvimento imobiliário residencial, porém possui 29% da carteira em um ativo de cemitérios. Esta exposição:
- • Contradiz a tese de desenvolvimento residencial/MCMV
- • Adiciona risco de concentração em um único ativo
- • Depende de fluxo de caixa diferente (serviços funerários vs vendas imobiliárias)
- • Se o Consórcio Cortel tiver problemas, impacto de ~9% no VP do fundo
Nota: Embora a TIR esperada seja atrativa (24,1%), investidores devem estar cientes de que quase 1/3 do patrimônio está em um ativo completamente fora do core business declarado do fundo.
Carteira Completa de Ativos
30 ativos | Landbank: R$ 1,05 bilhão em VGV
| Ativo | % | Local | Fase | Obras | Vendas | TIR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Consórcio Cortel | 29,0% | São Paulo - SP | CEMITÉRIOS | - | - | 24,1% |
| Terras da Estância | 9,4% | Paulínia - SP | CONCLUÍDO | 100% | 99% | 18,5% |
| Damha Fit I | 7,3% | Uberaba - MG | CONCLUÍDO | 100% | 99% | 33,9% |
| Avenida Corifeu | 6,0% | São Paulo - SP | OBRAS | 3% | 7% | 33,5% |
| Reserva da Ilha | 5,1% | Sertaneja - PR | OBRAS | 40% | 5% | 19,8% |
| Luar de Rio Largo | 5,0% | Rio Largo - AL | CONCLUÍDO | 100% | 99% | 22,5% |
| Luar do Parque | 5,0% | Recife - PE | OBRAS | 70% | 79% | 41,1% |
| Vilas do Rio | 4,1% | Campinas - SP | OBRAS | 95% | 45% | 19,9% |
| Golden Boituva | 3,3% | Boituva - SP | OBRAS | 80% | 88% | 11,8% |
| Livus Barena | 3,2% | São Paulo - SP | OBRAS | 88% | 80% | 33,7% |
| Paes de Barros | 2,8% | São Paulo - SP | OBRAS | 1% | 6% | 21,5% |
| Residencial Campo Verde | 2,7% | Iracemápolis - SP | CONCLUÍDO | 100% | 92% | 15,8% |
| Lauro de Freitas | 2,7% | São Paulo - SP | OBRAS | 63% | 56% | 23,6% |
| Residencial Dona Amélia | 2,4% | Campinas - SP | LANDBANK | 0% | 0% | 13,9% |
| Adelia Chohfi | 2,0% | São Paulo - SP | OBRAS | 9% | 86% | 37,7% |
| Jardins de Tarsila | 1,9% | Campinas - SP | OBRAS | 8% | 0% | 15,9% |
| Jabaquara | 1,5% | São Paulo - SP | OBRAS | 25% | 27% | 30,0% |
| Descampado | 1,5% | Campinas - SP | LANDBANK | 0% | 0% | 14,4% |
| Luar das Oliveiras | 1,1% | Recife - PE | OBRAS | 46% | 62% | 36,6% |
| Ponta Grossa | 1,1% | Ponta Grossa - PR | LANDBANK | 0% | 0% | 19,9% |
| Vila Carmosina | 0,6% | São Paulo - SP | LANDBANK | 0% | 0% | 37,1% |
| Outros ativos (10) | ~5% | Diversos | MISTO | - | - | - |
Concentração: Os Top 5 ativos representam ~52% do patrimônio. O maior ativo (Consórcio Cortel) sozinho representa 29%, gerando risco de concentração significativo.
Valuation & Preço Justo
Cenários de Preço (baseado em dividendos)
Projeção de Dividendos 2026
Cenário base - baseado em 106 relatórios gerenciais
Retorno vs Mercado
| Período | MFII11 | IFIX | CDI |
|---|---|---|---|
| 2025 | -3,87% | +21,15% | +12,04% |
| 36 meses | +27,34% | +31,68% | +35,70% |
| Desde o Início | +324,54% | +174,57% | +165,55% |
Análise: Apesar do desempenho ruim em 2025 (-3,87% vs IFIX +21,15%), o retorno total desde o início do fundo (324,54%) supera significativamente tanto o IFIX quanto o CDI, demonstrando a capacidade de geração de valor no longo prazo.
Conclusão Analítica
O MFII11 é um FII de desenvolvimento com perfil de risco moderado-alto. O dividend yield de 16,1% é atrativo, mas vem acompanhado de volatilidade na cota, taxas elevadas (2% + 20% performance) e exposição fora da tese (29% em cemitérios). A gestão da Mérito demonstra competência histórica, com retorno total de 324% desde o início.
Veredicto Final
Pontos a favor
- • DY elevado (16,1% a.a.)
- • Gestão experiente (13 anos)
- • Retorno histórico superior (+324%)
- • Pipeline robusto (R$ 1,05 bi)
- • Preço abaixo do justo
Pontos contra
- • Taxas elevadas (2% + 20%)
- • 29% em cemitérios (fora da tese)
- • Retorno 2025 negativo
- • Dependência do MCMV
- • Histórico de subscrições com prejuízo
Recomendação
NEUTRO - Adequado para investidores com horizonte de longo prazo e tolerância a volatilidade. Não é recomendado como posição principal.
Alocação sugerida: 5-10% de uma carteira diversificada de FIIs.