FII monoativo de lajes corporativas — Edifício The Corporate em Macaé/RJ. CNPJ 16.802.320/0001-03. Início 06/03/2013. Gestão: Urca Capital (desde ago/2025). Administração: Oslo DTVM (desde ago/2025). Taxa adm: 1% a.a. sobre PL (mínimo R$ 80 mil/mês corrigido por IGP-M).
Segmento: Tijolo / Lajes Corporativas (Escritórios B/C — monoativo regional) · Cotação R$ 7,7 · P/VP 0,381 · VP/cota R$ 20,21 · Patrimônio R$ 48,8 Mi · 15.345 cotistas · 1 ativos
O XPCM11 (XP Corporate Macaé FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Lajes Corporativas (Escritórios B/C — monoativo regional). FII monoativo de lajes corporativas — Edifício The Corporate em Macaé/RJ. CNPJ 16.802.320/0001-03. Início 06/03/2013. Gestão: Urca Capital (desde ago/2025). Administração: Oslo DTVM (desde ago/2025). Taxa adm: 1% a.a. sobre PL (mínimo R$ 80 mil/mês corrigido por IGP-M).
Escritórios em Macaé (RJ), polo de petróleo offshore com um único imóvel de 19.664 m². Metade das lajes segue vazia (51,4%) e o fundo acumula resultado negativo há dois anos — sem distribuição desde jan/2024. Fique atento: no 2T26 a receita de aluguel ainda caiu 32%.
Esta página é a ficha do XPCM11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Urca Capital (gestora) + Oslo DTVM (administradora).
A Urca Capital (CNPJ 31.818.879/0001-07) é uma gestora independente sediada em São Paulo (Itaim Bibi) e Rio (Barra da Tijuca), com foco em FIIs alternativos. Assumiu a gestão do XPCM11 em agosto/2025, sucedendo a XP Vista Asset Management. A administração também migrou da Rio Bravo Investimentos para a Oslo Capital DTVM no mesmo mês. A nova gestão herdou um fundo em estado crítico (vacância >50%, cash burn elevado, manutenção atrasada) e tem mostrado execução comercial agressiva nos primeiros 8 meses — locou 8,1% da área a preços melhores que os contratos antigos. A DF auditada dez/25 confirma eficiência operacional real: encargos caíram de 8,0% do PL (2024) para 0,92% do PL (5 meses Urca), caixa operacional virou positivo (+R$ 68 mil) e taxa adm caiu de 3,24% para 0,81% do PL. Mas a estabilização exige aprovação de oferta primária e R$ 5 Mi em capex, ambos pendentes. Track record curto no XPCM11 — 9 meses; é cedo para julgar definitivamente.Ver a análise da gestora Urca Capital (gestora) + Oslo DTVM (administradora) →
Monoativo lajes corporativas em Macaé/RJ — Edifício The Corporate, único classe A da cidade
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício The Corporate | Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370 — Bairro Novo Cavaleiros, Macaé/RJ | 100,0% | 0,486% |
HHI 1,0 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — Macaé/RJ (Norte Fluminense) 100,0% |
| Por locatário | Akofs (O&G) 2,7% · ABZ (serviços) 1,7% · 7 inquilinos pulverizados (não nominados) 44,2% · Vacância 51,4% |
| Por indexador | IPCA (presumido — contratos novos) 4,4% · IGP-M / IPCA misto (contratos antigos) 44,2% · Vago (sem contrato) 51,4% |
Cota a R$ 8,15 vs VP/cota R$ 20,54 (auditado dez/25) = P/VP 0,40 (60% de desconto). Entre os piores P/VPs do mercado de FIIs em mai/2026.
último fechamento R$ 7,7 · mínima histórica R$ 5,78 · máxima R$ 104,00 · valor patrimonial por cota R$ 20,21.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 80.000 · média de 12 meses de R$ 120.000.
Liquidez baixa. R$ 50-150 mil/dia em volume. Posição de R$ 100 mil leva ~6 dias úteis para liquidar absorvendo 20% do volume diário. Para posições maiores, vender em janela curta moveria preço material.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO do XPCM11 | Lançamento do XP Corporate Macaé como FII monoativo de lajes em Macaé. Edifício The Corporate adquirido com Petrobras como locatária em contratos típicos + atípicos de longo prazo. |
| Era Petrobras — DPS estável | Período áureo do fundo. Petrobras pagou aluguel base + complementares (3 contratos) com reajustes IGP-M anuais. DPS mensal entre R$ 0,78 e R$ 0,85 sustentado durante 6 anos. |
| Comunicado da Petrobras | Em 10/07/2019, Petrobras formaliza intenção de desocupar o imóvel até dez/2020. Multa rescisória estimada em R$ 21,5 Mi (R$ 8,91/cota). Início do declínio. |
| Saída efetiva da Petrobras | Petrobras desocupa em 31/12/2020. Vacância salta para ~100%. Multa rescisória paga gera DPS extraordinária de R$ 1,32 em dez/2020 — última distribuição relevante. Fundo entra em crise. |
| Travessia do deserto — XP Asset | Tentativa de reocupação pulverizada com inquilinos menores (7 contratos médios). DPS desce de R$ 0,38 (jan/21) → R$ 0,11 (dez/21) → R$ 0,07 (mai/23) → R$ 0,02 (dez/23) → ZERO. Vacância oscilou entre 50-60%. |
| Troca de gestão — Urca Capital | XP Vista Asset Management e Rio Bravo (admin) deixam o fundo. Urca Gestão de Recursos assume a gestão e Oslo DTVM assume a administração. Início de plano de turnaround estruturado. |
| Primeiros 5 meses Urca — caixa operacional positivo | DF auditada confirma caixa operacional positivo (+R$ 68 mil) pela primeira vez em anos. Manutenção cai 98% (R$ 528 mil → R$ 10 mil). Taxa adm cai de 3,24% para 0,81% do PL. Lucro-caixa de R$ 90 mil (mínimo a distribuir 95% = R$ 86 mil, retido por prejuízos acumulados). |
| Reavaliação UHY -21,9% (auditada) | Imóvel reavaliado de R$ 64,8 Mi para R$ 50,6 Mi — queda de R$ 14,2 Mi em valor justo. VP/cota cai de R$ 27,22 (dez/24) para R$ 20,54 (dez/25). Resultado contábil 2025: prejuízo de R$ 16,15 Mi (quase todo do ajuste a valor justo). |
| Tração comercial inicial | Urca Capital fecha 3 novos contratos em 5 meses (Akofs, ABZ, 6º andar) totalizando 8,1% da área a R$ 45/m² (vs R$ 32/m² antigos). Cash burn cai de R$ 120 mil/mês para R$ 40 mil/mês. |
| Consulta Formal — turnaround pendente | Consulta Formal encerrada em 15/04/2026 propondo flexibilização do mandato + nova oferta de recursos. Resultado define o próximo capítulo: emissão capitalizada → reformas e novos inquilinos; ou rejeição → estagnação. |
| DF dez/2025 reapresentada por erro no Passivo Circulante | Oslo Capital reapresenta as Demonstrações Financeiras do exercício 2025 (doc 1200888, 21/05/2026): parcela do Passivo Circulante havia sido omitida na versão original. Demonstrações corrigidas entregues em 21/05/2026 (ID 1200672). Impacto financeiro baixo, mas sinaliza fragilidade de controle interno da nova auditoria (CLA Brasil). |