NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 32.527.626/0001-47). IPO em out/2019. Administrado pelo Banco Genial S.A.; gestão pela NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Segmento: Tijolo / Logística & Industrial · Cotação R$ 102,52 · P/VP 0,8086 · VP/cota R$ 126,79 · Patrimônio R$ 356 Mi · 7.113 cotistas · 2 ativos
O NEWL11 (NewPort Logística FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Logística & Industrial. NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 32.527.626/0001-47). IPO em out/2019. Administrado pelo Banco Genial S.A.; gestão pela NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Dono de dois galpões logísticos de alto padrão em Goiânia e Caxias do Sul, totalmente alugados a grandes empresas em contratos longos, que distribui os aluguéis como renda mensal. Fique atento: o maior inquilino, dono de um terço da receita, anunciou saída em 2027.
Esta página é a ficha do NEWL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda..
A NewPort Real Estate é uma gestora boutique focada em Value-Add Real Estate logístico/industrial, com track record reconhecido: o NEWL11 lidera o ranking de retorno entre FIIs logísticos desde o IPO de out/2019, entregando 120% do CDI e IFIX +7,08% a.a. Disciplinada na originação (cap rates de aquisição entre 10% e 12% — Caxias 11,97%, Goiânia 10,1%), na alavancagem (CRI estruturado para reduzir pressão nos primeiros anos, cobertura 4,3×) e na distribuição (extraordinárias semestrais). Em dez/2025 vendeu o NewLOG Sorocaba com TIR de 18,6% (cash-on-cash 1,9×). O Banco Genial é apenas administrador (custódia, fiduciário); a gestão estratégica/aquisições/locações é toda da NewPort. Teste central agora: executar a transformação do NewLOG Caxias do Sul em renda urbana antes de set/2027 sem permitir queda estrutural na receita.Ver a análise da gestora NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda. →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| NewLOG Goiânia | Av. Perimetral Norte, Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| NewLOG Caxias do Sul | RS-122, Caxias do Sul/RS | 100,0% | 1,0% |
| Capitânia Logística I FII | — | 3,7% | — |
| Capitânia Securities II FII | — | 3,5% | — |
HHI 0,471 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Centro-Oeste 67,6% · Sul 32,4% |
| Por locatário | Brinox 32,7% · Softys 32,8% · Coty 24,4% · Hypera Pharma 9,9% |
| Por indexador | IPCA 42,6% · IGP-M 57,4% |
P/VP de 0,81 indica que a cota negocia 19% abaixo do valor patrimonial de R$ 130,44. Desconto reflete o evento Brinox e a janela de fluxo apertada jun/26-set/27 — não é desconto cego.
último fechamento R$ 102,52 · mínima histórica R$ 89,73 · máxima R$ 144,99 · valor patrimonial por cota R$ 126,79.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 415.000 · média de 12 meses de r$ 380.000.
Liquidez baixa-moderada. Posição de R$ 1 Mi leva ~12 dias úteis para liquidar absorvendo 20% do volume diário. Para investidor de varejo (≤ R$ 100k), liquidez é adequada (1-2 dias). Pares maiores como BTLG11/HGLG11 têm 5-10× mais liquidez.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| Início do fundo com aquisição NewLOG Caxias do Sul | 1ª emissão do NEWL11 com início da negociação na B3 em out/2019. Aquisição imediata do galpão NewLOG Caxias do Sul (R$ 82,4 Mi, 40.719 m² ABL, cap rate 11,97% ) com locatária única Brinox em contrato atípico de 12 anos. |
| Acordo de diferimento Brinox + recuperação | Em jun/2020, no auge da pandemia, NewPort negociou diferimento temporário com Brinox para preservar relacionamento. DPS caiu para R$ 0,30/cota em jun/20 (de R$ 0,70). Recuperação rápida — em 2S2020 já estava em R$ 0,80/cota, refletindo resiliência da locatária. |
| Aquisição transformacional NewLOG Goiânia (R$ 231 Mi) | Aquisição do NewLOG Goiânia (R$ 231 Mi, 70.318 m² ABL, cap rate 10,1% ), financiada com R$ 91 Mi de equity (2ª emissão) + R$ 140 Mi via CRI (IPCA + 5,60%, 121 meses, vence 28/05/2031). 3 inquilinos AAA: Hypera, Coty, Softys. Aquisição do NewLOG Sorocaba (R$ 6,2 Mi) em jun/2021 como ativo complementar. |
| 3ª emissão de cotas | 3ª emissão concluída em mar/2024, ampliando base de cotistas e PL. Cotas em circulação foram para 2,81 milhões. Consolidação como FII relevante do segmento logístico. |
| Reavaliação positiva e atualização IPCA do CRI | Reavaliação anual: Goiânia +5,4% (R$ 305,5 Mi), Caxias +4,17% (R$ 136,9 Mi). Total do portfolio +38,6% sobre o valor de aquisição. CRI Goiânia foi atualizado pelo IPCA do período (+5,32%), elevando saldo devedor — efeito sobre VP/cota. |
| Aprovação Projeto Expansão NewLOG Goiânia | Gestor avança nas 3 novas naves do NewLOG Goiânia (G100, G200, G300, total 42,7 mil m² adicionais ABL). Em fase de aprovação legal e estudo de viabilidade. Há interesse declarado de novos locatários. |
| Venda NewLOG Sorocaba com TIR 18,6% | Venda do NewLOG Sorocaba por R$ 9,0 Mi (vs R$ 6,2 Mi de aquisição em 2021), 44,9% acima do custo. Encerra ciclo com TIR 18,6% e cash-on-cash 1,9×. Lucro imobiliário ~R$ 0,86/cota integra base de distribuição. DPS dez/25 foi R$ 1,08 (extraordinária semestral). |
| Elevação do DPS recorrente para R$ 1,00/cota | Início do 1S/2026: gestão eleva o patamar recorrente de DPS de R$ 0,95 para R$ 1,00/cota/mês (DY 11,2% anualizado sobre cota). Mensagem clara: trajetória sustentável e crescente alimentada pelo lucro imobiliário Sorocaba e reajustes contratuais. |
| Brinox notifica saída do NewLOG Caxias do Sul | Em 17/03/2026, Brinox notificou a intenção de devolver totalmente o imóvel. Cumprirá aviso prévio de 18 meses (até ~set/2027) e multas previstas. NewPort anuncia plano de transformação do ativo em renda urbana — execução é o ponto de teste estratégico do fundo nos próximos 18 meses. |