A cotação do CACR11 é atualizada em tempo real durante o pregão da B3 — o preço exibido na página principal reflete as negociações do dia, com intervalo de poucos minutos. Na última sessão de referência desta análise (09/06/2026), o CACR11 encerrou em R$ 22,70, acumulando uma queda de aproximadamente 67% em doze meses e de mais de 77% frente à máxima histórica de R$ 106,99 atingida em abril de 2024.
Para contextualizar esse preço: o valor patrimonial por cota (VP/cota) declarado pela BRL Trust em abril de 2026 é de R$ 96,03. Isso resulta num P/VP de 0,24 — o mais baixo do segmento de FIIs de papel high yield, indicando que o mercado está disposto a pagar apenas 24 centavos por cada real de patrimônio declarado. Esse desconto não é uma oportunidade ignorada pelo mercado: é a expressão de que muitos investidores acreditam, com razão, que o VP contábil pode não refletir o valor real dos ativos, dado o contexto de denúncias formais e investigações em curso.
A trajetória do preço conta a história do fundo melhor do que qualquer dado isolado. De R$ 100 no IPO (outubro de 2019) a R$ 106,99 (máxima histórica, abril de 2024), depois a queda gradual por fatores de crédito a partir de agosto de 2025 — e o colapso abrupto de -57,6% em apenas cinco pregões após o anúncio da suspensão de dividendos em 3 de maio de 2026. Quem acompanhou a cota saindo de R$ 81,33 em 30 de abril para R$ 34,50 em 7 de maio testemunhou um dos maiores colapsos de cota da história dos FIIs listados na B3.
O Cartesia Recebíveis Imobiliários FII (CACR11, CNPJ 32.065.364/0001-46) é um Fundo de Investimento Imobiliário de papel — especificamente de CRI high yield de incorporação residencial. Iniciou operações em outubro de 2019, ingressou no IFIX em agosto de 2022 e cresceu rapidamente até atingir patrimônio líquido próximo de R$ 465 milhões com mais de 26.500 cotistas.
O modelo de investimento é específico dentro do universo de FIIs de papel: em vez de diversificar entre CRIs de diferentes setores (lajes corporativas, galpões, shoppings), o CACR11 se concentra 100% em CRIs de incorporação residencial — empreendimentos em fase de lançamento ou pré-obra que precisam de financiamento customizado e pagam taxas altas por isso. Todos os dez CRIs da carteira são indexados ao IPCA+, com taxas entre 12,68% e 13,50% ao ano, formando um carregamento médio de 12,75% a.a. acima da inflação.
Esse modelo tem uma lógica: gestão ativa, monitoramento próximo das obras e das incorporadoras, garantias robustas (média de 225% em alienação fiduciária + cessão de recebíveis + aval pessoal) e seletividade rigorosa — a Cartesia analisou 769 operações desde o IPO e investiu em apenas ~37 (menos de 5%). O risco inerente é que o fluxo de caixa para o cotista depende do sucesso comercial e regulatório de cada empreendimento. Quando quatro projetos travam simultaneamente, o modelo colapsa.
O CACR11 é um FII de papel — investe em títulos financeiros (CRIs) lastreados em imóveis, não em imóveis físicos diretamente. Essa distinção importa: FIIs de tijolo têm receita de aluguéis contratuais previsíveis; FIIs de papel de CRI de incorporação têm receita que depende do fluxo de construção e vendas. O CACR11 é o extremo do espectro de risco dentro dos FIIs de papel.
O portfólio do CACR11 é composto por 10 CRIs de incorporação residencial, com patrimônio líquido de R$ 464,4 milhões (referência: abril/2026). A concentração geográfica é marcante: 58,3% do PL está em três projetos na Bahia — o que se tornou o nó central da crise.
Os projetos mais relevantes e seus percentuais do PL:
Os outros cinco CRIs (Real Park Morumbi/SP, Station Vila Madalena/SP, Mallorca Ilhéus/BA, Monte Cristo Itu/SP e Chianti Ribeirão Preto/SP) somam aproximadamente 17,5% do PL e apresentam graus variados de andamento.
Toda a carteira está indexada ao IPCA+, com duration médio de 3,5 anos e vencimentos entre 2027 e 2030. A duration relativamente curta era considerada uma vantagem em momentos de incerteza de juros, mas exige que os projetos concretizem vendas dentro de um prazo razoável — o que não está acontecendo nas parcelas mais relevantes.
A Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos é a gestora do CACR11 desde o IPO. A equipe declara mais de 40 anos de experiência em crédito estruturado imobiliário, com 769 operações analisadas e apenas ~37 aprovadas desde 2019 — taxa de aprovação de 4,8% que reflete seletividade rigorosa em tese. Os sócios da Cartesia figuram como cotistas de longo prazo do próprio fundo, o que alinha interesses mas não evita que a crise atual afete também o patrimônio pessoal da gestão.
O administrador atual é a BRL Trust DTVM S.A., que assumiu em 2 de dezembro de 2025 após substituição aprovada em AGE de 24 de novembro de 2025. O administrador anterior era o Banco Daycoval — substituição que se deu em meio a divergências sobre a metodologia de precificação dos CRIs, que resultaram na reprecificação negativa de 18,2% feita pelo Daycoval em setembro de 2025 e posteriormente contestada pela gestora.
As taxas do CACR11 são:
O fundo entrou no IFIX em agosto de 2022 e opera sob o CNPJ 32.065.364/0001-46, com código ISIN BRCACRCTF004. A base de cotistas era de 26.588 investidores em abril de 2026, com 4,84 milhões de cotas em circulação.
Para quem quer saber mais sobre os dividendos históricos e a suspensão em detalhe, há uma seção específica dedicada ao histórico de rendimentos. Para a análise completa de risco e veredicto de compra ou venda, a análise do ativo explora os pontos de atenção um a um.
O P/VP de 0,24 posiciona o CACR11 como o fundo com maior desconto patrimonial declarado do segmento — mas a pergunta certa não é "está caro ou barato?", e sim "o patrimônio declarado é real?".
Em condições normais de mercado, P/VP abaixo de 0,70 em FIIs de papel HY costuma indicar desconto relevante com possibilidade de mean reversion. A lógica é: se o fundo tem R$ 96 de patrimônio real por cota e você paga R$ 22,70, qualquer processo de recuperação gera retorno expressivo. Mas essa lógica pressupõe que o VP é confiável — e no CACR11, essa premissa está em xeque.
O valor patrimonial passou por duas revisões relevantes em meses recentes: o Daycoval reduziu em -18,2% em setembro de 2025, e a BRL Trust reverteu +25,68% em dezembro do mesmo ano — uma volatilidade de quase 45 pontos percentuais no VP em menos de três meses. Com o auditor RSM publicando parecer de abstenção de opinião sobre as DF de 2025 e uma nova auditoria de metodologia de precificação em andamento (prevista para concluir até junho de 2026), o número de R$ 96,03/cota ainda é provisório e contestado.
Em resumo: o CACR11 parece extremamente barato pelo P/VP; pode de fato estar barato se o patrimônio for real; ou pode estar na armadilha clássica de valor — onde o ativo parece barato porque o mercado já precificou que parte do patrimônio não existe. Qual das duas hipóteses é verdadeira depende de investigações e auditorias que ainda não concluíram.
A cotação do CACR11 é atualizada em tempo real durante o pregão da B3. Na última sessão de referência desta análise (09/06/2026), o fundo encerrou em R$ 22,70 — queda de 67% em doze meses. O preço exibido na página principal do ativo é o mais recente disponível.
O CACR11 é um FII de papel — investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e não em imóveis físicos. Especificamente, é um fundo de papel high yield focado em CRIs de incorporação residencial, todos indexados ao IPCA+ com spreads entre 12,68% e 13,50% ao ano.
O P/VP do CACR11 é de 0,24 — o mais baixo do segmento de papel high yield. O valor patrimonial declarado é de R$ 96,03 por cota (abril/2026) sobre uma cotação de R$ 22,70. Este desconto extremo reflete a incerteza do mercado sobre a qualidade real das garantias dos CRIs, não necessariamente uma oportunidade.
A gestora é a Cartesia Investimentos e Gestão de Recursos, com mais de 40 anos de experiência em crédito estruturado imobiliário. O administrador (desde dez/2025) é a BRL Trust DTVM S.A. O administrador anterior era o Banco Daycoval.
A taxa de administração e gestão é de 1,0% ao ano sobre o PL. Há também taxa de performance de 20% sobre o que exceder 110% do CDI. Essas taxas são similares às de outros FIIs de papel high yield.
O CACR11 tem 10 CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) em carteira, lastreados em empreendimentos residenciais localizados em São Paulo, Bahia e Rio Grande do Sul. Não são imóveis físicos — são títulos de crédito financiados em projetos de incorporação imobiliária.