RELG11 — FII REC Logística - Responsabilidade Limitada

(Fundo originalmente de galpões logísticos — vendeu todos os imóveis e virou FoF; em jun/2026 está em processo de cisão parcial e liquidação)

Recomendação: VENDA / DECIDIR MIGRAÇÃO · Nota 2,5/10 · Cotação R$ 65,97 · P/VP 0,7616 · DY 12m 12,55%

Análise e recomendação

O RELG11 deixou de ser um fundo de tese contínua: ele é hoje um veículo em desmonte. Originalmente um FII de galpões logísticos, ao longo de 2024-2025 a gestora REC vendeu todos os imóveis e converteu o fundo em um FoF que carrega apenas cotas de outros três fundos — GGRC11 (logística, 63% da carteira), SNFZ11 (Fiagro de terras, 26%) e TRCO11 (11%). Em mar/2026 a administradora convocou os cotistas e, no termo de apuração de 04/05/2026, ficou aprovada a cisão parcial do fundo seguida de liquidação da parcela remanescente.

O desfecho já está em curso: 976.183 cotas (73,15%) manifestaram interesse e migraram para o RLGX11 (REC Logística II, um fundo com prazo determinado que será liquidado em até 2 anos entregando ativos e/ou caixa). O RELG11 segue negociando com as 358.379 cotas remanescentes (26,85%), mas esse saldo será liquidado — os ativos restantes serão alienados ao RECM11 (REC Multiestratégia, mesmo gestor/admin, operação com conflito de interesses) e os cotistas receberão cotas do RECM11 e/ou caixa. A cota negocia a R$ 65,49 contra VP de R$ 86,62 (P/VP 0,76), DPS de R$ 0,80/mês (DY mercado ~14,7%). Recomendação: isto não é mais uma decisão de "comprar ou não" — é uma decisão de evento. Quem ficou no RELG11 receberá cotas do RECM11/caixa na liquidação; novos investidores não devem entrar buscando renda recorrente. Para a maioria dos cotistas a leitura é VENDA / acompanhar o cronograma de liquidação.

Tese de investimento

Não há mais uma 'tese de investimento' tradicional no RELG11 — há uma tese de evento. O fundo vendeu os galpões, virou FoF e está em cisão parcial + liquidação. 73,15% das cotas já migraram para o RLGX11 (veículo com prazo determinado, liquidação em até 2 anos e taxa de liquidação de 6% do PL); o RELG11 remanescente (26,85%) será liquidado vendendo seus ativos ao RECM11 da própria gestora.

Para quem está dentro, a decisão já passou: quem não se manifestou no período (08-22/05/2026) permaneceu no RELG11 e receberá, ao fim da liquidação, cotas do RECM11 e/ou caixa. Para quem está de fora, comprar o RELG11 hoje a R$ 65,49 (P/VP 0,76) é apostar que o valor de liquidação dos três fundos investidos, líquido de taxas e despesas, supera o preço pago — uma aposta de arbitragem de desconto, não de renda. O DPS de R$ 0,80/mês continua sendo pago, mas é finito e cessa com o encerramento.

Para quem é

  • Investidores que já são cotistas e precisam apenas acompanhar o cronograma de liquidação e decidir entre receber cotas RECM11/caixa ou vender no mercado
  • Perfis especialistas em situações especiais que avaliam o valor de liquidação dos três fundos investidos (GGRC11/SNFZ11/TRCO11) frente ao preço de R$ 65,49 com P/VP 0,76
  • Quem quer arbitrar o desconto de P/VP aceitando o risco de marcação dos fundos investidos, da taxa de liquidação e do prazo incerto

Para quem não é

  • Quem busca renda mensal recorrente e perpétua — a distribuição cessa com a liquidação
  • Investidores iniciantes que não compreendem cisão, liquidação e conflito de interesses entre fundos da mesma casa
  • Quem quer exposição a galpões logísticos — o fundo não tem mais imóveis, é um FoF em desmonte
  • Perfis que não toleram iliquidez — o RELG11 remanescente perdeu 73% da base e tende a negociar com spread alto

Pontos de atenção e riscos

Fundo em cisão parcial + liquidação — não é mais tese contínua

Na Consulta Formal aberta em 16/04/2026 e apurada em 04/05/2026 os cotistas aprovaram: (a) a cisão parcial do RELG11, criando o RLGX11 (REC Logística II, CNPJ 66.287.781/0001-55, prazo determinado, liquidação em até 2 anos); e (b) a liquidação da parcela remanescente do RELG11 com alienação dos ativos restantes ao RECM11 (REC Multiestratégia). No comunicado de 27/05/2026, 976.183 cotas (73,15%) migraram pro RLGX11 e apenas 358.379 (26,85%) permaneceram no RELG11. O fundo que sobra existe para ser liquidado.

Liquidação envolve conflito de interesses declarado (RECM11)

A venda dos ativos remanescentes do RELG11 será feita para o RECM11 pelo valor contábil — e RELG11 e RECM11 têm o MESMO gestor (REC) e a MESMA administradora (BRL Trust). A própria proposta caracteriza a operação como 'situação de potencial conflito de interesses'. A liquidação se dá pela entrega aos cotistas de cotas do RECM11 e/ou caixa, após o pagamento das despesas do RELG11. O cotista que ficou termina exposto ao RECM11, não a um caixa puro.

Deixou de ser fundo de imóveis — virou FoF concentrado

O RELG11 vendeu todos os galpões logísticos (a última venda relevante reconheceu R$ 6,67 mi em cotas do GGRC11 recebidas em abr/2026 como ajuste de preço da operação GGRC11). Hoje o ativo é 100% cotas de fundos: GGRC11 (~63%), SNFZ11 (~26%) e TRCO11 (~11%), mais um resíduo de renda fixa. Concentração altíssima em três nomes e dependência total da marcação a mercado desses fundos — o RELG11 absorve toda a volatilidade deles sem nenhuma diversificação real.

Prejuízo contábil pesado no exercício de 2025

As Demonstrações Financeiras de 31/12/2025 mostram prejuízo de R$ 44,49 milhões no exercício (-R$ 33,33/cota), contra lucro de R$ 6,23 mi em 2024. O tombo veio da venda dos imóveis com reversão de ajuste a valor justo (-R$ 45,05 mi) e da marcação negativa das cotas de FIIs (-R$ 9,54 mi). O VP/cota despencou de R$ 128,04 (dez/24) para R$ 85,76 (dez/25). É o retrato contábil do desmonte da carteira de tijolo.

Cota 34% abaixo do preço de IPO e em queda

IPO em out/2020 a R$ 100,00/cota. A cota fechou abr/2026 em R$ 70,47 e em 01/06/2026 estava em R$ 65,49 — prejuízo patrimonial de ~34% para quem entrou na largada, mesmo somando os dividendos pagos. O acumulado de distribuição desde o IPO (35,32%) ficou abaixo do CDI líquido no mesmo período (44,38%), pela própria gestora.

Liquidez baixa e base de cotistas encolhendo

Volume médio diário de R$ 323,9 mil em abr/2026 (R$ 6,48 mi no mês), com faixa de negociação R$ 62,02 a R$ 77,00. O número de investidores caiu de 4.282 (mai/25) para 4.013 (abr/26). Com a cisão tirando 73% das cotas, a liquidez tende a ficar ainda mais rarefeita no RELG11 remanescente, ampliando o spread de saída.

DPS sustentado, mas é distribuição de fundo em desmonte

O fundo distribui R$ 0,80/cota/mês de forma estável (resultado caixa 12m de R$ 1,57/cota; reserva acumulada de R$ 0,5439/cota). O rendimento vem dos dividendos recebidos de GGRC11/SNFZ11/TRCO11. Porém, como o veículo está em liquidação, essa renda não é perpétua: ela cessa quando os ativos forem alienados ao RECM11 e o fundo encerrado.

Sustentabilidade dos dividendos

O fundo está distribuindo R$ 0,80/cota mas gerando apenas ~R$ 0,69/cota de caixa nos últimos 3 meses. A reserva de R$ 1,02/cota (R$ 1,36 milhão total) cobre cerca de 9-10 meses nesse ritmo. Sem aumento da receita das cotas (via ajuste de preço GGRC11 ou aquisição de fundo com cap rate maior), o DPS deve ajustar para o nível sustentável (R$ 0,68-0,70) entre set/2026 e dez/2026.

Sobre a gestora

A REC Gestão de Recursos S.A. é a gestora do RELG11 e de uma família de fundos imobiliários e de CRI (REC Multiestratégia/RECM11, REC One, REC Master, REC FAMI, REC Cotas Amortizáveis), além de atuar como consultora de investimento no REC Recebíveis e REC Renda — somando aproximadamente R$ 3,5 bi sob gestão. A administração fiduciária é da BRL Trust DTVM desde o início.

A condução do RELG11 nos últimos dois anos foi de desinvestimento e reorganização: vender os galpões logísticos, migrar para uma carteira de cotas de fundos e, por fim, propor a cisão parcial + liquidação. O ponto de atenção de governança é o uso recorrente de operações entre fundos da própria casa (a venda dos ativos remanescentes ao RECM11, declaradamente em conflito de interesses, e a criação do RLGX11 como veículo-espelho). É uma gestora estruturada, mas o cotista do RELG11 está sendo encaminhado para outros produtos da mesma família, não para uma saída em caixa limpo.

Ver a análise completa da gestora REC Gestão de Recursos S.A. →

Conclusão

O RELG11 (FII REC Logística) encerra abr/2026 com PL de R$ 121,29 milhões, 4.013 cotistas e uma carteira que não tem mais nenhum imóvel: é 100% um FoF composto por cotas de GGRC11 (~63%), SNFZ11 (~26%) e TRCO11 (~11%), além de um resíduo de renda fixa. O fundo, que estreou na B3 em 2019/2020 como veículo de galpões logísticos a R$ 100/cota, vendeu todos os imóveis ao longo de 2024-2025 e, no exercício de 2025, registrou prejuízo contábil de R$ 44,49 milhões (-R$ 33,33/cota) pela reversão do valor justo dos imóveis e pela marcação dos fundos investidos — derrubando o VP/cota de R$ 128 (dez/24) para R$ 86 (mar/26). A cota negocia a R$ 65,49 (P/VP 0,76), com DPS estável de R$ 0,80/mês (DY mercado ~14,7%, 134% do CDI líquido).

O fato decisivo, porém, é que o RELG11 deixou de ser uma tese contínua: na consulta formal aberta em 16/04/2026 e apurada em 04/05/2026, os cotistas aprovaram a cisão parcial do fundo (criando o RLGX11 — REC Logística II) seguida da liquidação da parcela remanescente. No período de manifestação (08-22/05/2026), 976.183 cotas (73,15%) optaram por migrar para o RLGX11, restando ao RELG11 apenas 358.379 cotas (26,85%) na data de corte de 27/05/2026. O RLGX11 é um veículo de prazo determinado (liquidação em até 2 anos) com taxa de liquidação de 6% do PL, e o RELG11 remanescente será liquidado mediante alienação de seus ativos ao RECM11 — operação entre fundos do mesmo gestor (REC) e administrador (BRL Trust), expressamente caracterizada como potencial conflito de interesses, com entrega aos cotistas de cotas do RECM11 e/ou caixa.

Para o investidor, a leitura prática é direta. Quem já é cotista e não se manifestou permaneceu no RELG11 e receberá, ao fim da liquidação, cotas do RECM11 e/ou caixa — deve acompanhar o cronograma (ainda a ser publicado) e decidir entre esperar a liquidação ou vender no mercado secundário, onde a liquidez tende a secar após a saída de 73% das cotas. Quem está de fora não deve enxergar o RELG11 como fonte de renda recorrente: o DPS de R$ 0,80, ainda que bem coberto hoje, é finito e cessa com o encerramento. A única razão racional para comprar hoje seria uma aposta de situação especial — arbitrar o P/VP de 0,76 apostando que o valor de liquidação líquido (já descontados taxa de liquidação, despesas e o risco de marcação na venda intra-grupo) supere os R$ 65,49 pagos. É uma operação de risco de evento, não de FII tradicional. Por isso a recomendação é VENDA / decisão de evento, com nota baixa que reflete o estágio de desmonte do fundo, não um juízo sobre os fundos investidos (GGRC11/SNFZ11/TRCO11), que devem ser analisados por conta própria.