A Log Commercial Properties informou à CVM, na noite de 09/11, lucro líquido de R$ 121,6 milhões no terceiro trimestre, 9,2% acima do 3T25, e aprovou R$ 0,995 por ação em dividendos, a pagar em 30/11. A ação LOGG3 continua negociando normalmente. O que o acionista precisa entender é de onde veio esse lucro e quanto a expansão está custando em dívida.
O que aconteceu com a LOGG3?
A empresa divulgou o balanço do 3T26 e, junto com ele, um dividendo intercalar equivalente a 75% do lucro líquido ajustado do trimestre, no total de R$ 86,59 milhões. Para quem tem a ação, a notícia imediata é boa. O provento é seis vezes maior que o do 2T26, que pagou R$ 0,1594 por ação em 01/10. Pela cotação de R$ 21,00, ele rende cerca de 4,7% de uma vez (conta nossa: 0,995 ÷ 21,00).
75% do lucro ajustado do 3T26
A ação fica "ex" a partir de 16/11
Valor total de R$ 86,59 milhões
Um detalhe evita susto: em 16/11 a cotação tende a abrir mais baixa, perto do valor do dividendo, porque quem comprar a partir desse dia já não recebe o provento. Esse desconto não é perda: o valor sai do preço da ação e cai na sua conta no dia 30. O lucro maior, porém, tem uma composição que merece atenção.
Se a receita caiu, por que o lucro subiu?
Porque o ganho veio de linhas abaixo do operacional. A Log tem hoje menos galpões gerando aluguel: segundo a companhia, a área bruta locável média ficou 28,5% menor que um ano antes, por causa das vendas de ativos. Com isso, a receita e o EBITDA caíram. O EBITDA da Log costuma ficar acima da receita porque inclui o resultado da venda de galpões, a chamada reciclagem de ativos. O lucro subiu por outros motivos: a despesa financeira encolheu e o imposto pago caiu, segundo os números do balanço divulgados pela TradeMap.
| Linha | 3T26 | 3T25 | Variação |
|---|---|---|---|
| Receita líquida (R$ mi) | 57,7 | 66,7 | -13,5% |
| EBITDA (R$ mi) | 179,1 | 192,8 | -7,1% |
| Resultado financeiro (R$ mi) | -46,8 | -56,5 | +9,7 mi |
| IR e CSLL (R$ mi) | 9,2 | 23,3 | -14,1 mi |
| Lucro líquido (R$ mi) | 121,6 | 111,4 | +9,2% |
| Aluguel médio (R$/m²) | 26,36 | 22,43 | +17,5% |
| Vacância estabilizada | 1,14% | 0,81% | +0,3 p.p. |
Somando as contas: o resultado operacional antes de juros e impostos perdeu R$ 13,6 milhões (de R$ 191,1 milhões para R$ 177,5 milhões), enquanto juros e imposto devolveram R$ 23,8 milhões. A diferença, de R$ 10,2 milhões, é exatamente a alta do lucro. Também se explica por que o dividendo usou o lucro "ajustado": 86,59 ÷ 0,75 dá cerca de R$ 115,5 milhões, um pouco abaixo do lucro contábil (estimativa nossa a partir do percentual informado). Essa diferença entre lucro e caixa aparece em outros balanços da temporada, como mostramos no caso da Direcional, que lucrou bem e gerou pouco caixa.
Na operação, o trimestre foi forte. O aluguel médio subiu bem acima da inflação, e a vacância continua muito abaixo da média de mercado, que a companhia estima em cerca de 5%. A Log também reportou absorção bruta recorde de 495 mil m² e pré-locou 488 mil m² com yield on cost de 13,8%, o maior da sua história. A conta dessa expansão aparece no próximo bloco.
LOGG3 acabou ou vai sair da bolsa?
Não. Nada no balanço nem nos comunicados indica fechamento de capital, incorporação ou troca de código. A empresa acaba de marcar um dividendo com data de corte em 13/11, o que só faz sentido para uma ação que segue listada. Se o papel sumiu da sua corretora, o mais provável é filtro de exibição ou instabilidade do aplicativo, não um evento da companhia.
O que mudou foi o preço. A ação estava em R$ 29,46 em 14/10, segundo o Dados de Mercado, e fechou a R$ 19,83 em 29/10, segundo a Bloomberg, com queda de 7,9% só naquele dia. Nossa base registra R$ 21,00 em 09/11, uma queda de 33% no mês. O release não explica esse movimento, e não encontramos fato relevante que o justifique. Do outro lado, o BTG Pactual mantinha recomendação de compra com preço-alvo de R$ 35 em 30/10. Na página de cotação e proventos da Log dá para acompanhar o histórico.
O dividendo alto vai se repetir?
Não no mesmo ritmo, e é aqui que o número de 12 meses engana. O dividend yield de cerca de 32% que aparece nas plataformas vem principalmente do complementar de junho, pago depois da venda de galpões. Ele não é uma renda recorrente.
Somando os quatro, 2026 chega a R$ 4,38 por ação, ou cerca de 20,8% sobre R$ 21,00 (conta nossa). Mesmo assim, o percentual de 75% do lucro vai além do que a própria empresa sinalizava. Em novembro de 2025, reportagem do Seu Dinheiro relatava a expectativa de que o payout dificilmente passaria de 50% do lucro entre 2026 e 2028. Pagar mais agora é bom para o acionista, desde que a dívida aguente.
A dívida da Log preocupa?
Ainda não, mas a direção mudou. A dívida líquida ajustada sobre EBITDA foi a 1,5 vez, contra 1,3 vez um ano antes. A comparação mais reveladora é com junho: no 2T26 esse indicador estava em 0,8 vez, segundo a Money Times. Quase dobrou em um trimestre. O motivo foi o investimento recorde de R$ 318,5 milhões em obras, 61% acima do 3T25. Em parte, ele foi bancado com a 27ª emissão de debêntures, de R$ 300 milhões a CDI + 0,50%, com vencimentos em 2031 e 2033.
- Cerca de 77% da área que fica pronta até o fim de 2027 já está pré-locada, e todos os contratos de pré-locação são corrigidos por INCC ou IPCA durante a obra.
- A ação negocia a 0,52 vez o patrimônio, ou seja, o mercado paga cerca de metade do valor contábil dos galpões.
- A dívida nova saiu barata, e a receita de serviços da plataforma LOG 360 cresceu 49% em 12 meses.
- São 914,9 mil m² em construção em 17 canteiros. Para manter a dívida sob controle, a Log precisa continuar vendendo galpões a bons preços.
- O resultado operacional caiu, e o lucro foi salvo por linhas que não se repetem para sempre, como imposto mais baixo.
- A queda de um terço no preço em outubro continua sem explicação pública.
Esse modelo de vender imóvel pronto para fundos imobiliários e reinvestir é o mesmo que tem gerado lucro do lado dos FIIs, como na venda de imóvel com lucro feita pelo HGRU11. Para comparar o pagamento da Log com outra empresa de imóveis que confirmou proventos nesta temporada, vale ver o resultado da Allos no 3T26.
O que acompanhar daqui para frente
Alavancagem: abaixo de 2 vezes dívida/EBITDA, a expansão segue confortável. Acima disso sem nova venda de ativos, o payout de 75% fica difícil de repetir.
Próxima venda de galpões: é ela que financia as obras. Margem perto dos 41% da venda do LOG Recife II confirma o valor patrimonial. Margem bem menor enfraquece o argumento do desconto sobre o patrimônio.
Vacância: subiu de 0,81% para 1,14% em um ano. Enquanto ficar bem abaixo dos cerca de 5% do mercado, não é problema. Passar de 3% seria o primeiro sinal de demanda mais fraca.
Explicação para a queda de outubro: um fato relevante ou uma revisão de recomendação de casa grande mudaria a leitura. Sem isso, o balanço não traz motivo operacional para o tombo.
