- Venda da Fazenda São Francisco I (MT) por R$ 200 milhões nominais
- Ganho estimado consolidado de R$ 5,78 por cota nas duas operações da São Francisco
- Parcelas de pagamento corrigidas a 10% ao ano, abaixo da Selic atual
A venda de um dos principais ativos do Fiagro RZTR11 injeta recursos bilionários no caixa e destrava ganho de capital, mas traz um custo de oportunidade importante nas parcelas a receber.
O que aconteceu com o RZTR11 em outubro de 2026?
Uma cartada bilionária de desinvestimento. O fato relevante divulgado pela gestora Riza Asset em 13/10/2026 pegou o mercado de surpresa ao anunciar a celebração de compromisso de venda da Fazenda São Francisco I, localizada em Canarana (MT), por R$ 200 milhões nominais — um marco na estratégia de Land Equity do fundo.
A operação difere de uma venda à vista tradicional e mexe diretamente com a estrutura de capital do fundo, combinando entrada imediata em dinheiro, recebimento de um imóvel rural em permuta e um saldo parcelado de longo prazo.
Como foi estruturada a venda da Fazenda São Francisco I?
Dinheiro na mão, permuta e parcelas longas. O negócio de R$ 200 milhões foi dividido em três frentes bem claras que o cotista precisa acompanhar de perto para entender para onde vai o dinheiro.
Primeiro, o fundo recebe uma entrada de R$ 42 milhões em espécie. Segundo, entra uma permuta de imóvel no valor de R$ 40 milhões correspondente a uma fazenda em Getulina (SP) com 594,93 hectares totais (sendo 488,25 hectares arrendados para cana-de-açúcar). Por fim, o saldo restante será quitado em 4 parcelas anuais de R$ 118 milhões.
Recursos imediatos para o caixa do fundo.
Fazenda em Getulina/SP voltada para cana.
4 parcelas anuais corrigidas a 10% a.a.
Qual o impacto do ganho de R$ 5,78 por cota?
Lucro expressivo, mas diluído no tempo. O fundo estima um ganho de capital consolidado de R$ 5,78 por cota considerando as duas operações envolvendo as fazendas São Francisco I e II (esta última vendida em abril de 2026 por R$ 115 milhões).
No entanto, vale lembrar que o Fiagro RZTR11 vinha sofrendo com a reserva de caixa praticamente zerada (R$ 0,01 por cota em julho) e dividendos pressionados para R$ 0,85 no segundo semestre. O ganho de capital é real e robusto, mas a entrada de caixa ocorre de forma fatiada, o que significa que a distribuição de rendimentos extraordinários dependerá do ritmo de realocação dos recursos pela gestora.
Quais são os riscos e pontos de atenção da venda?
Custo de oportunidade nas parcelas e yield baixo na permuta. Nem tudo são flores na engenharia financeira da operação. O saldo parcelado de R$ 118 milhões ao longo de 4 anos é corrigido a uma taxa fixa de 10% ao ano — um patamar abaixo da taxa Selic atual, que está em 14%. Isso significa que o fundo carrega um crédito com custo de oportunidade negativo se comparado à renda fixa livre de risco.
Além disso, o imóvel recebido em permuta em Getulina/SP possui rendimento estimado de apenas 3% ao ano sobre os R$ 40 milhões atribuídos, com contrato de arrendamento vigente por aproximadamente 1 ano e risco de renegociação ou vacância em breve.
O passivo remanescente: O fundo ainda carrega um saldo devedor original da aquisição da San Francisco na casa de R$ 205 milhões, corrigido a 85% do CDI, com vencimento em parcelas semestrais até 2028. A gestão avalia se quita antecipadamente com desconto ou se direciona o caixa para novas operações.
Taxa fixa abaixo da Selic (14%), gerando deságio financeiro real no prazo.
O que o cotista do RZTR11 deve fazer agora?
Manter a paciência e acompanhar a reciclagem de portfólio. Negociando cotas a R$ 85,94 (com P/VP de 0,88 e dividend yield anualizado de 12,56%), o Fiagro RZTR11 continua entregando um desconto patrimonial considerável frente aos R$ 97,78 de valor patrimonial por cota.
A venda da São Francisco I valida a tese de ganho de capital em terras (Land Equity), provando que a gestora consegue destravar valor muito acima do valor contábil de aquisição original (que foi de R$ 297 milhões para toda a área de 12.939,90 hectares em agosto de 2024).
Monitorar a realocação — Acompanhar nos próximos relatórios gerenciais como a gestão planeja alocar a entrada de R$ 42 milhões em novas operações de Sale & Leaseback.
Ficar de olho no saldo devedor — Verificar se a Riza Asset conseguirá desconto vantajoso na quitação antecipada da dívida de R$ 205 milhões atrelada a 85% do CDI.
Acompanhar o dividendo mensal — Observar se o payout de R$ 0,85 por cota registrado recentemente ganha fôlego com a entrada dos novos recursos.
Acumular com cautela. A operação é positiva porque comprova a liquidez e a valorização das fazendas do portfólio, gerando um ganho contábil de R$ 5,78 por cota. Porém, como a entrada é fatiada, o carrego das parcelas paga menos que a Selic e o imóvel em permuta rende pouco no curto prazo, o impacto no dividendo mensal será gradual. Para quem busca desconto no valor patrimonial (P/VP 0,88), o fundo segue atrativo, desde que o investidor aceite a volatilidade inerente aos prazos do agronegócio.
