Tijolo de escritórios da Vinci Real Estate (Vinci Compass) — 9 ativos, 75 mil m² ABL próprio
Segmento: Tijolo — Escritórios (Lajes Corporativas) · Cotação R$ 4,18 · P/VP 0,4257 · VP/cota R$ 9,82 · Patrimônio R$ 814 Mi · 123.845 cotistas · 9 ativos
O VINO11 (Vinci Offices FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Escritórios (Lajes Corporativas). Tijolo de escritórios da Vinci Real Estate (Vinci Compass) — 9 ativos, 75 mil m² ABL próprio
Dono de 9 prédios de escritórios em SP e RJ, com a sede da Globo como principal inquilina em contrato de longo prazo, que sustenta a maior parte da receita do fundo. Fique atento: metade dos prédios ainda tem espaços vagos em recomposição, e a dívida estrutural comprime o rendimento.
Esta página é a ficha do VINO11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Vinci Real Estate Gestora de Recursos (grupo Vinci Compass).
A Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 13.838.015/0001-75) é o braço imobiliário do grupo Vinci Compass (ex-Vinci Partners), uma das maiores gestoras independentes do Brasil com mais de R$ 70 bilhões sob gestão. A casa atua em FIIs desde 2011 e mantém uma família ampla de fundos: VINO11 (escritórios), VILG11 (logística), VISC11 (shoppings), VCRI11 (CRI), VICA11 (Fiagro), VFDL (desenvolvimento logístico), entre outros.
A administração é da BRL Trust DTVM (atual Apex Group Brazil) e a auditoria pela PwC. O time de gestão tem track record relevante em transações imobiliárias, mas o VINO11 vem de um ciclo difícil pós-pandemia: a transição do mercado de escritórios em SP/RJ, somada a vacâncias específicas dos ativos do fundo, pesou na rentabilidade. Em 2024-2025 a gestão tomou ações relevantes: ação de despejo contra a WeWork no Oscar Freire (set/2024), venda do C&A Alphaville (set/2025) com recompra antecipada do CRI VINO mais caro, e atualmente está focada em recompor ocupação no Haddock Lobo e BBS.
Ver a análise da gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos (grupo Vinci Compass) →
9 ativos de escritórios em SP (76%) e RJ (24%) — 60% da receita concentrada na Sede Globo SP
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Sede Globo SP | Rua Evandro Carlos de Andrade, 160 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Haddock Lobo 347 | Rua Haddock Lobo, 347 — Paulista, São Paulo/SP | 85,7% | 0,26% |
| BM 336 (Edifício Bartolomeu Mitre) | Av. Bartolomeu Mitre, 336 — Leblon, Rio de Janeiro/RJ | 51,0% | 1,0% |
| BMA Corporate | Largo do Ibam, 1 — Humaitá, Rio de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,96% |
| Oscar Freire 585 (OF 585) | Rua Oscar Freire, 585 — Jardins, São Paulo/SP | 66,7% | 0,14% |
| Vita Corá | Rua Cerro Corá, 2175 — Alto de Pinheiros, São Paulo/SP | 66,4% | 0,75% |
| Brooklyn Business Square (BBS) | Rua Jaceru, 154 — Vila Gertrudes, São Paulo/SP | 100,0% | 0,8% |
| LAB 1404 | Rua Mourato Coelho, 1404 — Vila Madalena, São Paulo/SP | 38,3% | 1,0% |
| Edifício Cardeal Corporate | Rua Cardeal Arcoverde, 563 — Pinheiros, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,2514 — moderada-alta — dominada pela Sede Globo SP (45,6% sobre ativos brutos).
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — São Paulo capital 73,5% · Sudeste — Rio de Janeiro capital 26,6% |
| Por locatário | Globo Comunicação (Sede Globo SP) 60,0% · BMA Advogados (BMA Corporate) 9,0% · Vinci Compass (BM 336) 8,0% · Faculdade Belavista (Cardeal) 7,0% · Galeria (LAB 1404) 7,0% |
| Por indexador | IPCA 93,0% · IGP-M 7,0% |
| Por tipo de contrato | Atípico 66,0% · Típico 34,0% |
A cota negocia a R$ 4,62 contra VP de R$ 9,81, desconto de 53% — entre os mais altos do segmento de escritórios. Reflete: (i) vacância remanescente (Haddock, Oscar Freire); (ii) alavancagem de 36% via CRIs IPCA+; (iii) ciclo difícil dos escritórios pós-pandemia; (iv) reavaliações negativas anuais Colliers; (v) histórico de TIR negativa desde IPO. Contraponto positivo: BBS recuperou para 80% de ocupação em mai/2026.
último fechamento R$ 4,18 · mínima histórica R$ 4,17 · máxima R$ 14,68 · valor patrimonial por cota R$ 9,82.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 514.000 · média de 12 meses de R$ 628.000.
Liquidez média-baixa. Posição de R$ 100k sai em ~1 dia útil sem mover preço; R$ 1M leva ~10 dias. Compatível com investidor pessoa física até R$ 200-300k, restritivo para institucional
O VINO11 nasceu em 2019 como uma aposta em lajes corporativas premium da Vinci. Em 2020-2022, mesmo na pandemia, executou aquisições relevantes que consolidaram um portfólio de 9-10 imóveis em SP e RJ. Mas o ciclo difícil dos escritórios pós-pandemia — vacância elevada, home office persistente, oferta nova nos eixos Berrini/Faria Lima, queda de aluguéis reais — pesou desde 2022 e a cota acumula -60% desde o IPO (R$ 12,70 → R$ 5,01).
De 2024 para cá, a gestão tomou ações concretas para estancar a sangria: ação de despejo da WeWork (set/2024), venda do C&A Alphaville e recompra do CRI mais caro (set/2025), e contratação de novos locatários no Haddock Lobo (fev-mar/2026). Hoje, com P/VP 0,51 e DY 12m de 12,2%, a cota incorpora boa parte do prêmio de risco — mas o caminho de upside depende centralmente da recomposição de ocupação dos 4 ativos vagos e da Globo manter sua sede operacional na unidade de Chucri Zaidan.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 24/07/2013 como condomínio fechado. Início focado em construção de portfólio de lajes corporativas premium em SP/RJ. |
| IPO | Distribuição pública primária da 4ª emissão (R$ 12,70/cota) e início de negociação na B3 com o ticker VINO11 em 25/11/2019. Primeiro dividendo em dez/2019 de R$ 0,36/cota. |
| AQUISIÇÕES PANDÊMICAS | Mesmo durante a pandemia, o fundo executou aquisições estratégicas: fev/2020 participação no LAB 1404, fev/2020 participação na Sede C&A Alphaville, set/2020 100% Cardeal Corporate (Camicado), set/2020 +30% BMA Corporate (passa a 100%), out/2020 100% Haddock Lobo 347, out/2020 +30% C&A Alphaville (passa a 100%). |
| 7ª EMISSÃO | Encerramento de oferta primária em 25/01/2022. Cotas passam de 12,67 mi para 16,57 mi (R$ 211 Mi adicionais). Ativos consolidam em 10 imóveis (incluía a sede C&A) e PL em ~R$ 910 Mi. |
| PRESSÃO DOS ESCRITÓRIOS | Mercado de escritórios em SP e RJ sofre pressão pós-pandemia (home office persistente, vacância sistêmica, oferta nova). DPS cai de R$ 0,55 (pico nov/2021) para R$ 0,34 em 2022 e R$ 0,31 em 2023. VP/cota inicia trajetória descendente. |
| DESDOBRAMENTO 1:5 | Cotas desdobradas 1:5 — passam de 16,57 mi para 82,83 mi cotas. VP/cota cai proporcionalmente de ~R$ 54 para ~R$ 10,80. DPS pós-split passa a R$ 0,06 (equivalente a R$ 0,30 pré-split). Movimento técnico para aumentar liquidez por cota a preço unitário menor. |
| VENDA 49% BM336 | Vinci Offices vende 49% do imóvel BM 336 (Leblon/RJ). Pré-pagamento de R$ 20,1 mi quita parcialmente a securitização do imóvel (concluída em dez/2025). Pagamento parcelado em 3 anos. |
| DESPEJO WEWORK | Inadimplência da WeWork no Oscar Freire 585 (junho-agosto). Em 29/08/2024 ajuizada Ação de Despejo. Em 04/09/2024 obtida liminar. Locatária ocupava 3.594m² (~5% receita do fundo) e propôs devolução amigável com renúncia de penalidades — gestão recusou e seguiu via judicial. |
| ESCLARECIMENTO GLOBO | Em 25/09/2024 , Vinci e Globo emitem nota conjunta esclarecendo que NÃO há tratativa para abreviar a vigência da locação atípica da Sede Globo SP (em curso desde 2021). Globo confirma investimentos relevantes em curso no imóvel. Esclarecimento foi crítico após boatos no mercado. |
| VENDA C&A + RECOMPRA CRI | Em 19/09/2025 conclui venda do imóvel sede da C&A em Alphaville por R$ 40 milhões (R$ 5.063/m² ABL). Com recursos, faz recompra facultativa integral do CRI VINO (R$ 34,6 Mi, CDI+3,5%, vencia em dez/2030) — o CRI mais caro do portfólio. Reduz despesa financeira total em ~15% e gera +R$ 0,001/cota recorrente. |
| REAVALIAÇÃO COLLIERS | Reavaliação anual pela Colliers International resulta em valor 0,97% inferior ao contábil dos imóveis, com queda de 1,37% no VP/cota . Maiores baixas: Haddock Lobo (-R$ 10,7 mi, -7%) e Oscar Freire (-R$ 5,4 mi, -6%). VP/cota encerra 2025 em R$ 9,86 (vs R$ 10,30 dez/2024). |
| RECOMPOSIÇÃO HADDOCK | Gestão fecha dois novos contratos no Haddock Lobo 347: Joompro Brazil (526m², 5 anos a partir de jun/2026, modelo turn-key) e COW Working (3 conjuntos, abr/2026). Ocupação do imóvel sobe de 18% para ~26%. Impacto recorrente positivo de +R$ 0,001 (Joompro) +R$ 0,003 (COW)/cota após concessões. |
| CONTEXTO ATUAL | DPS estabilizado em R$ 0,040/cota (mai/2026, DY anualizado 9,9% sobre cota de R$ 4,81). P/VP 0,49. Resultado acumulado não distribuído de R$ 0,197/cota. Em 06/abr/2026 recebida última parcela da venda de 49% do BM336. Haddock Lobo com Joompro entregue em jun/2026 (~26% de ocupação com contratos assinados). BBS em 80% de ocupação. |
| ATUAL — PROMESSA DE VENDA OF585 | Em 19/06/2026 , o fundo assina promessa de venda do Oscar Freire 585 (4.100 m², 66,7% participação). Venda não concluída — aguarda condições precedentes. Comprador paga R$ 250 mil/mês como aluguel (mínimo 12 parcelas). Se confirmada, o portfólio cai de 9 para 8 imóveis e o fundo recebe caixa para reinvestimento ou amortização de CRI. |