VINO11 — Vinci Offices FII

Tijolo de escritórios da Vinci Real Estate (Vinci Compass) — 9 ativos, 75 mil m² ABL próprio

Recomendação: MANTER · Nota 5,7/10 · Cotação R$ 4,62 · P/VP 0,4709 · DY 12m 12,77%

Análise e recomendação

O VINO11 é o FII de escritórios da gestora Vinci Real Estate (Vinci Compass) com 9 ativos somando 75 mil m² de ABL próprio em SP (76%) e RJ (24%). O portfólio é heterogêneo: a Sede Globo SP (atípico, 100% Globo) responde por ~60% da receita — âncora AAA de WAULT 7,2 anos. Em mai/2026, o BBS Brooklyn subiu para 80% de ocupação (era 44%) após novas locações (COW Working + Eventesse + Velotax), e as inadimplências de Edo Rocha e Papelaria 16 foram integralmente resolvidas. O Haddock Lobo 347 avança para 26% de ocupação com a entrega da obra Joompro em jun/2026.

O DPS estabilizou em R$ 0,040/cota desde fev/2026 (DY anualizado 10,4% sobre cota de mercado R$ 4,62). A cota negocia a R$ 4,62 (P/VP 0,47), 53% abaixo do VP de R$ 9,81 — desconto coerente com o ciclo difícil de escritórios e a alavancagem de R$ 422,5 Mi em CRIs IPCA+ (36% dos ativos imobiliários). O resultado acumulado não distribuído de R$ 0,197/cota deverá ser usado para melhoria da estrutura de capital.

Tese de investimento

O VINO11 é uma tese de valor em escritórios pós-pandemia: o ciclo difícil já está, em boa parte, refletido no preço (P/VP 0,51, DY 12m de 12,2%). A âncora do portfólio — Sede Globo SP em contrato atípico — sustenta 60% da receita em base sólida e longa, e a gestão Vinci tem track record de execução. O upside vem de duas frentes: (i) recompor ocupação dos 4 ativos vagos (Haddock, OF585, BBS, Vita Corá), já em curso; (ii) reprecificação em ciclo de queda de Selic — FIIs descontados costumam capturar mais que a média.

O contraponto é o risco de execução: 31% de alavancagem via dois CRIs IPCA+ de longo prazo consome boa parte do resultado bruto, vacância em 4 ativos demora a recompor em mercado de oferta excessiva, e qualquer evento adverso na relação com a Globo seria significativo. O VINO11 cabe como posição satélite em carteira de FIIs de tijolo — não é um core position dada a concentração.

Para quem é

  • Investidores de valor que aceitam comprar setor em ciclo de baixa precificada
  • Quem busca tijolo descontado com âncora AAA (Globo) em portfólio
  • Perfil moderado-arrojado com horizonte de 3-5 anos para reprecificação
  • Investidores que apostam na queda de Selic e na recuperação do segmento escritórios

Para quem não é

  • Quem precisa de DPS estável e crescente — o segmento ainda comprime
  • Investidores conservadores que não aceitam P/VP 0,51 ainda em queda potencial
  • Quem já tem exposição relevante a FIIs de escritórios (HGRE11, BROF11, GTWR11)
  • Perfil que precisa de alta liquidez — VINO tem ADTV abaixo de R$ 700 mil/dia

Pontos de atenção e riscos

Concentração extrema na Sede Globo SP (~60% da receita)

O imóvel Sede Globo SP, em Chucri Zaidan/SP (39.050 m², 100% participação VINO), está locado integralmente para a Globo em contrato atípico. Sozinho representa cerca de 60% da receita de aluguel do Fundo. A Globo realiza investimentos relevantes no imóvel (esclarecimento conjunto de set/2024) e o contrato segue até bem além de 2030, mas qualquer evento na relação com a locatária ainda assim é um risco material.

Vacâncias em 3 dos 9 ativos (BBS normalizado)

Três imóveis seguem com vacância relevante: Oscar Freire 585 (14%), Haddock Lobo 347 (26% com contratos assinados, incluindo Joompro — 18% antes), Vita Corá (75% ocupado = 25% vago). O BBS Brooklyn subiu de 44% para 80% com entrada do COW Working e novas locações em abr/mai/2026. Haddock Lobo avança na comercialização: Joompro entregue em jun/2026, 3 potenciais novos contratos em troca de minutas.

Alavancagem de R$ 422,5 Mi (36% dos ativos imobiliários)

Obrigações por securitização: CRI Sede Globo SP (R$ 355 Mi, IPCA+6,948% até jan/2037) + CRI Haddock Lobo (R$ 67 Mi, IPCA+5,575% até out/2035). Despesa financeira de R$ -2,8 Mi/mês consome boa parte do resultado bruto dos imóveis. Em set/2025 o fundo recomprou antecipadamente o CRI VINO (R$ 34,6 Mi, CDI+3,5%) com recursos da venda C&A, reduzindo a despesa financeira total em ~15%. O resultado acumulado não distribuído de R$ 0,197/cota (R$ 16,3 Mi) deverá ser utilizado para melhoria da estrutura de capital do Fundo.

Cota cai 63% desde IPO (R$ 12,70 → R$ 4,62)

Investidor da 4ª emissão (R$ 12,70) acumula prejuízo de capital de 63%. Mesmo somando dividendos (35% do preço inicial), a rentabilidade líquida está em torno de -27% desde o IPO, contra +34% do IFIX e +73% do Ibovespa no mesmo período. A cota fechou mai/2026 em R$ 4,81 (-5,1% no mês) e negocia em R$ 4,62 na análise atual. A queda reflete a transição difícil dos escritórios pós-pandemia em SP/RJ.

Cluster de revisionais 2026-2027 (24% da receita)

Conforme RG fev/2026, 20% da receita já tem revisional aplicado em 2026, mais 1% em 2027 e 0% em 2028. A maior parte das revisionais (60%) está em 'já possuiu' (próximo à data). O reajuste depende do índice e da negociação com locatários — em mercado de escritórios ainda em recuperação, há risco de revisional para baixo em alguns ativos.

Programa de Recompra do CRI Globo no laudo Colliers

A reavaliação anual de dez/2025 pela Colliers resultou em valor 0,97% inferior ao contábil dos imóveis, com queda de 1,37% no VP/cota — pequena mas indicativo de ajuste para baixo no ciclo. O Edifício Haddock Lobo desvalorizou R$ 10,7 Mi (-7%) e o Oscar Freire R$ 5,4 Mi (-6%) em 2025.

Liquidez baixa (R$ 617 mil/dia em mai/2026)

O volume médio diário de negociação foi de R$ 617 mil em mai/2026. A liquidez é compatível com posições pequenas — saída de R$ 1 Mi pode levar 16+ dias úteis sem impactar preço.

DPS atual de R$ 0,040 abaixo da geração recorrente histórica

O resultado recorrente de mai/2026 foi de R$ 0,038/cota, e o Fundo distribuiu R$ 0,040/cota (draw de R$ 0,002 da reserva acumulada). O DPS de R$ 0,040 ficou abaixo da geração histórica média (R$ 0,055/cota desde o IPO). Recompor ocupação nos ativos vagos (Haddock, Oscar Freire) é o caminho para retomar o DPS histórico. Guidance do gestor: entre R$ 0,038 e R$ 0,045/cota 'até junho de 2026'.

Saída de Leandro Bousquet (líder de Real Estate da Vinci) em ago/2025

Sócio histórico que coordenou pessoalmente o VINO11 desde o IPO, líder das estratégias de Real Estate da Vinci por 13 anos, saiu da gestora em ago/2025 após período de garden leave para assumir o comando da XP Asset Management em 02/03/2026. A Vinci mantém o time imobiliário operando o fundo, mas a referência sênior que ancorava a tese de execução do VINO11 ao longo de uma década não está mais na casa. Risco de continuidade de cultura/decisão na ponta da gestão.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS de R$ 0,040/cota (mai/2026) está ligeiramente acima da geração recorrente de R$ 0,038/cota (draw de R$ 0,002 da reserva acumulada de R$ 0,197/cota). A gestão indicou que o resultado acumulado não distribuído deverá ser usado para melhoria da estrutura de capital. Cenário-base: manter R$ 0,040 enquanto recomposição de ocupação (Haddock, Oscar Freire) não se materializar. Guidance: R$ 0,038-0,045/cota 'até junho de 2026'.

Sobre a gestora

A Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 13.838.015/0001-75) é o braço imobiliário do grupo Vinci Compass (ex-Vinci Partners), uma das maiores gestoras independentes do Brasil com mais de R$ 70 bilhões sob gestão. A casa atua em FIIs desde 2011 e mantém uma família ampla de fundos: VINO11 (escritórios), VILG11 (logística), VISC11 (shoppings), VCRI11 (CRI), VICA11 (Fiagro), VFDL (desenvolvimento logístico), entre outros.

A administração é da BRL Trust DTVM (atual Apex Group Brazil) e a auditoria pela PwC. O time de gestão tem track record relevante em transações imobiliárias, mas o VINO11 vem de um ciclo difícil pós-pandemia: a transição do mercado de escritórios em SP/RJ, somada a vacâncias específicas dos ativos do fundo, pesou na rentabilidade. Em 2024-2025 a gestão tomou ações relevantes: ação de despejo contra a WeWork no Oscar Freire (set/2024), venda do C&A Alphaville (set/2025) com recompra antecipada do CRI VINO mais caro, e atualmente está focada em recompor ocupação no Haddock Lobo e BBS.

Ver a análise completa da gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos (grupo Vinci Compass) →

Conclusão

O VINO11 encerra mai/2026 com PL de R$ 812 milhões, 127.379 cotistas, 9 imóveis somando 75 mil m² de ABL próprio em SP (76%) e RJ (24%). A distribuição mensal está em R$ 0,040/cota (DY anualizado 10,4% sobre cota de R$ 4,62), com reserva de resultado acumulado de R$ 0,197/cota que a gestão pretende usar para melhoria da estrutura de capital. A cota negocia a R$ 4,62 (P/VP 0,47) — desconto de 53% sobre VP.

O portfólio segue bipolar: a Sede Globo SP (Chucri Zaidan/SP, 39 mil m², 100% Globo, contrato atípico, WAULT 7,2 anos) é a âncora AAA com ~60% da receita. Grande melhora operacional em mai/2026: BBS Brooklyn subiu de 44% para 80% de ocupação com novos contratos (COW Working, Eventesse, Velotax), e as inadimplências de Edo Rocha e Papelaria 16 foram integralmente resolvidas. O Haddock Lobo 347 avança para 26% com a entrega da obra Joompro em jun/2026 e 3 contratos adicionais em negociação avançada.

Os desafios persistem: Oscar Freire 585 em 14% de ocupação, alavancagem de R$ 422,5 Mi em dois CRIs IPCA+ (36% dos ativos imobiliários), BemFácil Digital ainda inadimplente (0,3% da receita) e cota que acumula -63% desde o IPO. A tese de investimento mantém-se como posição satélite para quem aposta na recomposição setorial de escritórios e na queda da Selic — com a melhora do BBS e as locações em andamento no Haddock Lobo como sinalização operacional positiva no curto prazo.