⚠️ Antes de comprar HGRU11 olhando o DY na tela, leia esta linha:
O DY de 13,8% que aparece em Status Invest e Funds Explorer é matemática correta sobre dado errado. Os sites pegam o DPS de dezembro/2025 (R$ 1,45 — extraordinária semestral), multiplicam por 12 (anualização) e dividem pela cotação. Daí sai 13,8%. Mas dezembro de 2025 não vai se repetir nos próximos 11 meses. O DPS de jan/2026, fev/2026 e mar/2026 foi R$ 0,95 — exatamente o mesmo R$ 0,95 que vem sendo pago desde julho/2025. Anualizado, R$ 0,95 × 12 = R$ 11,40, que sobre cota de R$ 132,16 dá DY 8,8%. É exatamente esse número que a própria Pátria divulga em todos os Relatórios Gerenciais — chamado lá de "DY a.a. mercado" ou "DY recorrente". O 13,8% não é falsificação. É anualização incorreta de um mês não-recorrente. E a diferença entre 13,8% e 8,8% é a fronteira entre "FII de renda excelente" e "FII de renda mediana".
Foto atual do HGRU11 (Mar/2026)
O histórico mês a mês mostra exatamente o que está acontecendo
Esse é o número que importa. Não a média 12 meses anualizada. Não o "DY divulgado". O histórico mensal puro dos últimos 18 meses do HGRU11:
| Mês | DPS | Tipo |
|---|---|---|
| Out/2024 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Nov/2024 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Dez/2024 | R$ 1,90 | Extraordinária semestral |
| Jan/2025 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Fev/2025 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Mar/2025 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Abr/2025 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Mai/2025 | R$ 0,90 | Recorrente |
| Jun/2025 | R$ 1,55 | Extraordinária semestral |
| Jul/2025 | R$ 0,95 | Recorrente (novo patamar) |
| Ago–Nov/2025 | R$ 0,95 × 4 | Recorrente |
| Dez/2025 | R$ 1,45 | Extraordinária semestral |
| Jan/2026 | R$ 0,95 | Recorrente |
| Fev/2026 | R$ 0,95 | Recorrente |
| Mar/2026 | R$ 0,95 | Recorrente |
Você consegue ver o padrão? 9 meses consecutivos a R$ 0,95. Dois pulses pontuais (junho e dezembro) que são as extraordinárias semestrais — operação típica e previsível da Pátria, ligada a (a) distribuição obrigatória de 95% do lucro do semestre e (b) ganhos de capital de venda de imóveis no calendário.
O DPS recorrente é R$ 0,95. Os outros são bônus do calendário, não regime.
Como o site chega aos 13,8%?
É matematicamente válido se você faz uma conta errada. Veja:
| Fonte | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Sites (DY anualizado a partir do último mês) | R$ 1,45 (dez/25) × 12 ÷ R$ 132,16 | 13,17% (≈ 13,8% conforme cota usada) |
| Sites (DY 12 meses) | R$ 12,55 (soma últimos 12 com extras) ÷ R$ 132,16 | 9,5% |
| DY recorrente real | R$ 0,95 × 12 ÷ R$ 132,16 | 8,63% (≈ 8,8% via VP) |
| DY divulgado pela Pátria (RG mar/26) | Cálculo recorrente sobre VP | 8,8% a.a. |
O 13,8% aparece quando o site assume que R$ 1,45 é o número típico mensal. Não é. Foi a extraordinária de dez/2025. Anualizar a extraordinária é como anualizar o 13º salário e dizer que o brasileiro tem renda mensal extra de R$ 6 mil quando ganha R$ 6 mil só uma vez por ano.
Por que isso importa para sua decisão de compra
Não é sobre o HGRU11 ser bom ou ruim. É sobre você comparar o ativo certo com a alternativa certa. Vamos ver o que muda quando você ajusta a expectativa:
Cenário "DY 13,8%" (errado): "Compra fácil"
Se você acreditar nos 13,8%, comparado à NTN-B 5 anos a 7,4%, o spread parece de ~6,4 p.p. — prêmio de risco gordíssimo, atrativo. Decisão lógica: compra forte.
Cenário "DY 8,8%" (real recorrente): "Spread apertado"
Sobre os 8,8% reais, o spread vs NTN-B 5y é de 1,3 p.p. — apertado para um FII de renda urbana com 46% de concentração em varejo alimentício e ALAVANCAGEM 5,6% (mesmo que controlada). Decisão lógica: manter se já tem, esperar P/VP < 0,95 se for entrar.
Cenário "DY 9,5%" (12 meses incluindo extras)
Sobre os 9,5% incluindo extras, spread vs NTN-B fica em 2,1 p.p. — razoável, mas ainda longe dos 6,4 p.p. da impressão errada. Decisão lógica: intermediária; HGRU11 entrega renda + bônus semestral, mas a margem de segurança não é a fantástica que o 13,8% sugere.
O que muda na prática para o cotista:
Se você é aposentado ou complementador de renda e está usando o HGRU11 pra cobrir despesa mensal, trabalhe com R$ 0,95/cota como base. Os pulses de jun/dez são extras a serem reinvestidos ou usados pra absorver oscilação — não componente da renda mensal. Se você comprou esperando R$ 1,40 por mês de média (que é mais ou menos o que o 13,8% sugere), o orçamento não fecha.
O que o HGRU11 realmente é
Removendo o ruído do DY divulgado, é um portfólio sólido e razoavelmente diversificado:
- ~100 imóveis de varejo, supermercado e ensino, com âncoras de qualidade.
- Concentração varejo alimentício 46% — Carrefour + Assaí (incluindo SPVJ11 absorvido) em 2 grupos.
- Setor educação ~17% — YDUQS (IBMEC, Estácio Salvador) com WALEs 2,7-3,0 anos.
- WAULT ~7,2 anos com 27% dos contratos vencendo em 2028.
- Reavaliação CBRE de Carrefour em dez/2025: -3,0% — reflete pressão sobre cap rates do varejo alimentício.
- Alavancagem 5,6% — controlada, custo médio CDI+2,5% a.a.
Isso é uma tese real. Não é fundo problemático. É um FII de renda decente que perdeu o desconto que tinha em 2024 (P/VP 0,87) e hoje está em P/VP 1,02 sem margem de segurança.
Os 5 fatores que o cotista atual precisa monitorar
1. 6ª Emissão aprovada em dez/2025
Severidade amarela. Diluição em ramp-up — pode pressionar o DPS recorrente nos próximos 2-3 trimestres conforme novos imóveis estabilizem.
2. Concentração 46% em varejo alimentício (Carrefour + Assaí)
Severidade amarela. Setor sob pressão de margem em 2026. Reavaliação CBRE -3,0% Carrefour é sinal precoce.
3. 27% dos contratos vencendo em 2028 (YDUQS principalmente)
Severidade amarela. WALE 2,7 anos é curto. Renegociação YDUQS com rating BB pode trazer redução de aluguel similar ao caso Totvs no HGRE11 (-21,3%).
4. Spread vs NTN-B colapsou para 1,3 p.p.
Severidade laranja. Margem de segurança evaporou. Qualquer choque de NTN-B (Selic descendo lentamente em 2026) ou choque do varejo (alimentício especialmente) tira o atrativo.
5. P/VP 1,02 — preço justo, sem assimetria
Severidade amarela. Quem está dentro está bem. Quem está fora não tem incentivo para entrar agora.
Veredicto: MANTER — nota 7,5/10
Para quem o HGRU11 faz sentido hoje:
- Quem já tem posição com preço médio < R$ 120 — segura, recebe os R$ 0,95/mês recorrentes + extras de jun/dez, capitaliza ganhos de capital quando vier reciclagem.
- Quem entende que DPS recorrente é R$ 0,95 (DY 8,8%) e trata os extras como bônus, não como base de planejamento.
- Quem busca diversificação em renda urbana de varejo essencial — perfil defensivo dentro do segmento varejo.
- Quem aceita spread vs NTN-B de 1,3 p.p. em troca de ativo real e gestão Top-3 (Pátria/CSHG).
Para quem NÃO faz sentido:
- Quem comprou olhando 13,8% de DY anualizado e planejou orçamento com R$ 1,40+/mês — recalibre para R$ 0,95.
- Quem busca margem de segurança em FII de renda urbana — espera P/VP < 0,95.
- Quem precisa de yield superior a 10% recorrente — KNCR11/RBRR11/MCCI11 entregam combinação melhor.
- Aposentado que precisa de fluxo MENSAL preciso — não use as extraordinárias semestrais como base.
A regra geral: como ler o DY de qualquer FII com extraordinárias
O HGRU11 não é caso isolado. Vários FIIs de tijolo entregam DY divulgado distorcido quando a casa pratica reciclagem ativa de portfólio com ganhos extraordinários:
- HGRE11 — DY 14,5% mostrado em sites; DY recorrente real ~8,5% (renovação Totvs cortou aluguel 21,3% em set/2025).
- TRBL11 — DY 13% mostrado; DPS recorrente cai 47% em jul/2026 (gestor já avisou).
- HGRU11 — DY 13,8% mostrado; DPS recorrente 8,8% (este artigo).
- GGRC11/Zagros — DPS estável R$ 0,10/mês, mas extras pontuais de venda de imóveis ocasionais.
A regra mais simples: Antes de comprar qualquer FII pelo DY divulgado, abra o histórico de DPS dos últimos 24 meses, identifique meses com pulses fora do padrão (geralmente jun/dez), exclua esses pulses e calcule a média dos demais. Esse número, anualizado, é o DY recorrente real. É o número que importa para planejamento de renda.
Em uma frase
O HGRU11 não está enganando ninguém — a Pátria divulga o número correto em todo Relatório Gerencial. Quem está ignorando essa nota é o leitor que confia no DY que aparece grande em sites de FII. O DY recorrente é 8,8%, não 13,8%. O DPS é R$ 0,95/mês fixo, com pulses semestrais previsíveis em jun/dez. Para quem entende isso e está com preço médio adequado, segue sendo um bom FII de renda urbana defensiva. Para quem entrou esperando R$ 1,40/mês de média, é hora de ajustar o orçamento. O número que importa não é o que aparece grande na tela — é o que se repete mês a mês no extrato.