EURO11 — FII Europar

Fundo veterano de logística (2002), 6 imóveis em SP/RJ, 100% ocupação. Coinvalores administra com gestão definida em regulamento (passiva).

Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,3/10 · Cotação R$ 336,25 · P/VP 0,8536 · DY 12m 7,91%

Análise e recomendação

EURO11 apresenta a combinação P/VP 0,82 + DY recorrente 7,6% que costuma ser sinal de fundo mal-amado pelo mercado. A boa notícia: 100% de ocupação, contrato CDA Mod. IV renovado em dez/25 com +31,4% de reajuste, sem alavancagem, gestão custa pouco (~0,5% PL). A má: o desconto patrimonial é em parte ilusão — a Cushman & Wakefield reavaliou os imóveis em dez/25 acrescentando R$ 25,9 Mi não-caixa ao PL (VP/cota saltou R$ 329 → R$ 396 em um mês), o que comprime artificialmente o P/VP sem gerar 1 real de aluguel a mais. Imóveis são antigos (23 anos), a Torre Atlas/Schindler (9% receita) anunciou nova torre em Londrina/PR — saída em algum momento entre 2026-2030 é provável. Inadimplência do CDA-III (R$ 120 mil) está parada há mais de um ano em execução. A 3ª emissão (R$ 8,5 Mi para 2 galpões novos) é movimento positivo de valor agregado, mas leva 14-16 meses de obra antes de gerar receita.

Tese de investimento

EURO11 é um FII logístico veterano de 23 anos com 6 imóveis em SP e RJ, 100% de ocupação e taxa de administração baixa (~0,5% PL). A tese de P/VP descontado (0,82) é em parte ilusória — a reavaliação patrimonial de dez/25 inflou o VP em R$ 25,9 Mi (não-caixa). DY recorrente atual de ~7,6% é magro para tijolo industrial antigo. O cotista compra três coisas: (1) demanda real pelo CDA (renovação +31,4% prova), (2) gestão barata, (3) opcionalidade da expansão CDA novo (entrega 2027). Compra junto: imóveis dos anos 2000, Torre Atlas anunciando saída desde 2022, e administração com comunicação fraca.

Para quem é

  • Investidor de renda mensal previsível com aceitação de baixa liquidez
  • Quem valoriza taxa baixa e ausência de performance fee
  • Perfil paciente que aposta na expansão de 2027 (novos galpões CDA)
  • Quem aceita exposição a imóvel logístico antigo bem localizado (CDA Anhanguera km 17,5)

Para quem não é

  • Quem busca DY alto — 7,6-7,9% recorrente é frágil para o nicho
  • Quem precisa de liquidez para entrar/sair com facilidade (~R$ 35 mil/dia)
  • Investidor que valoriza comunicação ativa da gestora
  • Quem rejeita exposição a imóveis sem padrão AAA
  • Quem não tolera risco binário da Torre Atlas (9% da receita)

Pontos de atenção e riscos

P/VP 0,82 enganoso após reavaliação de dez/25

A Cushman & Wakefield reavaliou os imóveis em dez/2025 e acrescentou R$ 25,86 Mi de Ajuste a Valor Justo (não-caixa) ao patrimônio. VP/cota saltou de R$ 329,77 (nov/25) para R$ 396,97 (dez/25) — alta de 20% em um mês sem gerar 1 real de aluguel adicional. O P/VP de 0,82 é matemática contábil, não desconto operacional. Antes da reavaliação, a cota negociava perto do VP (P/VP ~1,0).

DY recorrente magro (~7,6%) para o nicho

DY 12m de 7,91% sobre cota R$ 326,99. DPS recorrente caiu para R$ 2,45 em mar/26 após o pico extraordinário de R$ 2,50 em fev/26. Para tijolo logístico antigo (sem padrão AAA), o mercado está pagando prêmio frágil — comparáveis modernos (HGLG11, BTLG11) entregam DY similar com gestão ativa, diversificação maior e imóveis novos.

Torre Atlas/Schindler — saída anunciada desde 2022

A Atlas/Schindler anunciou em mai/2022 a construção de nova torre de testes em Londrina/PR (conclusão prevista para 2024 — atrasada). O contrato vai até 2030, a empresa está em dia, mas a multa de saída são apenas 3 alugueres proporcionais. O imóvel representa 9,3% da receita, 8,96% da ABL, e tem uso muito específico (testes verticais de elevadores) — relocação será difícil e provavelmente forçará reconversão do ativo.

Inadimplência do CDA-III congelada em R$ 120 mil

A antiga locatária do galpão CDA-3 não pagou as parcelas do acordo. Saldo de R$ 120.261 (R$ 80 mil aluguel + R$ 18 mil condomínio + R$ 21 mil custas/honorários) está em execução judicial há mais de um ano sem quitação. O Relatório Gerencial fev/26 repete os mesmos números do RG dez/25 — nenhum centavo recuperado. Galpão já foi reocupado, mas o crédito velho parece perdido.

Liquidez muito baixa — risco de saída

Volume médio de R$ 35 mil/dia em fev/26 (alguns dias com volume zero). Apenas 383.936 cotas (após 3ª emissão chegará a ~410 mil). 2.020 cotistas. Episódios de pregões com queda intraday >10% (ex.: 12/12/25 negociou R$ 270-307 em range). Posições > R$ 100 mil têm spread alto e risco de mover preço.

Imóveis antigos sem padrão AAA

CDA Módulos I-IV são galpões dos anos 2000 com pé-direito de 10m e capacidade de piso 5 ton/m² — abaixo do padrão moderno (12-14m, 6-8 ton/m²). CDRJ no Rio segue o mesmo padrão. Torre de Elevadores é especificidade extrema. Em mercado com spec Class A AAA disponível, são ativos de segunda linha que demandam preço por baixo da média para se manter atrativos a locatários.

3ª emissão R$ 8,5 Mi — diluição com obra de 14-16 meses

Aumento de capital aprovado em jan/26 (25.947 cotas a R$ 329,76, captação encerrada em 24/03/26) destinará R$ 8,55 Mi à construção de 2 galpões de 3.400 m² no CDA. Período de obra estimado em 14-16 meses, ou seja, geração de receita real só em meados de 2027. Durante esse período os novos cotistas diluem o DPS sem contrapartida de receita. O ROI dessa expansão depende da capacidade de aluguel acima do custo de condomínio reduzido (estimado R$ 1/m²).

Indexador composto — IGP-M dominante (86%)

86,1% dos contratos reajustam por IGP-M, 8,3% por IPC-FIPE (Torre Atlas) e 5,6% por IPCA (E.L. Beauty no CDA). O IGP-M acumulado em 2023 foi negativo (-3,18%) e historicamente diverge do IPCA — em períodos de IGP-M < IPCA, o cotista perde poder de compra. Em períodos de IGP-M elevado (2021-2022 acima de 20%), o reajuste pode ficar acima do mercado e estressar a relação com locatários.

Gestão passiva da Coinvalores — comunicação pobre

Relatório Gerencial repete o mesmo template há anos com mudanças mínimas. Não divulga aluguéis individuais por imóvel (apenas % da receita). Não dá guidance forward. Atribui o aumento de DPS de fev/26 (R$ 2,50) ao 'reajuste do CDA Mod. IV', mas não detalha a memória de cálculo. Para um fundo de R$ 153 Mi com 2.020 cotistas, o nível de transparência é baixo.

Sobre a gestora

Coinvalores CCVM Ltda. administra o EURO11 desde a constituição em 2002. É administradora veterana mas com portfólio pequeno de FIIs sob gestão. EURO11 tem gestão definida (passiva) em regulamento — a Coinvalores apenas mantém o portfólio existente, não compra/vende imóveis sem assembleia. A consultoria imobiliária é da NG Consultoria Projetos e Arquitetura. Pontos positivos: conduziu a renovação do CDA Mod. IV com +31,4% de reajuste (dez/25), e a 3ª emissão com 100% de captação (mar/26) para construir 2 galpões novos. Pontos negativos: comunicação pobre (RG é template repetitivo), não dá guidance, deixou a inadimplência do CDA-III parada por anos, e o site do fundo está hospedado dentro do site da Coinvalores sem identidade própria.

Ver a análise completa da gestora Coinvalores CCVM →

Conclusão

O EURO11 chegou a maio/2026 num momento curioso: depois de 23 anos em modo cruzeiro, viveu em 120 dias o maior cluster de eventos da sua história — renovação do CDA Mod. IV com +31,4% (dez/25), reavaliação patrimonial +R$ 25,9 Mi (dez/25), 3ª emissão captando R$ 8,55 Mi (jan-mar/26) para construir 2 galpões novos, e DPS recorrente saltando de R$ 2,08 para R$ 2,45 (mar/26). É o melhor que o fundo já entregou.

Mas a leitura honesta dos números é mais sóbria. O P/VP de 0,82 que parece desconto generoso é em parte ilusão contábil — a Cushman & Wakefield acrescentou R$ 25,9 Mi não-caixa ao patrimônio em dez/25, fazendo o VP/cota saltar de R$ 329 para R$ 397 em um mês sem 1 real de aluguel adicional entrando. O DY recorrente de ~7,6% é magro para tijolo logístico antigo: comparáveis modernos como HGLG11 e XPLG11 entregam DY similar com gestão ativa e padrão construtivo AAA.

Os ativos têm 23 anos, padrão construtivo abaixo do AAA atual, e a Torre Atlas/Schindler (9% da receita) anunciou saída desde 2022 com obra de torre nova em Londrina/PR já em curso. A multa de 3 alugueres é pequena para o porte da Schindler. A inadimplência do CDA-III (R$ 120 mil) está congelada há mais de um ano em execução judicial sem nenhum centavo recuperado — sinal de que o jurídico do fundo é lento.

Os pontos genuinamente positivos: 100% de ocupação, taxa de administração baixa (~0,5% PL, sem performance fee), sem alavancagem, demanda real pela localização do CDA (Anhanguera km 17,5) demonstrada pela renovação +31,4%, e a 3ª emissão 100% captada indica que o mercado acredita na expansão. Para investidor paciente que aceita imóveis antigos bem localizados, taxa baixa e gestão passiva, há tese.