¿Qué pasó con el INRD11 el 2 sep 2026?
Se firmó el compromiso de venta. En un Hecho Relevante divulgado el 2 sep 2026, la administradora Inter DTVM y la gestora Inter Asset informaron la celebración del Instrumento Particular de Compromiso de Venta y Compra de Inmuebles para ceder la totalidad de los cinco emprendimientos del fondo de inversión inmobiliaria (FII) brasileño INRD11 (Inter Residence FII) al Inter Hedge FII (INHF11) por un precio global de R$ 108.000.000,00.
Este movimiento da continuidad a lo deliberado y aprobado en la Asamblea General Extraordinaria del 27 jul 2026 y detallado en el cronograma oficial publicado el 11 ago 2026. La firma del compromiso formaliza contractualmente la enajenación de los inmuebles, a la espera ahora de superar las condiciones precedentes y la posterior firma de las escrituras definitivas para concluir la liquidación del fondo.
Resumen del hecho nuevo: La venta de los inmuebles ya había sido aprobada en asamblea y anunciada en el plan de liquidación. El documento del 2 sep 2026 marca la formalización jurídica de la transacción de R$ 108,00 millones con el comprador INHF11.
¿Aún es posible vender cuotapartes del INRD11 en la B3?
No, la ventana cerró el 26 ago 2026. El cronograma del Hecho Relevante del 11 ago 2026 había establecido el período del 12 ago 2026 al 26 ago 2026 como la última oportunidad para que los inversores negociaran sus cuotapartes en el mercado secundario de la B3, la bolsa brasileña.
A partir del cierre de la sesión del 27 ago 2026, las cuotapartes del fondo inmobiliario INRD11 quedaron definitivamente bloqueadas para su negociación. Por lo tanto, el inversor que mantuvo las cuotapartes en cartera después del 26 ago 2026 queda vinculado automáticamente al proceso de liquidación, por lo que ya no es posible vender el activo en bolsa ni cursar órdenes de compra.
¿Cuánto recibirá el cuotapartista del INRD11 por cada cuotaparte?
El valor de referencia es de R$ 95,38 por cuotaparte. Este monto surge de dividir directamente el precio global de enajenación de los activos —R$ 108.000.000,00— entre el número total de cuotapartes emitidas por el fondo, que asciende a 1.132.360 cuotapartes (sujeto a posibles ajustes operativos hasta la liquidación final).
Antes de que concluyeran las negociaciones en bolsa, la cuotaparte del fondo registró un último precio de cierre de R$ 72,53 el 21 ago 2026 (siendo cotizada a R$ 72,98 y R$ 73,67 en comunicados de referencia anteriores). Los cuotapartistas que adquirieron el activo por valores inferiores a R$ 95,38 obtendrán una ganancia de capital al cierre de la tesis, sobre la cual se aplicará la tributación correspondiente.
| Indicador / Parámetro | Valor Registrado |
|---|---|
| Precio Global de Venta de los Inmuebles | R$ 108.000.000,00 |
| Total de Cuotapartes del INRD11 | 1.132.360 cuotapartes |
| Valor de Liquidación Estimado por Cuotaparte | R$ 95,38 |
| Valor Patrimonial por Cuotaparte (VP) | R$ 119,33 |
| Patrimonio Neto (PL) | R$ 135 M |
| Último Cierre del Fondo en la B3 (21 ago 2026) | R$ 72,53 |
¿Cómo funciona el pago de la venta de los inmuebles?
Se llevará a cabo una compensación de créditos y entrega de cuotapartes. El Hecho Relevante del 2 sep 2026 aclaró que el pago de los R$ 108.000.000,00 se realizará de forma simultánea a la firma de las escrituras definitivas de los inmuebles.
La liquidación financiera de la operación podrá efectuarse en moneda nacional mediante transferencia bancaria y/o a través de la compensación de los créditos que el comprador (INHF11) mantiene frente al INRD11, debido a la obligación de pago de las cuotapartes del fondo INHF suscritas por el propio INRD11.
En la práctica, el cuotapartista que permaneció en el fondo no recibirá la totalidad del dinero en efectivo por la venta de los edificios: recibirá cuotapartes del INHF11 (cuya entrega está prevista entre el 15 oct 2026 y el 20 oct 2026) y, eventualmente, amortizaciones en efectivo (programadas entre el 30 sep 2026 y el 7 oct 2026).
¿Por qué el cuotapartista debe declarar el costo promedio en la plataforma Cuore antes del 1 oct 2026?
Para evitar un impuesto excesivo en la fuente. Dado que la liquidación del fondo genera una ganancia de capital respecto al costo de adquisición de la cuotaparte, se aplica una retención en la fuente del Impuesto a la Renta a una tasa del 20%.
Para realizar el cálculo correcto de esta retención, la administradora estableció un plazo del 1 sep 2026 al 1 oct 2026 para que todos los cuotapartistas declaren su costo promedio ponderado de adquisición a través del sistema Cuore (cuyo enlace fue enviado por correo electrónico el 1 sep 2026).
Atención al plazo: Si el cuotapartista no registra su costo promedio en la plataforma Cuore antes del 1 oct 2026, la administradora utilizará el valor mínimo histórico de negociación del INRD11 para calcular el impuesto. Esto inflará de forma artificial la ganancia de capital y provocará que la retención del 20% de impuestos sea considerablemente mayor a la que corresponde.
¿Cuáles son los 5 inmuebles del INRD11 que se vendieron al INHF11?
Son cinco desarrollos residenciales bajo el modelo de multifamiliar (*multifamily*). El Instrumento Particular firmado el 2 sep 2026 abarca los siguientes activos inmobiliarios pertenecientes a la cartera del fondo:
- Desarrollo Lindóia: ubicado en Curitiba/PR (Rua Capitão João Zaleski, n.º 842, Bairro Lindóia).
- Desarrollo EcoVille: ubicado en Curitiba/PR (Rua Rogério Pereira de Camargo, n.º 1.046, Bairro Cidade Industrial).
- Desarrollo Cenarium: ubicado en Campinas/SP (Rua Santa Maria Rossello, n.º 180, Bairro Mansões Santo Antônio).
- Desarrollo Cipreste: ubicado en Belo Horizonte/MG (Rua das Espatódias, n.º 610, Bairro Marajó).
- Desarrollo Tipuana: ubicado en Belo Horizonte/MG (Rua Tenente Brito Melo, n.º 472, Bairro Barro Preto).
Estos activos sumaban 490 unidades residenciales gestionadas directamente por Inter Asset y alquiladas a más de 450 inquilinos, generando rendimientos crecientes que pasaron de R$ 0,52 a R$ 0,71 y alcanzaron R$ 0,72 en julio y agosto de 2026. La operación física de estos activos concluye su etapa en el INRD11 y pasa a integrarse en la estructura del INHF11.
¿Cuál es el cronograma completo hasta la disolución del INRD11?
La cancelación definitiva se llevará a cabo el 28 oct 2026. A continuación se detalla la secuencia temporal confirmada por los Hechos Relevantes del 11 ago 2026 y el 2 sep 2026:
| Fecha / Período | Evento del Cronograma de Liquidación |
|---|---|
| 27 jul 2026 | Aprobación de la venta de los activos y liquidación en Asamblea General Extraordinaria (AGE). |
| 12/08 al 26 ago 2026 | Última ventana para negociar cuotapartes del INRD11 en la B3. |
| 27 ago 2026 | Bloqueo definitivo de las cuotapartes del fondo en el sistema de la B3. |
| 01/09 al 1 oct 2026 | Plazo obligatorio para informar el costo promedio en la plataforma Cuore. |
| 2 sep 2026 | Firma del compromiso de compraventa por R$ 108.000.000,00. |
| 25 sep 2026 | Suscripción e integración de las cuotapartes del INHF por parte del INRD11. |
| 30/09 al 7 oct 2026 | Período previsto para posibles amortizaciones en efectivo. |
| 15/10 al 20 oct 2026 | Entrega formal de las cuotapartes del INHF11 a los cuotapartistas del INRD11. |
| 28 oct 2026 | Cancelación del registro del fondo ante la CVM, el regulador de valores de Brasil, y extinción definitiva del INRD11. |
¿Qué debe hacer el cuotapartista del INRD11 ahora?
Completar la plataforma Cuore y aguardar. Dado que la negociación del fondo en la bolsa de valores se encuentra cerrada desde el 27 ago 2026, no queda ninguna gestión operativa pendiente en la sociedad de bolsa.
La única tarea pendiente y de carácter crítico para el cuotapartista en este momento es revisar la bandeja de entrada del correo electrónico registrado en su sociedad de bolsa, ubicar el enlace enviado el 1 sep 2026 por la administradora y cargar el costo promedio de las cuotapartes en el sistema Cuore antes del 1 oct 2026. A partir de ahí, solo resta seguir de cerca los comunicados sobre la formalización de las escrituras y la posterior distribución de las cuotapartes del INHF11 en la segunda mitad de octubre de 2026.
Veredicto: MANTENER / SEGUIR DE CERCA LA LIQUIDACIÓN
El FII INRD11 cumplió estrictamente con las etapas de su plan de cierre al formalizar el contrato de R$ 108,00 millones el 2 sep 2026. Con la negociación bursátil ya finalizada, la recomendación para quienes poseen el activo se limita al seguimiento administrativo: informe su precio promedio en la plataforma Cuore antes del 01/10 para proteger su patrimonio frente a un cálculo impositivo desproporcionado y espere el canje de las cuotapartes por el INHF11 durante la segunda mitad de octubre.
