(Rio Bravo Oportunidades Imobiliárias Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — em funcionamento desde 08/04/2011)
Segmento: Tijolo — Lajes Corporativas (Escritórios) · Cotação R$ 216,0 · P/VP 0,2945 · VP/cota R$ 733,53 · Patrimônio R$ 74,6 Mi · 2.532 cotistas · 2 ativos
O RBOP11 (Rio Bravo Oportunidades Imobiliárias FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Lajes Corporativas (Escritórios). (Rio Bravo Oportunidades Imobiliárias Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — em funcionamento desde 08/04/2011)
Dono de um edifício de escritórios em Belo Horizonte com três de cada quatro andares vazios, mais uma pequena loja alugada no Rio. Fique atento: o aluguel de verdade não paga as próprias despesas, e o dividendo de hoje vem de parcelas da venda de um imóvel que terminam em breve.
Esta página é a ficha do RBOP11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Rio Bravo Investimentos.
A Rio Bravo Investimentos é uma das gestoras independentes mais tradicionais do mercado brasileiro de FIIs, com um dos track records mais longos do setor (RCRB11 sob sua gestão desde 2008). No RBOP11, porém, o desafio é de outra natureza: não é gestão de um portfólio performado, e sim um turnaround de um único ativo problemático — o Bravo! BH, com 72% de vacância.
A casa tem executado a estratégia de desinvestimento e reforço de caixa com disciplina: vendeu a loja térrea do Bravo! BH em dez/2025 por R$ 7,8 mi (lucro de R$ 5,1 mi sobre o custo contábil de R$ 2,7 mi), distribuiu R$ 14,50/cota de extraordinário e reformou o 5º andar em modelo semi plug-and-play para acelerar locação. Mas a nota é apenas regular porque o resultado prático ainda não apareceu: a vacância segue em 72% e a taxa de performance de 20% sobre vendas cria um incentivo que precisa ser lido com atenção num fundo desse porte.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Bravo! BH | Rua Rio de Janeiro, 654 — Centro, Belo Horizonte/MG | 95,0% | — |
| Loja — Edifício Manhattan Tower | Av. Rio Branco, 89 — Centro, Rio de Janeiro/RJ | 7,0% | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Belo Horizonte (Centro) 81,6% · Rio de Janeiro (Centro) 18,4% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
último fechamento R$ 216,0 · mínima histórica R$ 136,03 · máxima R$ 1440,00 · valor patrimonial por cota R$ 733,53.
Liquidez péssima — o volume médio diário é de apenas ~R$ 16,9 mil. Uma posição de R$ 100 mil equivale a ~6 dias inteiros de volume total do fundo, sem nem considerar o limite de 20% do ADTV. Na prática, montar ou desmontar posição relevante move o preço e pode levar meses. O cotista deve assumir que fica preso.
O RBOP11 viveu seu auge entre 2018-2019, quando distribuía até R$ 33/ano com o Bravo! BH ocupado. A partir de 2020, a vacância crescente derrubou a renda — de R$ 33/ano para R$ 6,47/ano em 2022, com meses de distribuição zero. É um fundo que nunca reencontrou seu patamar de renda.
O capítulo atual é de gestão de crise: a Rio Bravo vendeu a loja térrea em dez/2025 para gerar caixa, expandiu contratos (Sagres, Demà) e reformou andares para acelerar a locação. Mas a distribuição de hoje é uma miragem — bancada por parcelas de venda que acabam em 2026. A tese só faz sentido para quem aposta na reversão da vacância de 72%, um turnaround de alto risco num mercado de escritórios de BH competitivo, e aceita que a renda recorrente hoje é negativa.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 08/04/2011 com emissão única de 101.664 cotas. CNPJ 13.500.306/0001-59. Aquisição do Bravo! BH e da loja no Manhattan Tower/RJ em 12/07/2011. |
| PICO DE DISTRIBUIÇÃO | Distribuição atinge o pico histórico: ~R$ 17,00/ano em 2018 e R$ 33,00/ano em 2019, quando o Bravo! BH tinha ocupação saudável. |
| DETERIORAÇÃO | Vacância cresce e a distribuição desaba: de R$ 33/ano (2019) para R$ 6,47/ano (2022), com meses de dividendo zero. Início da fase crítica de vacância. |
| TENTATIVA DE RECUPERAÇÃO | DPS oscila: R$ 7,27/ano em 2023 e R$ 29,50/ano em 2024 (com recuperação pontual), mas dez/2024 volta a zero — sinal de que a renda recorrente não sustenta o patamar. |
| NOVAS LOCAÇÕES | Locação da Demà/RENAPSI (18º andar, 686 m², contrato de 60 meses IPCA, vence abr/2030) e, em jul/2025, da Sagres (6º andar, 389 m²). |
| VENDA DA LOJA TÉRREA + EXTRAORDINÁRIA | Escritura assinada em 09/12/2025: venda da loja térrea do Bravo! BH (784 m²) por R$ 7,8 mi (lucro de R$ 5,1 mi). Distribuição extraordinária de R$ 14,50/cota em 30/12/2025 com o caixa recebido. |
| EXPANSÃO SAGRES | Contrato da Sagres expandido de 389 m² para 778 m² (5,42% da ABL), vencendo em jul/2030. Impacto de +R$ 0,22/cota na receita. |
| GUIDANCE 2S/2026 | Resultado caixa de jul/2026: R$ 1,09/cota (dos quais R$ 1,25 são parcelas da venda). Gestor mantém guidance de R$ 1,39-1,49/cota/mês para o 2S/2026, sustentado pelas parcelas remanescentes e reajustes contratuais. |
| 5º ANDAR PLUG-AND-PLAY | Entrega prevista do 5º andar reformado em modelo semi plug-and-play (482 m²), para acelerar a locação de andar pronto para uso. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 216,00, P/VP 0,30 (VP R$ 733,53/cota), vacância física de 72% no Bravo! BH. Dividendo de R$ 1,45/cota sustentado por parcelas de venda que se encerram em 2026. Fundo nano (R$ 22 mi de mercado) com liquidez mínima. |