¿FIIs o renta fija con la Selic al 14%?
Depende del plazo y del precio al que se compra la cuota. En el corto plazo — menos de dos años — la renta fija gana sin discusión, porque una cuota de FII puede valer menos de lo pagado si hay que vender en el peor momento. A mayor plazo, con fondos cotizando por debajo de su valor patrimonial, el FII promedio iguala al CDI neto en rendimiento mensual y además incorpora un potencial de ganancia de capital que la renta fija sencillamente no ofrece.
El error de fondo del comparativo estándar
El error más frecuente es colocar el yield del FII junto al CDI bruto. El CDI bruto no existe para la persona física: es un número de referencia, no lo que llega a la cuenta. Entre la tasa de referencia y el rendimiento efectivo hay dos deducciones inevitables.
La primera es el IOF (Impuesto sobre Operaciones Financieras), que grava los rescates en los primeros 30 días y se anula en el día 30. La segunda es el Impuesto a la Renta regresivo sobre los intereses: 22,5% para plazos de hasta 180 días, descendiendo en tramos hasta el 15% para plazos superiores a 720 días. En otras palabras, un CDB (certificado de depósito bancario) sólo alcanza su alícuota mínima después de dos años inmovilizado.
Los dividendos de los FIIs están exentos de Impuesto a la Renta para personas físicas, siempre que el fondo tenga más de 50 cotistas, la cuota se negocie en bolsa (B3) y el inversor posea menos del 10% del fondo. Es la misma exención que aplica a las LCI y LCA (letras de crédito bancarias vinculadas al sector inmobiliario y al agronegocio) — y es exactamente lo que el comparativo con el CDI bruto borra.
Tres términos clave antes de la tabla. El CDI es la tasa interbancaria overnight de Brasil; sigue de cerca la Selic (la tasa de política monetaria fijada por el Banco Central de Brasil) y sirve de referencia para prácticamente toda la renta fija de tasa flotante. Las LCI y LCA son letras de crédito bancarias exentas de IR para personas físicas, pero con período de carencia y el riesgo crediticio del banco emisor. El IFIX es el índice de referencia de los fondos de inversión inmobiliaria (FIIs) cotizados en bolsa — el equivalente del Ibovespa para los REITs brasileños.
La tabla que cambia el panorama
Con la Selic al 14% anual, así quedan las opciones una vez descontados los impuestos de cada una. Todos los valores mensuales son aproximaciones para comparar órdenes de magnitud, no para precisión de hoja de cálculo.
| Inversión | Por año (neto) | Por mes (neto) | IR para persona física |
|---|---|---|---|
| CDI bruto (referencia) | 14,0% | 1,08% | — |
| CDB > 2 años | ≈ 11,9% | ≈ 0,94% | 15% sobre ganancias |
| LCI / LCA (exentas) | ≈ 12,5% | ≈ 1,02% | Exento |
| IFIX promedio (FIIs) | ≈ 10,8% | ≈ 0,90% | Exento en dividendos |
| NTN-B / IPCA+ | ≈ 6% + IPCA | ≈ 0,88% + IPCA | 15% sobre ganancias |
Mirando solo el rendimiento mensual neto, el FII promedio (0,90%) está aproximadamente 0,04 puntos porcentuales por debajo del CDB neto (0,94%) y unos 0,12 pp por debajo de la LCI exenta (1,02%). La diferencia es pequeña — y, como veremos, se cierra o se invierte cuando el precio de la cuota entra en la ecuación.
La NTN-B, el bono soberano brasileño indexado al IPCA (índice de inflación oficial), juega un partido distinto: entrega una tasa real por encima de la inflación, lo que brinda certeza de poder adquisitivo a largo plazo, pero a costa de iliquidez — venderla antes del vencimiento implica aceptar el precio de marcación a mercado, que puede ser inferior al precio de compra.
El yield cuenta sólo la mitad: P/VP y ganancia de capital
Aquí está la dimensión que los comparativos rápidos ignoran. El yield de un FII es el dividendo dividido por el precio de la cuota — parece un "interés", pero los mecanismos son distintos. El fondo genera ingresos a partir de los inmuebles o de los activos de crédito que posee, y el gestor calcula la distribución sobre el valor patrimonial (VP), no sobre el precio que usted pagó en el mercado hoy.
Entra el P/VP — la relación entre el Precio de mercado de la cuota y su Valor Patrimonial (lo que vale el fondo por dentro, sumando activos y restando deudas). Cuando el P/VP está por debajo de 1,0, la cuota cotiza con descuento respecto al patrimonio subyacente.
Suponga un FII con VP de R$ 106 por cuota, cotizando a R$ 90, que distribuye R$ 0,95 por cuota al mes. El gestor calcula esos R$ 0,95 sobre el patrimonio del fondo, pero quien compró a R$ 90 los recibe sobre un costo de R$ 90: un yield de 1,06% mensual. Ya por encima del 0,94% del CDB neto y del 1,02% de la LCI. El descuento en la cuota transfiere rendimiento al nuevo inversor.
Y existe una segunda capa que la renta fija simplemente no ofrece: la ganancia de capital. Si la cuota vuelve a su valor patrimonial (de R$ 90 a R$ 106), eso representa una revalorización del 17,8% — encima de los dividendos cobrados durante el camino. Un CDB o una LCI devuelven el capital más los intereses, nunca el capital más una repreciación al alza.
La otra cara de la moneda: un P/VP por debajo de 1,0 no siempre es una ganga. A veces el mercado está descontando un problema real — vacancia elevada, morosidad en los créditos, deuda cara. El descuento se convierte en oportunidad sólo cuando el portafolio subyacente es sólido. Por eso el informe trimestral del fondo (relatório gerencial) importa mucho más que el P/VP aislado.
Cuándo la renta fija gana sin discusión
Para dinero que pueda necesitarse en menos de dos años, la renta fija es la opción clara. Un CDB aún tributa más en plazos cortos y una LCI suele tener período de carencia, pero ambos devuelven el capital invertido ajustado — el principal no mengua.
Los FIIs no ofrecen esa garantía. Las cuotas oscilan en cada sesión bursátil y pueden valer menos que el precio de compra justo cuando se necesita liquidez. El riesgo no es que el dividendo desaparezca; es verse obligado a liquidar la cuota en el peor momento, materializando una pérdida que sólo existía sobre el papel. Los fondos de emergencia y los objetivos de corto plazo no combinan con un activo que marca a mercado en tiempo real.
Cuándo los FIIs tienen ventaja estructural
La ecuación se inclina a favor del FII cuando convergen tres factores:
| Factor | Por qué cambia el cálculo |
|---|---|
| Horizonte de 3 años o más | Tiempo suficiente para atravesar la volatilidad de la cuota y capturar el ciclo de tasas sin ser forzado a vender. |
| P/VP por debajo de 1,0 | El dividendo calculado sobre el patrimonio rinde más respecto al precio descontado de compra — y abre la puerta a una ganancia de capital. |
| Ciclo de baja de tasas por delante | Una Selic más baja tiende a repreciar los FIIs al alza, acercando la cuota al VP; la renta fija de tasa flotante simplemente rinde menos. |
Sólo con el yield promedio del IFIX del 0,90% mensual, el FII pierde ante el CDB neto. Con los tres factores combinados, la comparación deja de ser "0,90% contra 0,94%": se convierte en ingresos exentos de IR por encima del CDI neto, más un precio de entrada descontado, más la perspectiva de revalorización cuando la tasa baje. Esa es la ecuación que el comparativo simplista no muestra — y la que Rio Bravo destacó al constatar que los FIIs superan al CDI neto en plazos más largos.
Qué monitorear
Ninguno de estos números es permanente. La Selic al 14% es una fotografía de agosto de 2026, y las variables que decantan la balanza entre FIIs y renta fija se mueven con cada dato publicado. Cuatro indicadores permiten seguir las piezas en movimiento:
Las reuniones del Copom (el comité de política monetaria de Brasil, equivalente al FOMC de la Fed) trazan la trayectoria de la Selic — y con ella, tanto el rendimiento del CDI como el apetito del mercado por los FIIs. El IPCA mensual determina cuánto rinde, en términos reales, un bono indexado a la inflación. Y el informe trimestral de cada fondo revela lo que el yield solo esconde: si el rendimiento proviene de la generación de caja de los inmuebles o de reservas que tarde o temprano se agotan, cómo evoluciona la vacancia y dónde está la morosidad en los activos de crédito. Con esos cuatro indicadores sobre la mesa, la comparación entre FIIs y renta fija deja de ser una respuesta fija y se convierte en un cálculo que cada inversor hace con su propio plazo y su propio apetito al riesgo.
