Você acabou de ver que o FAMB11 declarou zero de dividendo no segundo trimestre de 2026. O que aconteceu? O Informe Trimestral encerrado em 30/06/2026 traz a resposta e ela é dura: o caixa total do fundo despencou de R$ 8.240.607 no Q1 para R$ 194.299 no Q2 — uma queda de 97,6% em três meses. Junto com o dinheiro, sumiu qualquer fôlego financeiro que a economia do IPTU havia comprado. E há um detalhe que o próprio informe não explica: uma despesa de mais de R$ 5 milhões que saiu do caixa sem aparecer no resultado contábil. Vamos destrinchar o que os números dizem — e o que eles escondem.
Este é o contraponto sóbrio à nossa análise do IPTU zero, publicada há poucas semanas: o alívio tributário era real, mas o trimestre mostra que ele não foi suficiente para segurar o caixa.
O que o informe do Q2/2026 revela
O retrato do trimestre é de um fundo sem operação e sem renda. A vacância se manteve em 98,01% — praticamente o prédio inteiro vazio — e a inadimplência sobre o pouco que ainda é contratado subiu para 11,82%. Todos os contratos vigentes vencem em até três meses e são indexados ao IGP-M, ou seja, nem a base contratual dá qualquer segurança de continuidade. O resultado do trimestre foi negativo, o acumulado do semestre virou negativo, e por isso não há base legal para distribuir: dividendo zero.
No detalhe do caixa, a foto é ainda mais reveladora. No Q1, o fundo tinha R$ 1.406.121 disponível em conta e R$ 6.834.487 aplicados em Fundos de Renda Fixa (Daycoval). No Q2, sobraram R$ 3.300 em conta e R$ 190.999 em aplicação. Quase toda a reserva foi consumida em um único trimestre. Para um fundo que não gera receita de aluguel relevante, esse é o número que define a sobrevivência.
A despesa que ninguém explicou
Aqui está o ponto que exige atenção do cotista. O informe apresenta dois resultados para o mesmo trimestre, em regimes diferentes:
- Resultado líquido pelo regime contábil: -R$ 1.688.715 (-R$ 13,78/cota)
- Resultado líquido pelo regime financeiro (caixa): -R$ 6.700.820 (-R$ 54,67/cota)
A diferença entre os dois é de R$ 5,1 milhões. Ela aparece concentrada na linha "outras receitas/despesas das propriedades": -R$ 7.288.335 pelo critério financeiro contra -R$ 2.187.954 pelo contábil. Em bom português: saiu do caixa do fundo cerca de R$ 5,1 milhões que não foram reconhecidos como prejuízo no resultado contábil do período. É dinheiro que evaporou da conta sem "machucar" o lucro reportado.
O que uma despesa que some do caixa mas não do lucro costuma ser
Quando um valor sai do caixa mas não reduz o resultado contábil, ele geralmente quita um passivo já registrado — uma dívida ou provisão que já estava no balanço. No caso do FAMB11, o candidato mais provável é o pagamento de uma obrigação judicial. Vale lembrar que o histórico recente do fundo é feito de disputas: foi o acordo de R$ 163 milhões com a Caixa em nov/2024 que originou as distribuições extraordinárias de 2024 e 2025. Acordos dessa magnitude costumam vir acompanhados de contingências e desembolsos que continuam sendo pagos depois. Um desembolso extraordinário desse tamanho, num fundo com menos de R$ 200 mil de caixa restante, é exatamente o tipo de evento que trava a distribuição e liga o alerta sobre passivos que o cotista talvez não esteja enxergando por completo.
Caixa quase zerado — o que isso muda
Com R$ 194 mil de caixa, o FAMB11 entra num terreno de contagem regressiva. As despesas fixas de um fundo imobiliário monoativo em contencioso não são pequenas: só no trimestre o informe registra taxa de administração de R$ 126 mil e honorários advocatícios de R$ 332,6 mil, além de custódia, representante e as despesas de manutenção do próprio prédio (R$ 400,7 mil no trimestre). Somando administração, custódia, representante, taxas e honorários, o fundo gasta na ordem de R$ 200 mil por mês apenas para existir.
Atenção: meses de sobrevida
Caixa de R$ 194 mil dividido por uma queima na casa de R$ 200 mil ao mês significa, no limite, cerca de um mês de fôlego sem entrada de dinheiro. Para não parar, o fundo dependeria de algo entrar: ou o aluguel dos poucos contratos ativos (com 11,82% de inadimplência e todos vencendo em até 90 dias), ou uma nova emissão de cotas para recompor caixa. A segunda opção resolve a liquidez, mas dilui quem já é cotista.
É importante ser preciso: parte dessas despesas é coberta pela receita de aluguel do trimestre, que foi de R$ 1.464.268. O problema é que essa receita não se traduziu em caixa acumulado — ela foi engolida pela despesa extraordinária de R$ 7,3 milhões. O resultado é um fundo que, mesmo arrecadando algum aluguel, terminou o trimestre praticamente sem reserva.
A tese da conversão residencial ainda faz sentido?
No papel, sim. A tese do FAMB11 nunca foi de renda: é de destravamento de valor. O plano, sob a gestão da Áfira e administração da Actual DTVM, é converter o Edifício Almirante Barroso — 59.429 m², 35 unidades, no Centro do Rio — de uso comercial para uso misto/residencial e vender as unidades diretamente. Em ago/2025 o projeto de conversão foi protocolado na Prefeitura do RJ, e o benefício de suspensão do IPTU (economia estimada em ~R$ 93/cota) mostrou que o enquadramento urbano avança.
O obstáculo é aritmético. Uma reconversão residencial de um edifício inteiro exige reforma pesada, e reforma custa caixa — muito mais do que os R$ 194 mil que sobraram. Sem reserva, o fundo só teria dois caminhos para financiar a obra: gerar renda de aluguel (impossível com 98% de vacância) ou emitir novas cotas. E cada emissão feita com a cota deprimida dilui o cotista atual, transferindo o eventual ganho da conversão para quem entrar depois. A tese continua viva, mas o caixa zerado a tornou mais cara de executar para quem já está dentro.
Veredicto
Veredicto: VENDA — nota 2,0/10,0 (rebaixada de 2,5)
A nota cai de 2,5 para 2,0 nesta reanálise. O trimestre acumulou três sinais ruins de uma vez: caixa praticamente zerado, dividendo zero e uma despesa milionária que sumiu do caixa sem aparecer no lucro — o que levanta a hipótese de passivos ainda em pagamento. Por que não é 0: ainda existe valor patrimonial no imóvel e a conversão residencial, se aprovada e executada, pode destravá-lo. Por que não é NEUTRO: sem caixa, sem renda recorrente e sem aprovação final do projeto, o risco de nova marcação negativa e de emissão diluidora é alto demais para um posicionamento equilibrado. É uma aposta binária e especulativa, agora com menos margem de segurança do que antes.
Conclusão: para quem tem FAMB11
Se você é cotista, a situação piorou. O caixa sumiu — de R$ 8,24 milhões para R$ 194 mil em um trimestre. O dividendo foi zero e continuará zero enquanto o resultado acumulado estiver negativo. E a despesa extraordinária de R$ 5,1 milhões que não passou pelo lucro contábil levanta uma dúvida legítima sobre passivos ocultos ligados ao histórico judicial do fundo.
A tese de reconversão do prédio em residencial continua válida no papel, e o avanço no Reviver Centro é real. Mas o tempo joga contra: um fundo com um mês de caixa precisa de dinheiro novo antes de conseguir sequer começar a reforma que justificaria a tese. Sem renda, sem reserva e sem aprovação final, o FAMB11 hoje é mais uma aposta de fé no destravamento do que um investimento com base sólida — e é por isso que a recomendação segue sendo de venda. Para o acompanhamento completo dos números e do histórico, veja a análise completa do FAMB11.
