BrasilAgro (AGRO3) anunció, mediante un hecho relevante enviado a la CVM, el regulador de valores de Brasil, la venta de 2.592,97 hectáreas de la hacienda Rio do Meio, ubicada en el municipio de Correntina, en el estado de Bahía. La transacción contempla la enajenación de 1.752,66 hectáreas útiles de la propiedad, además del arrendamiento de una superficie adicional de 383,44 hectáreas útiles que cuenta con una opción de compra futura.
¿Qué pasó con AGRO3?
BrasilAgro vendió 2.592,97 hectáreas (de las cuales 1.752,66 hectáreas son útiles) de la hacienda Rio do Meio por un valor nominal de R$ 96,4 millones, además de arrendar otras 383,44 hectáreas útiles con opción de compra. Este movimiento forma parte de la estrategia central de la compañía de adquirir tierras brutas, desarrollar su potencial productivo e inmobiliario y, posteriormente, vender estas áreas para capturar la valorización inmobiliaria.
La hacienda Rio do Meio fue adquirida por la empresa en el año 2020. Desde la adquisición, la compañía realizó inversiones en la propiedad, generó resultados operativos con la producción agrícola y, ahora, efectúa un nuevo desinversión parcial para liberar valor para los accionistas. El valor nominal de venta de R$ 96,4 millones equivale a aproximadamente R$ 55,0 mil por hectárea útil. Al traerse a valor presente, el monto totaliza R$ 78,8 millones, lo que representa cerca de R$ 45,0 mil por hectárea útil.
| Indicador de la Transacción | Valor / Detalle |
|---|---|
| Área Total Vendida | 2.592,97 ha |
| Área Útil Vendida | 1.752,66 ha |
| Precio por Hectárea Útil | 425 sacos de soja |
| Valor Nominal Total | R$ 96,4 millones |
| Valor Presente Total | R$ 78,8 millones |
| Valor Contable del Área | R$ 27,3 millones |
| TIR Esperada (Reales) | 26,2% |
| TIR Esperada (Dólares) | 20,9% |
¿Cómo funciona el pago de esta venta de tierras?
El pago de la transacción se realizará mayoritariamente en sacos de soja, con una entrada ya abonada y el saldo dividido en cuatro cuotas anuales. De acuerdo con la información detallada en el documento oficial de BrasilAgro, el precio total acordado para la venta equivale a 425 sacos de soja por hectárea útil.
La compañía informó que ya recibió la primera cuota del pago, que sumó 181.568,50 sacos de soja. Este volumen inicial corresponde a aproximadamente el 24% del volumen total del contrato y equivalió a R$ 21,1 millones en la fecha de cobro. El saldo restante, que totaliza 563.312 sacos de soja, será liquidado por el comprador a lo largo de los próximos cuatro años, en cuotas anuales. Este modelo de pago vinculado a materias primas es habitual en las operaciones de la empresa, pero exige que el inversor preste atención a las oscilaciones de precio de la soja en el mercado físico, ya que el valor final en reales de las futuras cuotas dependerá de las cotizaciones del grano en el momento de cada vencimiento.
¿Cuál es el impacto financiero para quienes invierten en la acción AGRO3?
La operación debe generar una ganancia de capital antes de impuestos estimada en R$ 51,5 millones, la cual se reconocerá en el primer trimestre del ejercicio social 2026/2027 (1T27). Para el inversor que posee la acción AGRO3 en cartera, esta desinversión constituye una demostración práctica de cómo la tesis de reciclaje de cartera de la compañía genera un rendimiento real.
El valor presente de la venta, de R$ 78,8 millones, equivale a aproximadamente 2,9 veces el valor contable del área vendida, que era de R$ 27,3 millones (cerca de R$ 15,6 mil por hectárea útil). Dicho valor contable se compone de R$ 22,6 millones correspondientes al costo de adquisición original de la tierra y R$ 4,7 millones en inversiones realizadas en la propiedad, netas de depreciación. La tasa interna de retorno (TIR) esperada para esta operación es de 26,2% anual en reales y de 20,9% anual en dólares, niveles considerados elevados que refuerzan la rentabilidad del modelo de negocio de BrasilAgro.
Visión de Mercado: La concreción de una nueva venta de tierras agrícolas por parte de BrasilAgro demuestra la capacidad continua de la compañía para liberar valor y materializar el potencial inmobiliario de sus activos. La desinversión parcial de la hacienda Rio do Meio por un valor presente de R$ 78,8 millones, equivalente a cerca de 2,9 veces el valor contable, refuerza la generación de caja y la rentabilidad mediante el reciclaje de cartera.
¿Qué es el arrendamiento con opción de compra cerrado por la compañía?
Además de la venta directa, BrasilAgro arrendó 383,44 hectáreas útiles de la misma hacienda hasta junio de 2030, lo que otorga al socio el derecho de comprar la superficie hasta marzo de 2028. Esta área arrendada no forma parte de las 2.592,97 hectáreas vendidas de forma inmediata.
El contrato de arrendamiento estipula que el arrendatario podrá ejercer la opción de compra hasta marzo de 2028 por el mismo precio fijado en la venta principal: 425 sacos de soja por hectárea útil. En caso de que el arrendatario decida ejercer dicha opción y la venta se concrete formalmente en el futuro, BrasilAgro indicó que lo comunicará al mercado a su debido tiempo. Este mecanismo resulta interesante porque garantiza un ingreso recurrente por arrendamiento para la compañía hasta que se tome la decisión de compra, al tiempo que deja encaminada una potencial nueva venta de tierras desarrolladas sin la necesidad de nuevas negociaciones complejas.
¿Qué debe seguir de cerca el inversor a partir de ahora?
El accionista debe monitorear el cobro de las cuatro cuotas anuales restantes y la evolución del precio de la soja, que determina el valor final del contrato. Dado que cerca del 76% del volumen total del contrato (los 563.312 sacos de soja remanentes) se pagará en cuatro cuotas anuales, el ingreso efectivo de caja en los próximos años dependerá directamente de la capacidad de pago del comprador y de las condiciones del mercado de la soja.
Asimismo, vale la pena observar si el arrendatario del área de 383,44 hectáreas útiles ejerce su opción de compra antes de marzo de 2028, lo que representaría un flujo financiero adicional para la compañía bajo las mismas condiciones de precio por hectárea útil. La capacidad de BrasilAgro para seguir encontrando compradores dispuestos a pagar múltiplos significativos sobre el valor contable de sus tierras es el principal motor de generación de dividendos extraordinarios para quienes invierten en la empresa a largo plazo.
Veredito Rico aos Poucos
La operación es sumamente positiva para la tesis de inversión en BrasilAgro. Al vender una superficie por casi el triple de su valor contable apenas seis años después de adquirir la hacienda, la compañía demuestra nuevamente que su estrategia de desarrollo inmobiliario agrícola funciona. El inversor debe centrarse en la ejecución de los pagos futuros y en el potencial de nuevas desinversiones en la misma propiedad a través del contrato de arrendamiento vigente.
