LOGG3 paga dividendo de 0,995 tras subir su beneficio: análisis del balance y el impacto para el inversor

Log Commercial Properties informó a la CVM, la noche del 09/11, un beneficio neto de R$ 121,6 millones en el tercer trimestre —un 9,2% por encima del 3T25— y aprobó un dividendo de R$ 0,995 por acción, pagadero el 30/11. La acción LOGG3 continúa cotizando con normalidad. Lo que el partícipe debe entender es de dónde provino ese beneficio y cuánto está costando la expansión en términos de endeudamiento.

¿Qué pasó con LOGG3?

La empresa publicó su balance del 3T26 y, junto con él, un dividendo a cuenta equivalente al 75% del beneficio neto ajustado del trimestre, por un total de R$ 86,59 millones. Para quien posee la acción, la noticia inmediata es positiva. La retribución es seis veces mayor que la del 2T26, cuando abonó R$ 0,1594 por acción el 01/10. Tomando como referencia la cotización de R$ 21,00, ofrece una rentabilidad aproximada del 4,7% en un solo pago (cálculo nuestro: 0,995 ÷ 21,00).

Un detalle evita sorpresas: el 16/11 la cotización tiende a abrir a la baja, cerca del importe del dividendo, debido a que quienes compren a partir de esa fecha ya no tienen derecho al cobro. Este descuento no representa una pérdida: el valor se descuenta del precio de la acción y se abona en su cuenta el día 30. No obstante, el incremento del beneficio presenta una composición que merece atención.

Si los ingresos cayeron, ¿por qué subió el beneficio?

Porque el incremento provino de líneas situadas por debajo del resultado operativo. Actualmente, Log cuenta con menos naves industriales generando rentas: según la compañía, la superficie bruta alquilable (SBA) promedio fue un 28,5% menor que un año atrás debido a la venta de activos. Como consecuencia de ello, los ingresos y el EBITDA disminuyeron. El EBITDA de Log suele situarse por encima de los ingresos porque incluye el resultado de la venta de naves, la denominada rotación de activos. El beneficio aumentó por otros motivos: los gastos financieros se redujeron y los impuestos pagados disminuyeron, según las cifras del balance publicadas por TradeMap.

Haciendo números: el resultado operativo antes de intereses e impuestos se redujo en R$ 13,6 millones (desde R$ 191,1 millones hasta R$ 177,5 millones), mientras que los intereses y los impuestos aportaron una ganancia de R$ 23,8 millones. La diferencia, de R$ 10,2 millones, equivale exactamente al aumento del beneficio. Esto también explica por qué el dividendo se calculó sobre el beneficio "ajustado": 86,59 ÷ 0,75 arroja una cifra cercana a R$ 115,5 millones, ligeramente por debajo del beneficio contable (estimación nuestra a partir del porcentaje indicado). Esta divergencia entre beneficio y caja se repite en otros balances de la temporada, tal como mostramos en el caso de Direcional, que obtuvo un sólido beneficio pero generó escasa caja.

A nivel operativo, el trimestre fue robusto. El alquiler promedio aumentó muy por encima de la inflación, y la vacancia continúa situándose muy por debajo de la media del mercado, que la compañía calcula en torno al 5%. Log también registró una absorción bruta récord de 495 mil m² y prealquiló 488 mil m² con un *yield on cost* del 13,8%, el más elevado de su historia. El coste de esta expansión se refleja en el siguiente apartado.

¿LOGG3 ha desaparecido o va a dejar la bolsa?

No. Ningún dato del balance ni de los comunicados apunta hacia una exclusión de bolsa, fusión o cambio de cotización. La empresa acaba de fijar un dividendo con fecha de corte el 13/11, algo que solo tiene sentido para una acción que sigue cotizando. Si el título ha desaparecido de su bróker, lo más probable se deba a un filtro de visualización o a una incidencia técnica de la aplicación, y no a un evento corporativo.

Lo que sí ha cambiado es el precio. La acción cotizaba a R$ 29,46 el 14/10, según Dados de Mercado, y cerró a R$ 19,83 el 29/10, de acuerdo con Bloomberg, registrando un descenso del 7,9% en una sola sesión. Nuestra base de datos registra R$ 21,00 el 09/11, lo que representa una caída del 33% en el mes. El informe de resultados no justifica este movimiento y no hemos encontrado ningún hecho relevante que lo explique. Por el contrario, BTG Pactual mantenía una recomendación de compra con un precio objetivo de R$ 35 al 30/10. En la página de cotización y retribuciones de Log se puede consultar el historial.

¿Se repetirá el elevado dividendo?

No al mismo ritmo, y es aquí donde la cifra de los últimos 12 meses puede inducir a error. La rentabilidad por dividendo (*dividend yield*) de aproximadamente el 32% que muestran las plataformas procede principalmente del pago complementario de junio, distribuido tras la venta de naves industriales. No se trata de un ingreso recurrente.

Sumando los cuatro pagos, 2026 alcanza los R$ 4,38 por acción, equivalente a cerca del 20,8% sobre los R$ 21,00 (cálculo nuestro). Aun así, el porcentaje del 75% del beneficio supera las previsiones que la propia empresa había adelantado. En noviembre de 2025, un reportaje de Seu Dinheiro señalaba la expectativa de que el *payout* difícilmente rebasaría el 50% del beneficio entre 2026 y 2028. Abonar una cantidad superior en este momento es favorable para el accionista, siempre que la estructura de deuda lo soporte.

¿Preocupa la deuda de Log?

Todavía no, pero la tendencia ha cambiado. La deuda neta ajustada sobre EBITDA se situó en 1,5 veces, frente a las 1,3 veces de un año antes. La comparativa más significativa se da con junio: en el 2T26 este indicador se encontraba en 0,8 veces, según Money Times. Se ha duplicado prácticamente en un trimestre. El motivo fue la inversión récord de R$ 318,5 millones en obras, un 61% superior a la del 3T25. Parte de ella se financió mediante la 27ª emisión de obligaciones (*debêntures*), por un importe de R$ 300 millones a la tasa CDI + 0,50%, con vencimientos en 2031 y 2033.

• Aproximadamente el 77% de la superficie que estará finalizada a finales de 2027 ya cuenta con contratos de prealquiler, los cuales se actualizan mediante el INCC o el IPCA durante el periodo de construcción.
• La acción cotiza a 0,52 veces su valor patrimonial; es decir, el mercado paga cerca de la mitad del valor contable de las naves.
• La nueva deuda se emitió a un coste bajo y los ingresos por servicios de la plataforma LOG 360 crecieron un 49% en 12 meses.
• Hay 914,9 mil m² en construcción repartidos en 17 obras. Para mantener la deuda bajo control, Log necesita continuar vendiendo naves a buenos precios.
• El resultado operativo disminuyó y el beneficio se vio respaldado por partidas no recurrentes, como unos impuestos más bajos.
• El descenso de un tercio en la cotización registrado en octubre sigue sin contar con una explicación pública.

Este modelo de negocio consistente en vender inmuebles terminados a fondos de inversión inmobiliaria y reinvertir los recursos es el mismo que viene generando ganancias en el ámbito de los FIIs, tal como ocurrió en la venta de inmuebles con plusvalías realizada por HGRU11. Para comparar la retribución de Log con la de otra compañía inmobiliaria que ha confirmado dividendos en esta temporada, resulta útil revisar los resultados de Allos en el 3T26.

Qué vigilar de cara al futuro