CNPJ 36.517.660/0001-91 — pós-cisão out/2025: ficou só com Urbic Vila Mariana e Urbic Sabiá; For You Paraíso saiu para o RBFY11. Turnaround em andamento: ocupação 78-85%, DPS R$ 0,17 em jul/26 (1º mês de nível recorrente confirmado).
Segmento: Residencial / Renda — Short Stay + Long Stay · Cotação R$ 43,56 · P/VP 0,4543 · VP/cota R$ 95,88 · Patrimônio R$ 73,3 Mi · 863 cotistas · 2 ativos
O RBRS11 (Rio Bravo Renda Residencial FII) é um fundo imobiliário do segmento Residencial / Renda — Short Stay + Long Stay. CNPJ 36.517.660/0001-91 — pós-cisão out/2025: ficou só com Urbic Vila Mariana e Urbic Sabiá; For You Paraíso saiu para o RBFY11. Turnaround em andamento: ocupação 78-85%, DPS R$ 0,17 em jul/26 (1º mês de nível recorrente confirmado).
Dois prédios residenciais em SP (Urbic Vila Mariana + Urbic Sabiá em Moema) com mix de short e long stay operados pela Viva — fundo pós-cisão 2025, que cedeu o For You Paraíso ao RBFY11. Fique atento: minúsculo, liquidez crítica e dividendo mensal em fase de confirmação de sustentabilidade.
Esta página é a ficha do RBRS11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Rio Bravo Investimentos.
A Rio Bravo Investimentos é uma gestora independente fundada em 2000 (originalmente como banco de investimento). Tem reputação sólida no mercado de FIIs com produtos estabelecidos (RCRB11, RBVA11, RBHG11, RBHY11, RBFM11, TRBL11). O CIO/CEO Paulo Bilyk está na empresa desde 2015. Importante: a Rio Bravo NÃO é a mesma coisa que a RBR (que foi adquirida pela Pátria em fev/2026) — são gestoras totalmente independentes. O RBRS11, no entanto, é o produto mais frágil do book residencial dela: nasceu pequeno, sofreu com a estruturação de CRI em 2024, suspendeu dividendos por 12 meses, e em 2025 foi forçado a fazer cisão para separar o ativo problemático (For You Paraíso → RBFY11). A taxa de admin de 1,0% sobre PL é competitiva, mas o piso mínimo de R$ 45.890,37/mês (corrigido pelo IGP-M) representa ~70% do resultado atual do fundo — um problema estrutural para fundos pequenos.Pós-cisão out/2025: 2 prédios residenciais em SP — Urbic Vila Mariana (78% ocup.) + Urbic Sabiá (85% ocup.)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Urbic Sabiá | Av. Sabiá, 641, Indianápolis (Moema), São Paulo/SP | 72,0% | 0,85% |
| Urbic Vila Mariana (Urbic Tomas Alves) | R. Dr. Tomás Alves, 172 e 184, Vila Mariana, São Paulo/SP | 51,0% | 0,78% |
HHI 0,52 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — São Paulo capital 100,0% |
| Por locatário | Diversos (short stay diários + long stay 1 ano máx) 100,0% |
| Por indexador | Sem reajuste — contratos máx 1 ano sem cláusula de correção 100,0% |
Cota negocia a 50% do VP (R$ 47,57 vs R$ 95,92). Desconto profundo, mas justificado por risco operacional, micro-cap e cap rate do laudo (10%) abaixo da Selic (14,5%).
último fechamento R$ 43,56 · mínima histórica R$ 31,99 · máxima R$ 76,73 · valor patrimonial por cota R$ 95,88.
Volume diário ínfimo (R$ 19 mil). Cota presente em 100% dos pregões mas spread bid-ask amplo. Investidor com posição relevante (>R$ 50k) precisa cuidado para sair sem mover o preço.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Lançamento como FII residencial com captação a R$ 100/cota. |
| VILA MARIANA | Início da operação do Urbic Vila Mariana com 55 unidades. |
| SABIÁ + EMISSÕES | Aquisição do Urbic Sabiá (Moema) e ampliação do portfólio. |
| FOR YOU PARAÍSO | Aquisição do empreendimento Cyrela For You Paraíso (193 unidades em obras). |
| CRI + ZERO DIVIDENDO | Estruturação de CRI de R$ 48,5 mi para custear FYP. Suspensão de dividendos. |
| NORMALIZAÇÃO | Retomada de dividendos baixos (R$ 0,07/mês) e estabilização operacional. |
| CISÃO | Cotistas aprovam cisão. FYP saí para o RBFY11. |
| COLAPSO DPS | Troca de operadora no Vila Mariana zera ocupação. DPS desaba. |