¿Qué pasó con el fondo inmobiliario ALMI11?
Una ganancia tributaria no recurrente. El Hecho Relevante divulgado por la administración del fondo inmobiliario ALMI11 (BTG Pactual) el 30 sep 2026 (doc 1336821) informó que el fondo obtuvo el derecho de recuperar cerca de R$ 1,5 millones cobrados en exceso en concepto de IPTU y tasa de recogida de basura de su único inmueble, la Torre Almirante, en Río de Janeiro.
La restitución es fruto de revisiones catastrales y tributarias que identificaron divergencias en la base de cálculo aplicada por la municipalidad en los años anteriores. El monto equivale a un impacto potencial de R$ 13,49 por cuotaparte. Los recursos no ingresarán a la caja de una sola vez: los valores se están restituyendo gradualmente conforme a los trámites de los órganos competentes y se distribuirán a los partícipes en el reparto de rendimientos, a comenzar por la competencia de septiembre de 2026 y extendiéndose a lo largo del segundo semestre según la disponibilidad de caja.
¿Cuánto va a pagar el ALMI11 de dividendos con este crédito extra?
El reparto total será de R$ 13,49 por cuotaparte, pero fraccionado. A diferencia de un dividendo mensual derivado de los ingresos por alquiler, esta cantidad es un evento no recurrente de origen fiscal. La administración del fondo confirmó que el pago acompañará el ingreso efectivo de los valores en caja, dividiendo el beneficio en las distribuciones mensuales a partir de septiembre de 2026.
Para dimensionar el impacto, el fondo distribuyó R$ 2,52 por cuotaparte en los meses de abril y mayo de 2026. Este nivel recurrente ya representaba una caída severa frente al nivel de R$ 4,00 a R$ 5,00 por cuotaparte pagado en el segundo semestre de 2025, además de haber tocado el punto crítico de R$ 0,30 por cuotaparte en marzo de 2026 (R$ 0,29635 por cuotaparte). El monto de R$ 13,49 por cuotaparte aporta un alivio expresivo a los rendimientos de los próximos meses, pero no altera la capacidad de generación de caja operacional de los alquileres.
Atención al carácter no recurrente: El ingreso de R$ 13,49 por cuotaparte resulta exclusivamente de una restitución tributaria del pasado. Una vez finalizada la devolución de los valores por parte del fisco a lo largo del semestre, la distribución de rendimientos del ALMI11 volverá a depender únicamente de los alquileres cobrados en la Torre Almirante.
¿Este dinero extra cambia la tesis de inversión del ALMI11?
No cambia la tesis estructural. Rico aos Poucos mantenía una evaluación de VENTA (nota 3,6) para el ALMI11 precisamente debido a sus profundos riesgos operacionales, y la recepción puntual de R$ 1,5 millones en créditos fiscales no elimina ninguno de los cuellos de botella del fondo.
La tesis del ALMI11 sigue debilitada por cuatro razones principales:
- Riesgo monoactivo y fracción minoritaria: El fondo es propietario de apenas el 40% en copropiedad de la Torre Almirante, un edificio de oficinas corporativas ubicado en el centro de Río de Janeiro. La gestión del inmueble no depende de forma aislada del FII.
- Vacancia elevada en el centro de Río de Janeiro: Aunque la tasa de vacancia retrocedió del 46,8% en abril de 2026 al 40,44% en mayo de 2026, el inmueble todavía tiene más de cuatro décimos de su superficie desocupada.
- Ocupación concentrada en los pisos altos: La llegada de inquilinos como Wilson Sons y Siqueira Castro garantizó el alquiler de las plantas 22 a la 36, pero un bloque entero de 17 plantas (de la 3.ª a la 19.ª) permanece totalmente vacío.
- Iliquidez y fuga de partícipes: La base de inversores se redujo continuamente (de 1.910 en octubre de 2025 a 1.843 en mayo de 2026), mientras que la liquidez en la bolsa ronda unos escasos R$ 247 mil al mes (cerca de R$ 11 mil a R$ 14 mil por día).
¿Cómo se encuentra la situación operacional de la Torre Almirante?
El edificio opera en dos realidades distintas. Por un lado, la parte superior del inmueble (plantas 22 a 36) se encuentra mayoritariamente ocupada, beneficiándose de los recientes contratos de alquiler firmados con empresas como Wilson Sons y el bufete de abogados Siqueira Castro.
Por otro lado, la parte inferior (plantas 3 a 19) sufre de una vacancia física crónica. El proyecto Reviver Centro, una iniciativa de la municipalidad de Río de Janeiro para revitalizar la región central, todavía no ha generado la demanda suficiente para ocupar de manera relevante el sector de oficinas tradicionales. Sin nuevos contratos de alquiler para la mitad inferior del edificio, los ingresos por rentas del ALMI11 continúan estancados y vulnerables a variaciones en los gastos operacionales y a la morosidad.
| Indicador Operacional y Financiero | Dato del Fondo | Situación / Contexto |
|---|---|---|
| Participación en el Inmueble | 40,00% | Copropiedad de la Torre Almirante (Centro - Río de Janeiro) |
| Tasa de Vacancia Física (May/26) | 40,44% | Mejora en relación con el 46,80% registrado en abr/26 |
| Bloque sin inquilinos | 17 plantas | De la 3.ª a la 19.ª planta completamente desocupadas |
| Cotización en Bolsa (30 sep 2026) | R$ 613,00 | Cuotaparte de mercado |
| Valor Patrimonial por Cuotaparte | R$ 2.055,80 | Patrimonio neto total de R$ 229 millones |
| Descuento Sobre el Valor Patrimonial (P/VP) | 68,00% | Un P/VP de 0,30 refleja el riesgo del centro de Río de Janeiro y la iliquidez |
¿Por qué la cuotaparte del ALMI11 cotiza con un 68% de descuento sobre el valor patrimonial?
Porque el mercado precifica el riesgo de una trampa de valor. Con una cotización de R$ 613,00 y un valor patrimonial por cuotaparte de R$ 2.055,80 (patrimonio neto de R$ 229 millones), el descuento del 68% parece atractivo a primera vista. Sin embargo, los descuentos elevados en FIIs monoactivos en el centro de Río suelen anticipar problemas difíciles de resolver.
El inversor minorista se enfrenta a serias dificultades para entrar o salir del activo. El volumen medio negociado diariamente oscila entre R$ 11 mil y R$ 14 mil (unos R$ 247 mil mensuales). Si un partícipe intenta vender una posición relevante en un momento de tensión en el mercado, no encontrará compradores sin aceptar un descuento aún mayor en el precio de la cuotaparte.
¿Vale la pena comprar ALMI11 para aprovechar el dividendo de R$ 13,49?
No vale la pena. Comprar un fondo inmobiliario con fundamentos debilitados solo para capturar un dividendo extraordinario es una estrategia riesgosa, conocida en el mercado como «trampa de dividendos» (dividend trap).
Existen dos motivos claros para evitar esta operativa:
- Ajuste en el precio de la cuotaparte: En la fecha de corte (fecha ex) en la que se declare el dividendo extraordinario, el valor del monto se descuenta del precio de la cuotaparte en el mercado abierto. El inversor no gana dinero «gratis».
- Traba por iliquidez: Al comprar la cuotaparte a R$ 613,00 para recibir parte de los R$ 13,49 por cuotaparte a lo largo de los meses, el inversor queda atrapado en un fondo de bajísima liquidez (R$ 247 mil al mes) y alta vacancia (40,44%), con dificultades para rescatar posteriormente el capital invertido.
Veredicto Rico aos Poucos: VENTA (Nota 3,6)
El crédito tributario de R$ 1,5 millones (R$ 13,49 por cuotaparte) es una buena noticia para quienes ya están en el fondo, ya que inyecta caja adicional a lo largo del segundo semestre de 2026. Sin embargo, para quienes están fuera, el ALMI11 sigue siendo una inversión de altísimo riesgo. La recomendación de la casa se mantiene inalterada: quienes poseen las cuotapartes deben aprovechar la mejora temporal de flujo para planificar una salida gradual; quienes no tienen el fondo en cartera deben mantener la distancia.
¿Qué debe vigilar el inversor del ALMI11 a partir de ahora?
El partícipe debe supervisar la ejecución de los pagos y los indicadores de ocupación del inmueble. La pauta de seguimiento para los próximos trimestres abarca:
- Repartos del IPTU (a partir de sep/2026): Verificar en los informes mensuales y avisos de rendimiento la porción del crédito tributario efectivamente liberada para su distribución.
- Ocupación del bloque vacío (de la 3.ª a la 19.ª planta): Monitorear si Cushman & Wakefield logra firmar nuevos contratos para las 17 plantas desocupadas, reduciendo la vacancia por debajo del 40,44%.
- Estabilidad de la base de partícipes: Comprobar si se frena la caída consecutiva en el número de inversores (1.843 partícipes en mayo/26) o si continúa la retirada de inversores minoristas.
- Morosidad y gastos operacionales: Asegurarse de que el rendimiento operacional recurrente se sostenga por encima del mínimo de R$ 0,30 por cuotaparte registrado en marzo de 2026.
