A ameaça de vacância que rondava o fundo imobiliário EURO11 foi neutralizada antes mesmo de se concretizar. O que nossa análise anterior apontava como um risco iminente de desocupação de 31,22% da área locável em 30/09/2026 — com potencial de derrubar o rendimento mensal de R$ 2,45 para cerca de R$ 1,07 — deu lugar a um Fato Relevante publicado nesta terça-feira (30/09/2026) com um desfecho muito mais favorável aos cotistas.
A gestão do fundo confirmou a assinatura de um novo contrato de locação para os Módulos I e II do Galpão I, no CDA em São Paulo, totalizando 11.498,53 m². Com isso, o fundo preserva 100% de ocupação física em seu portfólio e afasta o cenário de perda expressiva de receita que preocupava o mercado nos últimos meses.
O que aconteceu com a vacância e o espaço que seria devolvido no EURO11?
A vacância planejada foi evitada por completo. Enquanto o comunicado anterior indicava que a antiga locatária deixaria os Módulos I e II do Galpão I no final de setembro, o novo acordo assegura a continuidade imediata da ocupação do espaço. A transição foi ajustada de forma milimétrica: a saída anterior foi ligeiramente prorrogada até 10/10/2026, e a nova vigência de 60 meses tem início imediato em 11/10/2026.
Isso significa que o fundo imobiliário EURO11 não enfrentará meses de portfólio ocioso ou de receita zerada nessa porção de seus ativos logísticos. A área total de 11.498,53 m² continua gerando fluxo de caixa contínuo para o fundo gerido pela Coinvalores.
O novo contrato de locação do EURO11 trouxe ganho ou perda no valor do aluguel?
Trouxe um ganho expressivo. O novo contrato formalizado para os Módulos I e II do Galpão I apresenta um incremento de receita de aproximadamente 33% em comparação com o valor pago pela antiga locatária no mês de junho de 2026.
Para o cotista que avalia se o EURO11 vale a pena, essa renegociação demonstra a força da localização dos galpões no CDA Anhanguera em São Paulo e a capacidade da gestão em capturar a reprecificação positiva do mercado logístico. O contrato de 60 meses (5 anos) traz maior previsibilidade de receitas de longo prazo para a carteira do fundo.
Como fica a cotação do EURO11 e os dividendos após a nova locação?
Os dividendos do EURO11 ganham fôlego e estabilidade com a nova locação. Nos últimos meses, o fundo vinha distribuindo patamares em torno de R$ 1,90 por cota, após ter praticado R$ 2,45 no primeiro semestre de 2026. Com a eliminação do risco de vacância e a recuperação do patamar de receita, o fluxo de caixa se estabiliza.
Além disso, o Fato Relevante trouxe um alívio financeiro importante: o valor de R$ 0,69 por cota que havia sido deduzido da base de cálculo nos meses de julho e agosto de 2026 (referente a encargos) retornará para a apuração de rendimentos, já que o novo locatário assumirá integralmente as obrigações de condomínio e IPTU. A projeção aponta ainda para um acréscimo final de R$ 1,23 por cota no fluxo de caixa após o encerramento do período inicial de carência.
O que muda na tese de investimento do EURO11 para o final de 2026?
A tese de investimento do fundo dá um salto qualitativo de segurança. O principal calcanhar de Aquiles apontado nas análises anteriores — a desocupação de quase um terço do ABL e a consequente queda brusca no dividendo — foi sumariamente resolvido pela equipe de gestão antes de se materializar no caixa.
Com um P/VP negociado em torno de 0,76 (abaixo do valor patrimonial de R$ 395,72 por cota), o investidor que acompanha o EURO11 no Status Invest ou nas plataformas de monitoramento encontra agora um ativo com 100% de ocupação física, contratos de longo prazo (60 meses) e sem a mancha da vacância iminente que pressionava as cotações.
Quais são os próximos passos e riscos para monitorar no EURO11?
Embora a questão da vacância de setembro tenha sido superada com excelência, o investidor do fundo imobiliário EURO11 deve continuar acompanhando de perto os seguintes gatilhos operacionais:
- Evolução dos rendimentos mensais: Acompanhar os próximos informes de rendimentos para verificar a absorção do retorno dos encargos (R$ 0,69/cota) e o impacto gradual da nova locação após o término da carência.
- Cronograma de expansão: Monitorar os planos de desenvolvimento dos novos galpões no CDA com foco nas entregas previstas para o horizonte de 2027.
- Dinâmica de custos e taxa: Manter o radar ligado na taxa de administração competitiva (~0,5% do PL) e na ausência de alavancagem financeira no fundo, que continuam sendo diferenciais positivos de proteção patrimonial.
Aviso importante: Este artigo tem caráter estritamente educacional e de análise de Fato Relevante, não constituindo recomendação de compra ou venda de ativos financeiros. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
