Em 15 de julho de 2026, o CIRA/SP deflagrou a Operação Distrato contra empresas ligadas ao advogado e influenciador Nelson Wilians. Segundo o noticiário, a ação desarticulou um esquema de comercialização de créditos falsos de ICMS estimado em R$ 3,8 bilhões. O nome interessa a quem investe em fundos imobiliários por um motivo específico: Nelson Wilians é o fundador e controlador do grupo REAG — a mesma estrutura financeira que, até janeiro deste ano, geria e administrava o fundo hoje chamado LMAI11 (ticker antigo RMAI11).
Este artigo separa o que é fato do que é ruído. A conclusão adianta-se: o fundo já cortou os vínculos formais com o grupo REAG antes da operação, mas o episódio eleva a incerteza sobre um ativo que já era especulativo, ilíquido e negociado a menos de um terço do próprio patrimônio.
Quem é Nelson Wilians
Nelson Wilians é um dos advogados mais conhecidos do Brasil. Fundou o escritório Nelson Wilians & Fortes Advogados, que se tornou uma das maiores bancas do país à custa de um marketing agressivo e presença forte nas redes. Foi capa da Forbes e construiu uma imagem de empreendedor. Para além da advocacia, ele é o controlador do grupo REAG, uma holding financeira que reunia banco digital, gestora de recursos, administração fiduciária e outros serviços de mercado de capitais.
É essa segunda faceta — a de dono de uma casa financeira — que cria o fio condutor até o cotista de FII. Quando você compra uma cota, confia em duas figuras invisíveis: a gestora (que decide onde o dinheiro é aplicado) e o administrador (o fiduciário, que guarda o patrimônio e faz cumprir as regras). No RMAI11, ambas as funções nasceram dentro da REAG.
O que é a Operação Distrato (e o que é crédito falso de ICMS)
O CIRA (Comitê Interinstitucional de Recuperação de Ativos) é uma força-tarefa que junta Ministério Público, Fisco estadual e Procuradoria para recuperar dinheiro desviado de tributos. A Operação Distrato foi o desdobramento de uma investigação sobre venda de créditos tributários fraudulentos.
Para entender o golpe, é preciso saber o que é o ICMS. É o imposto estadual sobre circulação de mercadorias, e ele funciona por compensação: a empresa paga imposto ao vender, mas abate o que já pagou ao comprar insumos. Esse saldo a abater é o crédito de ICMS. O esquema investigado, segundo a apuração, fabricava créditos que não existiam — muitas vezes lastreados em operações e notas fiscais simuladas — e os vendia a empresas que queriam reduzir o imposto a pagar de forma ilegal. Em bom português: vender um "desconto de imposto" falso a quem quer sonegar. A cifra estimada de R$ 3,8 bilhões é o tamanho do prejuízo aos cofres estaduais.
A conexão com o LMAI11 (ex-RMAI11)
O fundo teve uma trajetória de nomes que já era um sinal amarelo antes desta notícia: nasceu como DOMO FII, virou REAG Multi Ativos Imobiliários e, agora, Labina Multi Ativos Imobiliários. Três nomes em três anos.
Na fase REAG, a estrutura era toda do grupo de Nelson Wilians:
| Função | Até 2025 (REAG) | Desde jan/2026 |
|---|---|---|
| Gestora | REAG Asset / REAG Gestão de FIIs | Arandu Gestão de FIIs |
| Administrador fiduciário | REAG Trust DTVM | Planner Corretora de Valores |
| Nome do fundo | REAG Multi Ativos | Labina Multi Ativos |
| Ticker | RMAI11 | LMAI11 |
Repare no calendário: toda a desvinculação aconteceu em janeiro de 2026, meses antes da Operação Distrato. A gestão passou à Arandu Gestão de Fundos Imobiliários — formada por ex-membros da REAG, mas operando de forma independente — e a administração fiduciária migrou para a Planner Corretora. Ou seja: quando a polícia bateu na porta das empresas de Nelson Wilians, o fundo já não tinha o nome REAG na capa nem no CNPJ das prestadoras de serviço.
Isso não significa que o elo seja zero. A Arandu carrega DNA da REAG, e — como veremos — parte relevante da carteira do fundo é composta por outros FIIs da mesma família de gestão. É aí que mora o ponto de atenção real.
A fotografia do fundo hoje
Antes de qualquer manchete, este já era um fundo frágil. O P/VP de 0,34 — a relação entre o preço de mercado da cota e o valor patrimonial — diz que o mercado paga R$ 0,34 por cada R$ 1,00 de patrimônio declarado. Um desconto tão brutal (66%) raramente é "oportunidade": costuma ser o mercado dizendo que não acredita no valor dos ativos no papel, ou que teme cortes de rendimento, iliquidez e conflitos de interesse. As três suspeitas se aplicam aqui.
O DPS (dividendo por cota, ou "distribuição por cota") caiu de R$ 0,58 para R$ 0,27 em seis meses — uma tesourada de 53%. Quem comprou pela renda viu o cheque encolher pela metade. E o motivo aparece na vacância: 48% dos ativos estão vagos, com destaque para o Galpão de Campinas (R$ 180 milhões) e o Shopping Várzea Paulista, somando R$ 194 milhões parados sem gerar aluguel.
Por que 1.094 cotistas é um problema
Um fundo listado saudável tem dezenas de milhares de cotistas e milhões de reais girando por dia. O LMAI11 tem 1.094 cotistas e apenas R$ 33,7 mil de volume diário. Isso importa por um motivo prático: quando poucos donos precisam vender ao mesmo tempo, não há comprador. Uma base minúscula significa que qualquer notícia negativa — como esta — pode empurrar a cota para baixo com ordens pequenas, porque não existe profundidade de mercado para absorver a saída. Você pode ficar "preso" na posição ou ser obrigado a vender com deságio ainda maior do que o P/VP de 0,34 já sugere.
É o oposto de segurança: em um fundo grande, o pânico de um cotista é diluído; em um fundo de mil cotistas, o pânico de um punhado de investidores define o preço do dia.
Os riscos concretos para o cotista
Vale o contraponto honesto: o fundo já se desvinculou institucionalmente da REAG. A Operação Distrato mira empresas de Nelson Wilians, não o patrimônio do LMAI11, e não há notícia de bloqueio dos imóveis, dos CRIs ou das cotas de FoF que compõem a carteira. O risco aqui é de percepção e de mercado, não de expropriação direta do ativo.
O que o investidor deve fazer
Nossa avaliação do LMAI11: NEUTRO COM RISCO ALTO — nota 4,2/10. A gestora Arandu tem nota 5,5. Este é um fundo especulativo mesmo sem a manchete de hoje; o evento apenas amplia uma incerteza que já existia.
Sem pânico, com atenção. Não há razão para venda em desespero — vender no susto, num fundo com R$ 33 mil de giro/dia, é a receita para realizar o pior preço. A desvinculação formal do grupo REAG já aconteceu e é o principal fator que separa este fundo do noticiário policial.
Para quem já é cotista: revise por que entrou. Se a tese era renda, o corte de 53% no DPS e a vacância de 48% já a haviam enfraquecido antes desta notícia. Acompanhe os comunicados da Arandu e da Planner sobre eventual exposição a partes relacionadas ao grupo REAG e a evolução da vacância do Galpão de Campinas. Dimensione a posição sabendo que a saída pode ser lenta e com deságio.
Para quem pensa em entrar: este evento aumenta a incerteza de um ativo que já era uma aposta de recuperação (turnaround) num veículo ilíquido. O desconto de 66% só é atraente se você acreditar que os ativos valem o que o papel diz e que a nova gestão destrava valor — duas apostas que a manchete de hoje torna mais difíceis de sustentar. Não é um fundo para quem busca previsibilidade de renda.
Fontes
- Money Times Economia — "Quem é Nelson Wilians, dono de empresas suspeitas de fraude tributária de R$ 3,8 bilhões" (15/07/2026)
- Análise proprietária Rico aos Poucos — página do LMAI11 (ex-RMAI11).
Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação de compra ou venda. Decisões de investimento são de responsabilidade do investidor.
