O que aconteceu com o RECT11?
O Banco Digio comunicou ao fundo imobiliário RECT11 que pretende devolver 1.675,44 m² no Edifício Evolution Corporate, em Alphaville (SP). Se confirmada, a devolução leva a vacância do portfólio de 9,59% para 11,66% — um salto de 2,07 pontos percentuais. A saída ainda é apenas uma sinalização de intenção.
O que o documento diz — e o que não diz
O comunicado é curto e cauteloso. O Digio ocupa os conjuntos 701 a 704, no 7º andar do Evolution, e sinalizou "interesse em descontinuar" a locação. O administrador afirma que a devolução "não resultará em impacto imediato na distribuição de rendimentos".
O que o documento não informa é tão importante quanto o que ele diz: não há o valor do aluguel do Digio, nem a data em que a carência ou o aviso prévio vence. Sem esses dois números, ninguém consegue calcular de forma honesta o impacto por cota. Quem cravar um valor está chutando.
O que significa: dois inquilinos em risco no mesmo prédio
Aqui está o ponto que o comunicado não conecta. O Evolution Corporate tem ABL total de 14.929 m² e representa 20,3% do patrimônio do fundo. Além do Digio, o prédio já abriga a Elo Participações em contrato temporário, com vencimento entre 2026 e 2027.
Ou seja: o fundo já tinha uma dúvida em aberto naquele ativo antes deste comunicado. Agora são duas. Se Digio e Elo saírem, o Evolution ficaria com cerca de 3.597 m² ocupados dos 14.929 m² — quase 76% de vacância num único prédio que pesa um quinto do PL. Não é o cenário-base, mas é o risco que o cotista precisa carregar na conta.
O detalhe que protege o rendimento — por enquanto. A geração recorrente de aluguel do RECT11 é de R$ 0,3482/cota, abaixo do DPS de R$ 0,45. A diferença vem de receita de transição (juros das vendas parceladas de imóveis). É essa receita não-recorrente que segura o pagamento atual — não o aluguel dos inquilinos. Por isso a devolução do Digio pode não bater "imediatamente" no dividendo, mas corrói a base recorrente que deveria sustentá-lo no futuro.
O que observar daqui pra frente
Três gatilhos definem se isso vira problema real ou só ruído. Primeiro: a devolução se confirma e em que data? Segundo: qual era o aluguel do Digio — quanto de receita recorrente some de fato? Terceiro, e o mais decisivo: o que acontece com o contrato temporário da Elo em 2026-2027. Se a Elo renovar em definitivo, o Evolution respira; se sair junto, o ativo vira um buraco.
Vale lembrar o pano de fundo: a Selic está em 14,0%, o RECT11 negocia a P/VP de 0,37 (desconto brutal sobre o patrimônio) e carrega R$ 142,7 milhões em CRIs a IPCA+7,37%, equivalente a 18,6% do PL. Desconto grande costuma existir porque o mercado já enxerga risco — e este comunicado é exatamente o tipo de risco precificado.
Veredicto: nota 5.3/10 — NEUTRO. Preço justo, execução por provar.
Nosso preço justo para o RECT11 é R$ 32,32, praticamente colado na cotação de R$ 32,98. Não há margem de segurança óbvia aqui: o desconto sobre o patrimônio é a compensação pelo risco de execução, não um presente. O comunicado do Digio não muda a nota, mas reforça a tese — o cotista está comprando um fundo barato cujo maior ativo tem duas peças soltas. Para renda passiva estável, exige acompanhamento de perto. Leia a análise do RECT11 completa antes de decidir.
