Actualización de la comunidad (Club FII): el caso menor (no 0112716) transitou en juzgado definitivamente en jun/26 Después de que STJ negara el último recurso del Municipio, libera apenas ~R$ 90 mil en depósitos + corrección monetaria desde 2022 (no los R$ 2,5 millones). El caso mayor (no 0138283, ~R$ 2,47 Mi) Tuvo el TJRJ manteniendo la sentencia favorable en el mérito, pero el Municipio interpuso REsp y RE esta semana, manteniendo el depósito embalse. Expectativa de inadmisión en 12-24 meses. También positivo: Vacancia cayó a 40,8% en mai/26 (de 46,8%) con alquiler medio subiendo desde R$104 a R$112/m2.
Soy cotista. Tengo ALMI11. ¿Qué cambia con esa decisión del STJ?
Respuesta corta: poca cosa. El fondo recuperará R$ 2.513.285,62 en depósitos judiciales, lo que da R$ 22,60 por cota (R$ 2.513.285,62 ÷ 111.177 cuotas). Eso representa +3,5% sobre la cotización actual de R$ 650, o solo 1,1% del valor patrimonial de R$ 2.048,45.
¿Es dinero real entrando? Sí. ¿Es una buena noticia? Sí. Cambia la tesis de VENDA? No. El problema del ALMI11 No es un litigio de R$ 2,5 millones — es una vacancia estructural de 46,8%, dividendo zerado en abril/2026 y cotistas saliendo todo mes. R$ 22,60/cota no resuelve nada de eso.
Lo que pasó en el STJ
El Informe Jurídico de abril/2026 (documento 1200809, entregado en 21/05/2026 en el Fondos.Net) trae dos decisiones que encierran definitivamente dos procesos antiguos del ALMI11 contra el Municipio de Río de Janeiro, ambos discutiendo la recaudación de ITBI (Impuesto sobre Transmisión de Bens Inmuebles).
Asunto 0112716-93.2022.8.19.0001 — el gran: En 06/04/2026, el STJ (Superior Tribunal de Justicia) negó provimiento al Agravo Interno interpuesto por el Municipio. Traducción al inversor: el municipio intentó un último recurso para mantener la recaudación, y el STJ dijo no. Con eso, la ejecución fue cerrada definitivamente y el crédito fiscal se desconstituyó. El depósito judicial en ese proceso es de R$ 2.468.385,62.
Asunto 0138283-29.2022.8.19.0001 — el menor: En 01/04/2026, se negaron los embargos de declaración de ambas partes. Decisión también prorrogada, depósito judicial de R$ 44.900,00.
Total que se recupera: R$ 2.513.285,62. Además, la reserva de contingencia de R$ 48 mil que el fondo mantenía para esos litigios puede ser revertida — vira caja también.
¿Qué son depósitos judiciales?
Cuando el fondo discutió el ITBI en la Justicia, en lugar de pagar el impuesto directo al ayuntamiento, él Depositó el valor en juicio — una cuenta vinculada al proceso. Ese dinero quedó "congelado" desde 2022 (4 años), parado, sin rendir al fondo. Ahora que el STJ ha ganado una causa definitiva, estos R$ 2,5 millones salen del tribunal y vuelven a la caja del ALMI11.
Cuánto volverá y cuándo
El cálculo es simple: R$ 2.513.285,62 ÷ 111.177 cuotas = R$ 22,60 por cota. Pero atención en dos puntos prácticos:
1) Plazo: Incluso con decisión final del STJ, el levantamiento del depósito judicial no es automático. Necesita tránsito en juzgado formalizado, alvará judicial y operacional bancario. Estimación razonable: 3 a 6 meses Incluso el dinero efectivamente cae en la caja del fondo.
2) ¿ Vira dividendo? Puede girar, pero no obligatoriamente, y no inmediatamente. El Reglamento exige la distribución de 95% del resultado caja semestral. R$ 2,5 millones entrando como receta financiera aumenta el resultado distribuible, pero la administradora puede (y probablemente va) usar parte para cubrir el rombo operativo que viene de la vacancia. Escenario más probable: distribución diluida a lo largo de 2-3 meses, no un pago extraordinario único.
Por qué no cambia la tesis de VENDA
R$ 22,60/cota es 3,5% de la cotización actual. En cualquier otro fondo saludable, sería una noticia excelente. No ALMI11, es solo uno respiro puntual delante de un cuadro estructural deteriorado:
- Dividendo cero en abril/2026: primera vez en 22 meses que el fondo no paga nada. Ese es el problema real.
- Vacancia 46,8% estagnada: 16 pisos vacíos hace más de 2 años sin ninguna señalización de alquiler.
- Inadimplencia 42,35% y cuentas a recibir subiendo 44% en 4 meses (R$ 3,53 Mi → R$ 5,08 Mi). Los inquilinos que aún están allí están pagando mal.
- Cotistas en fuga: 1.910 → 1.886 → 1.852 en los últimos 3 meses. El mercado está votando con los pies.
- Liquidez R$ 11-14k/día: Incluso queriendo vender, el cotista grande no consigue salida rápida.
Para justificar la tesis de compra, el ALMI11 Necesitaría algo mucho mayor: alquiler de los pisos vacíos, normalización de la inadimplencia o retomada consistente del dividendo. Nada de eso está en el horizonte. R$ 22,60/cota es una buena noticia aislada en un cuadro malo.
Antes y después de la decisión ITBI
| Indicador | Antes (mar/2026) | Después (may/2026) |
|---|---|---|
| Depósitos judiciales (ITBI) | R$ 2,51 Mi retidos | R$ 2,51 Mi a recuperar (3-6 meses) |
| Reserva de contingencia | R$ 48 mil bloqueado | Puede ser revertida en la caja |
| Litigios ITBI activos | 2 procesos pendientes | 0 procesos (encerrados STJ) |
| Vacuncia física | 46,80% | 46,80% (sin cambio) |
| Dividendo mensual | R$ 0,98 (mar/26) | R$ 0,00 (abr/26) |
| Cotistas | 1.886 | 1.852 (−1,8%) |
| Veredicto Rico a los pocos | VENDA | VENDA (mantida) |
Qué monitorear en los próximos meses
Tres gatillos para acompañar en los informes mensuales del ALMI11:
- Confirmación del levantamiento: El informe de gestión debe indicar cuando los R$ 2,5 millones efectivamente entran en la caja. Probable mención entre jul-out/2026.
- Forma de distribución: Si la administradora va a pagar dividendo extraordinario, diluir en los meses siguientes o retener para cubrir el rombo operativo. Atención al primer informe mensual después del crédito.
- Andares vacíos: Ese es el juego. Sin arrendamiento de los 16 pavimentos vagos, R$ 2,5 millones vieron solamente anestesia. El turnaround ALMI11 Pasa por inquilino nuevo, no por victoria judicial.
Resumen del reanálisis
Hablo positivo confirmado. El STJ cerró definitivamente los dos litigios de ITBI a favor del ALMI11, y R$ 2,5 millones (R$ 22,60/cota) volverán en los próximos 3-6 meses. Reserva de contingencia de R$ 48 mil también puede ser revertida.
Tesis inalterada. La ganancia representa 3,5% de la cotización actual y 1,1% del VP. No compensa ni de lejos los problemas estructurales: vacancia 46,8%, dividendo zerado, inadimplencia 42,35% y fuga de cotistas. Veredicto VENDA Se mantiene. Nota: 3,5/10.
