Rio Bravo For You Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — fundo de ganho de capital com prazo determinado até 10/09/2028 (CNPJ 62.662.477/0001-90). Cisão do RBRS11 em 01/10/2025.
Segmento: Residencial (ganho de capital + locação curta/longa) · Cotação R$ 74,99 · P/VP 0,7959 · VP/cota R$ 94,22 · Patrimônio R$ 91,4 Mi · 82 cotistas · 1 ativos
O RBFY11 (Rio Bravo For You FII) é um fundo imobiliário do segmento Residencial (ganho de capital + locação curta/longa). Rio Bravo For You Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — fundo de ganho de capital com prazo determinado até 10/09/2028 (CNPJ 62.662.477/0001-90). Cisão do RBRS11 em 01/10/2025.
Liquidação ordenada de empreendimento Cyrela For You Paraíso (SP) até 2028, com CRI alavancado e dividendo tributado em 20%
Esta página é a ficha do RBFY11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Rio Bravo Investimentos.
A Rio Bravo Investimentos é uma das gestoras pioneiras de FIIs no Brasil (CVM 2000), com plataforma diversificada — varejo (RBVA11), corporativo (RCRB11), residencial (RBRS11, RBFY11), logístico (TRBL11), multiestratégia (RBFM11) e crédito imobiliário (RBHY11, RBHG11, RBIF11). CEO/CIO Paulo André Porto Bilyk (desde 1994, então fundador). A casa tem track record sólido em fundos longevos como RCRB11 (1999) e RBVA11. O RBFY11, porém, é um veículo atípico — produto de cisão e com função específica de liquidar um empreendimento residencial. A gestora não decide a tese: o regulamento já define a saída. A nota 7 reflete a qualidade da casa, não a do produto.Portfólio único: empreendimento Cyrela For You Paraíso (SP) — split entre imóveis operacionais (renda de locação) e estoque para venda (ganho de capital)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Cyrela For You Paraíso | R. Apeninos, 973 e R. Carneiro Dias, 427/429/441/445 — Bairro Paraíso, São Paulo | 100,0% | 0,84% |
HHI 1,0 — maxima.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (São Paulo capital) 100,0% |
| Por locatário | Múltiplos hóspedes/locatários (short e long stay) 100,0% |
| Por indexador | Tarifa diária ajustável (short stay) + IPCA (long stay convencional) 100,0% |
P/VP de 0,83 (R$ 78,99 / R$ 94,85) — desconto de 17% sobre VP. Mas cuidado: o VP é composto por imóveis em laudo (R$ 77,8 Mi renda + R$ 30,4 Mi estoque) e o que de fato sobrará para o cotista após CRI quitado + custos de venda + IR retido é menor.
último fechamento R$ 74,99 · mínima histórica R$ 60,05 · máxima R$ 80,00 · valor patrimonial por cota R$ 94,22.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 402.734 · média de 12 meses de R$ 350.000.
Liquidez baixa. Posição de R$ 100k leva ~1,2 dias úteis para sair sem mover preço; R$ 1 Mi leva ~12 dias. Em dias de volume típico| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| AQUISIÇÃO PELO RBRS11 | Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11) adquire o Cyrela For You Paraíso (122 operacionais + 137 para venda) via CCV com Cyma 04 Empreendimentos. Cyrela entrega prédio com mobília completa; saldo remanescente do CCV mantido em aberto. |
| ESTRUTURAÇÃO DO CRI | Para quitar saldo do CCV e financiar FF&E das 122 unidades, RBRS11 estrutura CRI R$ 48,5 Mi com Cia Província (IPCA+9,50% a.a., venc. set/2028). 75% das unidades alienadas fiduciariamente; recebíveis cedidos. |
| VENDAS PELO RBRS11 | Início do ciclo de venda das unidades para amortizar o CRI (Fato Relevante 20/04/2023). Transferência de R$ 112,3 Mi de Propriedades para Estoque para venda. |
| CONSTITUIÇÃO DO RBFY11 | Aprovada a constituição do RBFY11 como veículo separado para abrigar exclusivamente o For You Paraíso. Prazo de duração: 3 anos (prorrogável até 5). |
| CISÃO PARCIAL DO RBRS11 | Efetiva-se a Cisão Parcial: RBRS11 transfere ao RBFY11 todos os ativos do For You (R$ 110+ Mi) e a obrigação CRI (R$ 19,7 Mi). RBRS11 retém Urbic Vila Mariana e Urbic Sabiá. |
| ESTREIA NA B3 | Cotas começam a ser negociadas na B3 sob o ticker RBFY11. Primeiro fechamento R$ 95,00. |
| REPACTUAÇÃO DO CRI | Spread do CRI sobe de IPCA+9,50% para IPCA+10,20% refletindo perda de garantias diversificadas (cisão removeu Sabiá e Vila Mariana). |
| PRIMEIROS 5 MESES | Operação corrente: 78–89% ocupação, 94 unidades vendidas acumuladas, DPS R$ 0,23/0,23/0,24/0,07/0,00 (gestor concentra distribuições no fim do semestre). |
| FASE TERMINAL | Vencimento original do CRI e prazo nominal do fundo (3 anos). Gestor pode prorrogar 1 ano + 1 ano por Assembleia (até 2030). |
| LIQUIDAÇÃO OBRIGATÓRIA | Mesmo com prorrogações máximas, regulamento obriga liquidação. Capital remanescente devolvido via amortização extraordinária. Performance final depende do preço médio de venda das unidades restantes. |