O que aconteceu com o KORE11 em julho de 2026?
A locatária Fast Card desocupou o 7º e o 8º andar do edifício Corporate Plaza (SP). O 8º foi imediatamente realocado para a Vocare; o 7º seguiu vago. No fundo imobiliário KORE11, a vacância física subiu de 4,52% para 5,61% e o resultado de caixa recuou para R$0,614 por cota.
O Corporate Plaza e a saída da Fast Card
O Corporate Plaza é o menor dos quatro edifícios do portfólio do KORE11: ABL de 10.489 m², dos quais o fundo detém 89% (cerca de 9.335 m² efetivos), avaliados em R$95,5 milhões. É o ativo com a maior vacância financeira do fundo — 9,46% em julho — justamente por causa do movimento aqui descrito.
A Fast Card era locatária de dois andares inteiros desse edifício: o 7º e o 8º. Em julho de 2026, a empresa devolveu os dois de uma vez. Para um edifício desse tamanho, dois andares corporativos não são um detalhe — a saída de um único inquilino movimentou os indicadores de vacância de todo o fundo, e não só do Corporate Plaza.
A composição da receita do KORE11 ajuda a dimensionar o peso relativo: 60,57% vem do Rio de Janeiro (Centro Empresarial Botafogo) e 39,43% de São Paulo (Alameda Santos, Morumbi Office Tower e Corporate Plaza somados). O Corporate Plaza é, portanto, uma fração do bloco paulista — mas foi a origem do aumento de vacância do mês.
A Vocare entrou no 8º andar — o 7º continua vago
A gestão agiu rápido em metade do problema: o 8º andar foi imediatamente realocado para a Vocare, nova inquilina. O 7º andar, por outro lado, permanece vago, com a gestão declarando estar em prospecção ativa por um novo locatário.
Na prática, o KORE11 substituiu apenas um dos dois andares perdidos. É por isso que a vacância subiu em vez de ficar estável: o 8º voltou a ter contrato, mas o 7º saiu da conta de receita. A vacância financeira do fundo passou de 4,08% (jun) para 4,74% (jul) — reflexo direto dessa metade que ficou descoberta.
Por que a vacância "ajustada" (5,99%) é maior que a financeira (4,74%)?
O relatório traz três números de vacância no mesmo mês, e a diferença entre eles não é erro: cada um mede uma coisa.
| Indicador | Julho/26 | O que mede |
|---|---|---|
| Vacância física | 5,61% | % da área (m²) sem inquilino |
| Vacância financeira | 4,74% | % da receita potencial não contratada |
| Vacância ajustada por carências | 5,99% | financeira + andares alugados que ainda não pagam |
Carência de locação é o período inicial de um contrato em que o inquilino já ocupa o imóvel, mas ainda não paga aluguel cheio (ou paga aluguel reduzido) — uma concessão comum para atrair locatários em mercado de escritórios com oferta alta. A Vocare, recém-instalada no 8º andar, é um exemplo clássico: o andar está "alugado", mas ainda não gera a receita integral. Por isso a vacância ajustada por carências (5,99%) é maior que a financeira (4,74%): ela soma à vacância pura os andares que estão ocupados no papel mas com receita ainda represada. Essa receita tende a aparecer quando as carências vencerem.
O resultado de caixa de julho: de R$0,635 para R$0,614
O resultado de caixa por cota recuou de R$0,635 (jun/26) para R$0,614 (jul/26). O que explica a queda está na DRE de caixa do relatório gerencial.
| DRE de caixa (jul/26) | Valor |
|---|---|
| Receita de aluguéis (caixa) | R$6.238.158 |
| Receita financeira | R$536.605 |
| Total de despesas | -R$865.760 |
| Resultado de caixa | R$5.909.004 |
| Distribuição (R$0,60/cota) | -R$5.775.000 |
| Retido como reserva | R$134.004 |
A receita de aluguéis caiu cerca de R$249 mil em relação a junho — coerente com um andar a menos gerando caixa. As despesas do mês (R$865.760) incluíram condomínio (R$142 mil), IPTU (R$103 mil) e outras (R$620 mil). Ainda assim, o resultado de R$5,9 milhões cobriu com folga a distribuição de R$5,775 milhões: o fundo pagou R$0,60 por cota e reteve R$134 mil como reserva. Ponto importante para o leitor: a distribuição de R$0,60 foi mantida sem uso de reserva operacional — saiu inteiramente do caixa gerado no mês.
O saldo RMG e a compra de R$850 mil
O KORE11 ainda carrega uma Renda Mínima Garantida (RMG), mecanismo pelo qual um terceiro complementa a distribuição até um piso combinado. Em julho, o saldo da RMG caiu de R$6,6 milhões para R$5,75 milhões. A queda de cerca de R$850 mil, segundo o relatório, foi consumida na compra de um ativo. O saldo de caixa do fundo em 31/07/2026 era de R$45,96 milhões.
O RMG deste fundo tem história: no IPO de dezembro de 2023, a São Carlos Empreendimentos aportou R$93 milhões de RMG, que bancou uma distribuição de R$1,25 por cota por 24 meses (jan/2024 a dez/2025). Esse suporte esgotou em dezembro de 2025 — e foi o que levou o dividendo a ser cortado para R$0,60 em janeiro de 2026, queda de 52%. O saldo remanescente de R$5,75 milhões é o resíduo desse mecanismo, agora em ritmo de esvaziamento.
Contexto: o fundo já vinha absorvendo saídas
A saída da Fast Card não é a primeira desocupação relevante do KORE11 em 2026. Em maio, a OI S/A devolveu três conjuntos no Morumbi Office Tower, e a vacância física do fundo saltou de 2,82% para 4,52%. Julho repetiu o roteiro: mais uma saída, mais um degrau na vacância.
O que esse histórico mostra é o ritmo de reabsorção. O Morumbi Office Tower, dois meses depois do evento OI, ainda registrava vacância financeira de 5,20% em julho — ou seja, os conjuntos devolvidos em maio não foram integralmente relocados. Escritórios corporativos não se preenchem da noite para o dia. É um dado a considerar ao olhar para o 7º andar do Corporate Plaza, que agora entra na mesma fila de prospecção.
Vale registrar o outro lado do balanço patrimonial: em junho, a reavaliação anual dos imóveis elevou o valor patrimonial em 1%, levando a cota patrimonial a R$107,25 (alta de 0,08% frente a junho). Com a cota de mercado a R$66,49, o desconto sobre o valor patrimonial é de 38% (P/VP 0,62). O retorno total desde o IPO estava em -0,42% em julho, recuperando de -5,57% registrado em junho.
Carências pendentes: o calendário de ago a out/26
O relatório detalha quanto de receita ainda está represada por carências e quando ela deve ser liberada. São contratos já assinados cujo aluguel cheio começa em datas futuras.
| Mês | Carência a absorver |
|---|---|
| Agosto/26 | R$77.278 |
| Setembro/26 | R$35.000 |
| Outubro/26 | R$35.000 |
| Total | R$147.278 |
São R$147 mil de receita contratada que ainda vão entrar no caixa à medida que as carências expiram nos próximos meses. Não é receita nova a conquistar — é receita já firmada, apenas ainda não paga. Isso ameniza parte do efeito da saída da Fast Card, mas não substitui o aluguel do 7º andar, que segue sem contrato.
O muro de vencimentos de 2026
61% dos contratos vencem em 2026. O cronograma de vencimentos do KORE11 concentra a maior parte dos contratos neste ano: 2026 = 61%, 2027 = 19%, 2028 = 5%, 2029 = 4% e os demais = 11%. O prazo médio remanescente dos contratos é de 3,30 anos (contra 8,41 anos de prazo médio firmado). Cada vencimento é uma renegociação — que pode terminar em renovação, reajuste, revisão para baixo ou nova desocupação. Os reajustes seguem IPCA (63,99%) e IGP-M (36,01%).
Para onde olhar agora
Os documentos do KORE11 deixam pontos concretos e datados para acompanhar nos próximos relatórios gerenciais:
- 7º andar do Corporate Plaza: se a gestão anuncia um novo inquilino ou o andar permanece vago. Enquanto vago, mantém pressão sobre a vacância financeira.
- Absorção das carências (ago-out/26): se os R$147 mil represados entram no caixa conforme o calendário, dando algum alívio ao resultado por cota.
- Morumbi Office Tower: se os conjuntos devolvidos pela OI em maio são finalmente relocados — a vacância de 5,20% ainda não caiu.
- Renegociações de 2026: como se resolvem os 61% de contratos com vencimento neste ano.
- Distribuição de R$0,60: se continua saindo inteiramente do caixa do mês, sem recorrer a reservas, mesmo com um andar a menos gerando aluguel.
- Taxa de administração: sobe de 1,06% a.a. para 1,20% a.a. em janeiro de 2027 — um custo maior sobre o mesmo patrimônio.
O que os relatórios de julho registram é factual: uma saída, uma realocação parcial, uma vacância um degrau acima e uma distribuição mantida sem uso de reserva. O que ainda não está escrito é se o 7º andar volta a gerar caixa — e em quanto tempo, dado que o próprio fundo mostra que reabsorção aqui costuma levar meses.
