FIIs ou renda fixa com a Selic em 14%?
Depende do prazo e do preço da cota. Em horizonte curto (menos de 2 anos), o CDB ou a LCI/LCA vencem sem discussão, porque o FII pode ser vendido no pior momento. Em prazo maior, com fundos negociados abaixo do valor patrimonial, o FII médio empata com o CDI líquido no rendimento mensal — e ainda carrega ganho de capital que a renda fixa não tem.
O que a comparação simples ignora
O erro mais comum do comparativo de mercado é colocar o yield do FII lado a lado com o CDI bruto. Só que o CDI bruto não existe para pessoa física — é um número de vitrine. Entre o CDI cheio e o que sobra na sua conta existem duas mordidas.
A primeira é o IOF, que incide sobre o rendimento em resgates com menos de 30 dias e vai zerando até o trigésimo dia. A segunda é o Imposto de Renda regressivo: 22,5% sobre o lucro em aplicações de até 180 dias, caindo por faixas até 15% para prazos acima de 720 dias. Ou seja, o CDB só chega à sua alíquota mínima depois de dois anos parado.
O rendimento de FII é isento de Imposto de Renda para pessoa física quando o fundo tem mais de 50 cotistas, a cota é negociada em bolsa e o cotista detém menos de 10% do fundo. É a mesma regra que faz a LCI e a LCA serem isentas — e é justamente essa isenção que o comparativo com o CDI bruto apaga.
Antes de olhar a tabela, três termos que vão aparecer. CDI é a taxa que os bancos usam para emprestar dinheiro entre si; ela cola na Selic e serve de referência para quase toda a renda fixa pós-fixada. LCI e LCA são letras de crédito (imobiliário e do agronegócio) emitidas por bancos, isentas de IR para PF, mas com carência e risco do banco emissor. IFIX é o índice que reúne os principais fundos imobiliários da bolsa — o "Ibovespa dos FIIs".
A tabela que muda o jogo
Com a Selic a 14% ao ano, é assim que ficam as opções depois de descontar o imposto de cada uma. Todos os valores mensais são aproximados e servem para comparar ordens de grandeza, não para precisão de planilha.
| Aplicação | Ao ano (líquido) | Ao mês (líquido) | IR para PF |
|---|---|---|---|
| CDI bruto (referência) | 14,0% | 1,08% | — |
| CDB > 2 anos | ≈ 11,9% | ≈ 0,94% | 15% sobre o lucro |
| LCI / LCA (isentas) | ≈ 12,5% | ≈ 1,02% | Isento |
| IFIX médio (FIIs) | ≈ 10,8% | ≈ 0,90% | Isento no dividendo |
| NTN-B / IPCA+ | ≈ 6% + IPCA | ≈ 0,88% + IPCA | 15% sobre o lucro |
Olhando só o rendimento mensal, o FII médio (0,90%) fica cerca de 0,04 ponto percentual abaixo do CDB líquido (0,94%) e cerca de 0,12 ponto abaixo da LCI isenta (1,02%). É pouco — e, como veremos adiante, essa diferença desaparece quando entra o preço da cota na conta.
A NTN-B, o título público atrelado ao IPCA, joga outro jogo: entrega uma taxa real (acima da inflação), o que dá previsibilidade de poder de compra em prazos longos, mas custa liquidez — vendê-la antes do vencimento expõe o investidor à marcação a mercado, com preço que pode estar abaixo do que ele pagou.
O yield esconde metade da história: P/VP e ganho de capital
Aqui está o ponto que os comparativos rápidos ignoram. O yield de um FII é o dividendo dividido pelo preço da cota — parece o mesmo conceito de "juro", mas não é. O dividendo do fundo é gerado pelos imóveis ou pelos recebíveis que ele carrega, e esse valor é calculado sobre o patrimônio, não sobre o que você pagou pela cota no pregão de hoje.
Entra o P/VP — a razão entre o Preço da cota na bolsa e o Valor Patrimonial por cota (o quanto o fundo vale por dentro, somando ativos e subtraindo dívidas). Quando o P/VP está abaixo de 1,0, a cota está sendo negociada com desconto sobre o próprio patrimônio.
Suponha um FII com VP de R$ 106 por cota, negociado a R$ 90, distribuindo R$ 0,95 por cota ao mês. O gestor calcula esse rendimento sobre o patrimônio, mas quem comprou a R$ 90 recebe R$ 0,95 sobre R$ 90 — um yield de 1,06% ao mês. Já acima dos 0,94% do CDB líquido e dos 1,02% da LCI. O desconto na cota transferiu rendimento para o comprador.
E há a segunda camada, que a renda fixa simplesmente não oferece: ganho de capital. Se em algum momento a cota voltar a valer o patrimônio (de R$ 90 para R$ 106), isso é uma valorização de 17,8% — em cima dos dividendos que continuaram pingando no caminho. Um CDB ou uma LCI devolvem o principal corrigido, nunca principal mais uma reprecificação para cima.
O outro lado da mesma moeda: o P/VP abaixo de 1,0 nem sempre é "promoção". Às vezes o mercado está descontando um problema real — vacância alta, inadimplência nos recebíveis, dívida cara. O desconto só vira oportunidade se o portfólio for saudável. Por isso o relatório gerencial do fundo importa mais do que o número do P/VP isolado.
Quando a renda fixa ganha sem discussão
Para dinheiro que pode ser necessário em menos de dois anos, a renda fixa vence com folga. Um CDB ainda paga IR mais alto nesse prazo e uma LCI costuma ter carência, mas ambos devolvem o valor aplicado corrigido — o principal não encolhe.
O FII não dá essa garantia. A cota oscila todo dia no pregão e pode estar abaixo do preço de compra justamente quando você precisa vender. O risco não é o fundo parar de pagar dividendo; é ser obrigado a liquidar a cota no pior momento, realizando uma perda de capital que existia só no papel. Reserva de emergência e objetivos de curto prazo não combinam com um ativo que marca a mercado em tempo real.
Quando os FIIs têm vantagem estrutural
A equação vira a favor do FII quando três ingredientes aparecem juntos:
| Ingrediente | Por que muda o cálculo |
|---|---|
| Horizonte de 3 anos ou mais | Tempo para atravessar a volatilidade da cota e capturar o ciclo de juros sem ser forçado a vender. |
| P/VP abaixo de 1,0 | O dividendo calculado sobre o patrimônio rende mais sobre o preço descontado — e abre a porta para ganho de capital. |
| Ciclo de queda de juros à frente | Selic menor tende a reprecificar FIIs para cima, aproximando a cota do VP; a renda fixa pós-fixada só rende menos. |
Sozinho, o yield de 0,90% ao mês do IFIX médio perde para o CDB líquido. Com os três ingredientes combinados, o comparativo deixa de ser "0,90% contra 0,94%": vira dividendo isento acima do CDI líquido, mais desconto na cota, mais a perspectiva de valorização quando o juro cair. Essa é a equação que o comparativo simplista não mostra — e a que a Rio Bravo destacou ao apurar que a média dos FIIs supera o CDI líquido em prazos mais longos.
O que acompanhar
Nenhum desses números é definitivo. Selic a 14% é uma fotografia de agosto de 2026, e o cenário que decide entre FII e renda fixa se move a cada dado. Para acompanhar a própria conclusão em vez de repeti-la, vale monitorar:
As reuniões do Copom desenham a trajetória da Selic — e, com ela, tanto o CDI quanto o apetite do mercado por FIIs. O IPCA mensal define quanto rende, de verdade, um título de inflação. E o relatório gerencial de cada fundo revela o que o yield sozinho esconde: se o rendimento vem da geração de caixa dos imóveis ou de reservas que um dia acabam, como está a vacância e como caminha a inadimplência dos recebíveis. Com esses quatro indicadores na mesa, o comparativo entre FIIs e renda fixa deixa de ser uma frase pronta e passa a ser uma conta que cada investidor faz com o próprio prazo e o próprio apetite a risco.
