Se você acompanha o noticiário econômico, já percebeu que algo diferente está acontecendo no mercado imobiliário brasileiro. Leilões de imóveis estão em alta histórica — e isso representa uma oportunidade única para quem sabe aproveitar.
Como explicamos no artigo sobre Inflação: O Imposto Invisível, o principal mecanismo do governo para combater a inflação é subir os juros. E quando os juros sobem, muitas famílias e empresas que tinham dívidas atreladas à Selic ou ao CDI simplesmente não conseguem mais pagar.
O resultado? Imóveis sendo retomados e vendidos em leilão por preços muito abaixo do mercado. E esse fenômeno está apenas começando.
1. Os Números que Impressionam
Antes de explicar como funciona, veja os dados que mostram a dimensão dessa oportunidade:
Evolução do Mercado de Leilões no Brasil
Fonte: Abraim (Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis)
A Caixa Econômica Federal
A Caixa, que responde por 70% dos financiamentos imobiliários do país, está no epicentro desse movimento:
Números da Caixa em Leilões
A Caixa chegou a desembolsar R$ 443 milhões em 2023 apenas com IPTU, condomínio e encargos dos imóveis retomados. Isso mostra o quanto o banco tem interesse em vender rapidamente essas unidades.
2. Por Que Tantos Imóveis em Leilão?
A resposta está na combinação de três fatores que se intensificaram desde a pandemia:
A Tempestade Perfeita
Inflação alta → Juros altos → Parcelas impagáveis → Inadimplência → Retomada de imóveis → Leilões em massa
2.1. A Escalada da Inadimplência
Segundo dados do Banco Central, a inadimplência no financiamento imobiliário:
- Teve pico de 1,54% em 2023 (maior desde 2017)
- Em financiamentos com FGTS, saltou de 1,99% (2019) para 2,63% (2023)
- O Brasil tem hoje 77,8 milhões de endividados (dados Serasa, junho 2025)
2.2. O Efeito dos Juros Altos
Quando os juros sobem, as parcelas de financiamentos com taxa variável disparam. Um exemplo prático:
Impacto dos Juros em um Financiamento de R$ 300.000
Muitas famílias simplesmente não conseguiram absorver esse aumento e tiveram seus imóveis retomados.
3. Tipos de Leilão: Judicial vs Extrajudicial
Existem dois tipos principais de leilão de imóveis no Brasil, cada um com características próprias:
| Aspecto | Leilão Judicial | Leilão Extrajudicial |
|---|---|---|
| Origem | Ordem de um juiz | Cláusula contratual (alienação fiduciária) |
| Quem conduz | Leiloeiro oficial + Justiça | Instituição financeira |
| Segurança jurídica | Alta (respaldo do juiz) | Média (regras da Lei 9.514/97) |
| Velocidade | Lenta (recursos, burocracias) | Mais rápida |
| Pagamento | Geralmente à vista | Possível financiar |
| Desocupação | Ordem judicial | Responsabilidade do comprador |
| Descontos típicos | 30-50% | 20-40% |
Nossa Recomendação
Conforme detalhamos na nossa análise do setor de Imóveis, recomendamos preferencialmente leilões judiciais para quem está começando. A segurança jurídica adicional compensa a maior burocracia.
Lei da Alienação Fiduciária (9.514/1997)
Os leilões extrajudiciais ganharam força após essa lei, que permite aos bancos retomar e vender imóveis sem precisar de processo judicial. É o modelo usado pela Caixa e outros bancos.
4. Como Funciona na Prática
O processo de comprar um imóvel em leilão segue estas etapas:
Encontrar o Leilão
Acompanhe sites de leiloeiros oficiais, Caixa Econômica, Banco do Brasil e plataformas como SuperBid, Sold, Zukerman.
Analisar o Edital
O edital é o documento mais importante. Nele constam: valor mínimo, débitos, situação de ocupação, condições de pagamento e prazos.
Verificar a Matrícula
Solicite a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Verifique se há penhoras, hipotecas ou outros gravames.
Visitar o Imóvel
Sempre que possível, visite o imóvel pessoalmente. Verifique estado de conservação, localização real e se está ocupado.
Calcular os Custos Totais
Além do lance, considere: ITBI (2-3%), registro (~1%), eventuais débitos de IPTU e condomínio, custos de desocupação e reforma.
Participar do Leilão
Cadastre-se na plataforma, habilite-se e faça seus lances. Defina um limite máximo e não se deixe levar pela emoção.
Pagar e Regularizar
Após arrematar, pague conforme condições do edital, registre a carta de arrematação e providencie a desocupação se necessário.
5. Os Riscos que Você Precisa Conhecer
Leilão não é "dinheiro fácil". Existem riscos reais que precisam ser considerados:
Principais Riscos em Leilões
5.1. O Problema da Desocupação
Um dos maiores desafios é quando o imóvel está ocupado pelo antigo proprietário ou inquilino. O processo de desocupação segue estas etapas:
- Negociação amigável: Sempre tente primeiro. Ofereça um prazo razoável (30-60 dias) e, se possível, ajuda com mudança.
- Notificação extrajudicial: Se não houver acordo, envie notificação formal via cartório.
- Ação de imissão na posse: Como último recurso, entre com ação judicial. Pode levar de 6 meses a 2 anos.
Estatística Importante
Estudos mostram que cerca de 35% dos imóveis em leilões extrajudiciais geram alguma disputa judicial envolvendo posse ou débitos inesperados. Esteja preparado.
6. Por Que Comprar na Sua Região?
Um dos conselhos mais importantes para quem quer investir em leilões: compre imóveis onde você conhece o mercado.
Vantagens de Comprar Localmente
- Você conhece os bairros valorizados e os problemáticos
- Sabe quanto vale o metro quadrado na região
- Pode visitar o imóvel facilmente antes do leilão
- Consegue acompanhar obras e resolver problemas rapidamente
- Tem rede de contatos (corretores, advogados, pedreiros)
- Conhece a demanda: se aluga fácil, se vende rápido
Riscos de Comprar Longe
- Não conhece a real demanda do mercado local
- Dificuldade para visitar e acompanhar o imóvel
- Custos extras com deslocamento e gestão
- Pode ser enganado sobre a localização real
- Problemas de desocupação são mais complexos
- Reformas ficam mais caras e difíceis de fiscalizar
"Não compre imóveis onde você não pisaria. Se não conhece a região, o risco de pagar caro por algo que não vale aumenta exponencialmente."— Conselho clássico de investidores imobiliários
7. Calculando o Retorno
A grande vantagem do leilão é a margem de segurança. Veja um exemplo prático:
Exemplo: Apartamento em Leilão
Claro, esse é um cenário otimista. Os custos podem ser maiores, a venda pode demorar, e imprevistos acontecem. Por isso a importância de:
- Nunca pagar mais que 60-70% do valor de mercado
- Ter reserva para imprevistos (mínimo 10% do valor)
- Considerar o custo do tempo (seu dinheiro ficará parado)
8. Perfil dos Compradores
Quem está comprando imóveis em leilão no Brasil?
Segundo a Abraim (Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis):
- +90% dos associados compram visando revenda
- Apenas uma minoria (geralmente 45+ anos) compra para locação e renda passiva
- O perfil predominante é de investidores, não compradores de primeira moradia
9. Checklist do Arrematante
Antes de dar qualquer lance, verifique cada item desta lista:
Antes do Leilão
10. Nossa Conclusão
Após analisar os dados e o cenário atual, nossas conclusões são:
- O momento é excepcional. A combinação de juros altos, inadimplência crescente e grande oferta de imóveis cria uma janela de oportunidade que não víamos há décadas.
- Não é para qualquer um. Leilão exige capital disponível, paciência, conhecimento jurídico básico e disposição para lidar com burocracias e imprevistos.
- Compre na sua região. A vantagem competitiva de conhecer o mercado local é enorme. Não arrisque comprando imóveis em cidades que você nunca visitou.
- Prefira leilões judiciais. A segurança jurídica adicional compensa a maior burocracia, especialmente para quem está começando.
- Faça as contas direito. O desconto precisa cobrir todos os custos (débitos, reforma, taxas) e ainda deixar margem de lucro. Se a conta não fechar, passe para o próximo.
- Tenha reserva. Imprevistos acontecem. Tenha no mínimo 10-15% do valor do imóvel em reserva para emergências.
Veja Nossa Análise do Setor de Imóveis
Detalhamos nossa visão para o setor imobiliário, incluindo exposição recomendada e estratégia de alocação.
Ver Análise do Setor →Fontes e Referências
- Portal Tela - Leilões crescem 86% em 2024
- O Tempo - Leilões crescem 25% em 2025
- Jornal de Brasília - Leilões batem recorde em 2024
- Movimento Econômico - Mercado cresce 228%
- Nord Investimentos - Leilão imobiliário está bombando
- Monitor do Mercado - Diferenças e riscos dos leilões
- Abraim - Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis
- Banco Central do Brasil - Dados de Inadimplência
- Serasa Experian - Mapa da Inadimplência
- Lei nº 9.514/1997 - Alienação Fiduciária