Atualização da comunidade (Clube FII): o caso menor (nº 0112716) transitou em julgado definitivamente em jun/26 após STJ negar o último recurso do Município — libera apenas ~R$ 90 mil em depósitos + correção monetária desde 2022 (não os R$ 2,5 milhões). O caso maior (nº 0138283, ~R$ 2,47 Mi) teve o TJRJ mantendo a sentença favorável no mérito, mas o Município interpôs REsp e RE esta semana, mantendo o depósito represado. Expectativa de inadmissão em 12-24 meses. Também positivo: vacância caiu para 40,8% em mai/26 (de 46,8%) com aluguel médio subindo de R$104 para R$112/m².
Sou cotista. Tenho ALMI11. O que muda com essa decisão do STJ?
Resposta curta: pouca coisa. O fundo vai recuperar R$ 2.513.285,62 em depósitos judiciais, o que dá R$ 22,60 por cota (R$ 2.513.285,62 ÷ 111.177 cotas). Isso representa +3,5% sobre a cotação atual de R$ 650, ou apenas 1,1% do valor patrimonial de R$ 2.048,45.
É dinheiro real entrando? Sim. É uma boa notícia? Sim. Muda a tese de VENDA? Não. O problema do ALMI11 não é um litígio de R$ 2,5 milhões — é uma vacância estrutural de 46,8%, dividendo zerado em abril/2026 e cotistas saindo todo mês. R$ 22,60/cota não resolve nada disso.
O que aconteceu no STJ
O Relatório Jurídico de abril/2026 (documento 1200809, entregue em 21/05/2026 no Fundos.Net) traz duas decisões que encerram definitivamente dois processos antigos do ALMI11 contra o Município do Rio de Janeiro, ambos discutindo a cobrança de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
Processo 0112716-93.2022.8.19.0001 — o grande: em 06/04/2026, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) negou provimento ao Agravo Interno interposto pelo Município. Tradução para o investidor: o município tentou um último recurso para manter a cobrança, e o STJ disse não. Com isso, a execução foi encerrada definitivamente e o crédito tributário foi desconstituído. O depósito judicial nesse processo é de R$ 2.468.385,62.
Processo 0138283-29.2022.8.19.0001 — o menor: em 01/04/2026, foram negados os embargos de declaração de ambas as partes. Decisão também transitada, depósito judicial de R$ 44.900,00.
Total a recuperar: R$ 2.513.285,62. Além disso, a reserva de contingência de R$ 48 mil que o fundo mantinha para esses litígios pode ser revertida — vira caixa também.
O que são depósitos judiciais?
Quando o fundo discutiu o ITBI na Justiça, em vez de pagar o imposto direto à prefeitura, ele depositou o valor em juízo — uma conta vinculada ao processo. Esse dinheiro ficou "congelado" desde 2022 (4 anos), parado, sem render para o fundo. Agora que o STJ deu ganho de causa definitivo, esses R$ 2,5 milhões saem do tribunal e voltam para o caixa do ALMI11.
Quanto vai voltar e quando
O cálculo é simples: R$ 2.513.285,62 ÷ 111.177 cotas = R$ 22,60 por cota. Mas atenção em dois pontos práticos:
1) Prazo: mesmo com decisão final do STJ, o levantamento do depósito judicial não é automático. Precisa de trânsito em julgado formalizado, alvará judicial e operacional bancário. Estimativa razoável: 3 a 6 meses até o dinheiro efetivamente cair no caixa do fundo.
2) Vira dividendo? Pode virar, mas não obrigatoriamente — e não imediatamente. O regulamento exige distribuição de 95% do resultado caixa semestral. R$ 2,5 milhões entrando como receita financeira aumenta o resultado distribuível, mas a administradora pode (e provavelmente vai) usar parte para cobrir o rombo operacional vindo da vacância. Cenário mais provável: distribuição diluída ao longo de 2-3 meses, não um pagamento extraordinário único.
Por que não muda a tese de VENDA
R$ 22,60/cota é 3,5% da cotação atual. Em qualquer outro fundo saudável, seria uma notícia ótima. No ALMI11, é apenas um respiro pontual diante de um quadro estrutural deteriorado:
- Dividendo zero em abril/2026: primeira vez em 22 meses que o fundo não paga nada. Esse é o problema real.
- Vacância 46,8% estagnada: 16 andares vazios há mais de 2 anos sem nenhuma sinalização de locação.
- Inadimplência 42,35% e contas a receber subindo 44% em 4 meses (R$ 3,53 Mi → R$ 5,08 Mi). Os inquilinos que ainda estão lá estão pagando mal.
- Cotistas em fuga: 1.910 → 1.886 → 1.852 nos últimos 3 meses. O mercado está votando com os pés.
- Liquidez R$ 11-14k/dia: mesmo querendo vender, o cotista grande não consegue saída rápida.
Para justificar tese de compra, o ALMI11 precisaria de algo muito maior: locação dos andares vazios, normalização da inadimplência ou retomada consistente do dividendo. Nada disso está no horizonte. R$ 22,60/cota é uma boa notícia isolada num quadro ruim.
Antes e depois da decisão ITBI
| Indicador | Antes (mar/2026) | Depois (mai/2026) |
|---|---|---|
| Depósitos judiciais (ITBI) | R$ 2,51 Mi retidos | R$ 2,51 Mi a recuperar (3-6 meses) |
| Reserva de contingência | R$ 48 mil bloqueada | Pode ser revertida ao caixa |
| Litígios ITBI ativos | 2 processos pendentes | 0 processos (encerrados STJ) |
| Vacância física | 46,80% | 46,80% (sem mudança) |
| Dividendo mensal | R$ 0,98 (mar/26) | R$ 0,00 (abr/26) |
| Cotistas | 1.886 | 1.852 (−1,8%) |
| Veredicto Rico aos Poucos | VENDA | VENDA (mantida) |
O que monitorar nos próximos meses
Três gatilhos para acompanhar nos relatórios mensais do ALMI11:
- Confirmação do levantamento: o relatório de gerência deve indicar quando os R$ 2,5 milhões efetivamente entrarem no caixa. Provável menção entre jul-out/2026.
- Forma de distribuição: se a administradora vai pagar dividendo extraordinário, diluir nos meses seguintes ou reter para cobrir rombo operacional. Atenção ao primeiro informe mensal após o crédito.
- Andares vazios: esse é o jogo. Sem locação dos 16 pavimentos vagos, R$ 2,5 milhões viram apenas anestesia. O turnaround do ALMI11 passa por inquilino novo, não por vitória judicial.
Resumo da reanálise
Fato positivo confirmado. O STJ fechou definitivamente os dois litígios de ITBI a favor do ALMI11, e R$ 2,5 milhões (R$ 22,60/cota) vão retornar nos próximos 3-6 meses. Reserva de contingência de R$ 48 mil também pode ser revertida.
Tese inalterada. O ganho representa 3,5% da cotação atual e 1,1% do VP. Não compensa nem de longe os problemas estruturais: vacância 46,8%, dividendo zerado, inadimplência 42,35% e fuga de cotistas. Veredicto VENDA mantido. Nota: 3,5/10.
