(antigo TRNT11 — TRX Realty Trust)
Segmento: FII de Tijolo - Shopping Center (Monoativo Premium) · Cotação R$ 2475,0 · P/VP 0,9541 · VP/cota R$ 2594,11 · Patrimônio R$ 672 Mi · 2.951 cotistas · 1 ativos
O PQDP11 (FII Parque Dom Pedro Shopping Center) é um fundo imobiliário do segmento FII de Tijolo - Shopping Center (Monoativo Premium). (antigo TRNT11 — TRX Realty Trust)
Aposta cirúrgica em 25,78% do Parque Dom Pedro — qualidade do ativo vs risco binário de concentração total
Esta página é a ficha do PQDP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Serviços Financeiros (Administrador) + Aliansce (Operação).
O PQDP11 é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23, autorizado pela CVM em 20/03/2006). O administrador é responsável pela gestão fiduciária e a gestão da carteira é, na prática, definida (renda gestão passiva — único ativo). Diretor responsável: Gustavo Cotta Piersanti (sócio do BTG, MD Partner — Head de Fund Services desde 31/01/2023).
A operação do shopping é da Aliansce Assessoria Comercial e Serviços Ltda., holding pertencente ao grupo Aliansce Sonae (controle Sonae Sierra do Brasil + Aliansce — uma das maiores operadoras de shoppings do Brasil), com administração comercial profissional (mix tenant, marketing, expansão). O auditor independente é a KPMG. A combinação BTG (administrador) + Aliansce (operador) é amplamente reconhecida no mercado como estrutura de qualidade institucional — não é case de gestão amadora ou troca recorrente.
Ver a análise da gestora BTG Pactual Serviços Financeiros (Administrador) + Aliansce (Operação) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Shopping Parque Dom Pedro | Av. Guilherme Campos, 500 — Bairro Santa Genebra, Campinas/SP | 25,8% | 0,9935% |
HHI 0,7312 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por locatário | Diversos (382 lojas, sem locatário >10% receita) |
A cota negocia a R$ 2.594,99 contra VP de R$ 2.641,04, desconto de apenas 2%. P/VP em linha com pares de shoppings premium multi-ativo (HGBS11 0,96; VISC11 0,93; HSML11 0,91; MALL11 0,93) — mercado não atribui prêmio por qualidade do ativo único e tampouco desconto por risco binário do monoativo.
último fechamento R$ 2475,0 · mínima histórica R$ 1510,00 · máxima R$ 4000,00 · valor patrimonial por cota R$ 2594,11.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 970.000 · média de 12 meses de R$ 850.000.
Liquidez moderada. Volume diário de ~R$ 970 mil em mar/26 limita posições maiores — R$ 1 Mi leva ~5 dias úteis para liquidar sem mover preço. Cota unitária cara (R$ 2.595) reduz base de PF varejo, concentrando negociação em institucionais e investidores qualificados.
O PQDP11 tem 17 anos de história, mas só virou fundo monoativo de fato após a cisão parcial de 06/2024 que reduziu o PL em 60,06% e transferiu ativos para os fundos PDP Allos e PDP Investment Fund. A motivação foi mitigar o risco fiscal levantado pelo Auto de Infração de R$ 135,8 Mi (mar/2023), em uma estrutura na qual o fundo era simultaneamente cotista do FII SHDP e detentor direto do imóvel.
Após a cisão, o fundo passou a deter diretamente 12,005% do shopping (sem mais cotas do SHDP). Em dez/2025, a posição mais que dobrou para 25,78% via aquisição financiada pela 5ª emissão. O CARF deu ganho de causa unânime ao fundo no 4T2024 (com recurso pendente) e a adaptação à CVM 175 modernizou o regulamento. Para o investidor, o PQDP11 hoje é uma aposta cirúrgica em um único shopping de excelência (vacância 0,66%, vendas R$ 2,29 bi/ano), sem diversificação intra-fundo — pure-play em Parque Dom Pedro.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 16/06/2009 sob o ticker TRNT11 (TRX Realty Trust), com PL inicial multi-ativos. Administrador BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, sob a Lei 8.668/93 e ICVM 472. |
| FOCO EM PARQUE DOM PEDRO | Fundo concentra a estratégia em participações no Parque Dom Pedro Shopping. Inicialmente via cotas do FII Shopping Parque Dom Pedro (FII SHDP) e fração ideal do imóvel. |
| AUTO DE INFRAÇÃO RFB | Receita Federal lavra Auto de Infração de R$ 135,8 Mi (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS) contra o fundo, alegando descumprimento do art. 2º da Lei 9.779/1999. Em paralelo, FII SHDP (investido) também é autuado em R$ 399,6 Mi. Risco de tributação como pessoa jurídica. |
| AGE DE CISÃO | Em 30/04/2024, cotistas majoritários (60,06%) solicitam convocação de AGE para cindir parcialmente o fundo. Pauta: manter fração ideal no imóvel + reduzir risco fiscal. |
| CISÃO PARCIAL APROVADA | Em 03/06/2024, AGE aprova com 60,307% dos votos a cisão parcial baseada na posição de 31/05/2024. PL é reduzido em 60,064% e 151.242 cotas canceladas. Ativos transferidos para PDP Allos e PDP Investment Fund. PQDP deixa de ser cotista do FII SHDP e passa a deter diretamente 12,005% do imóvel. |
| VITÓRIA NO CARF | Em 4T2024, CARF decide por unanimidade a favor do fundo na contestação ao Auto de Infração. Decisão administrativa ainda cabe recurso, mas o cenário fiscal melhora substancialmente. |
| ADAPTAÇÃO CVM 175 | Em 10/04/2025, regulamento adaptado à Resolução CVM 175. Fundo passa a 'classe única de cotas' com responsabilidade limitada dos cotistas. Sem impacto na política de investimento ou estrutura de remuneração. |
| 5ª EMISSÃO | Em 21/08/2025, Fato Relevante anuncia nova emissão de cotas para fazer frente à continuidade das obras aprovadas na AGE de 2022. Captação destinada a expansão e revitalização do shopping. |
| AQUISIÇÃO +13,7% | Conforme Fato Relevante de dez/2025 e aprovação em AGE, fundo adquire 13,7% adicional da fração ideal do imóvel. Participação no Parque Dom Pedro Shopping passa de 12,005% para 25,78%. Operação financiada por nova emissão e cria passivo de R$ 199 Mi (Obrigações por aquisição). |
| POSIÇÃO ATUAL | Cota a R$ 2.594,99 (P/VP 0,98), com PL de R$ 571,6 Mi e 3.007 cotistas. DPS médio 12m de R$ 19,86 e DY de 9,18%. Vacância de apenas 0,66%, vendas totais 2025 de R$ 2,29 bi e NOI/m² (100%) de R$ 192. Obras de revitalização (entrada Colinas) em fase final. |