El partícipe del fondo inmobiliario brasileño (FII) RZAK11 (Riza Akin FII) recibió una noticia importante en el último informe gerencial publicado por Riza Asset. Aunque la distribución de dividendos se mantuvo en el nivel de R$ 1,05 por cuotaparte, la generación real de caja del fondo sufrió una caída expresiva en julio de 2026, ubicándose por debajo del valor distribuido.
Este desfase entre lo que el fondo genera y lo que efectivamente paga enciende una señal de alerta para quienes buscan una renta mensual previsible. La tesis de inversión que publicábamos anteriormente señalaba que los excedentes acumulados podrían sostener el rendimiento durante unos 2 o 3 trimestres. El nuevo documento confirma que esta quema de reservas ya comenzó de forma más acelerada debido a vientos en contra en la economía.
¿Qué pasó con el RZAK11 en julio de 2026?
El resultado de caja del fondo inmobiliario RZAK11 cayó a R$ 0,96 por cuotaparte en julio de 2026 (frente a los R$ 1,15 de junio), situándose por debajo del rendimiento de R$ 1,05 distribuido a los cuotapartistas.
Para sostener el pago de R$ 1,05 por cuotaparte, la gestión de Riza Asset debió recurrir a su colchón de reservas acumuladas, distribuyendo más de lo que generó en el mes. Esta operación dio como resultado un payout del 109,38% en el período (calculado dividiendo los R$ 1,05 distribuidos entre los R$ 0,96 generados). Aunque el dividendo se ubicó rigurosamente dentro del rango de orientación (*guidance*) publicado por la gestión, que proyecta una distribución de entre R$ 1,00 y R$ 1,10 por cuotaparte para los próximos tres meses, la caída en la generación real de caja muestra que el margen de seguridad del fondo es más estrecho.
¿Por qué se desplomaron los ingresos del RZAK11 en julio?
Los ingresos totales del fondo retrocedieron de R$ 13.231.724 en junio a R$ 9.557.818 en julio, presionados por la fuerte desaceleración del IPCA y por los recortes en la tasa Selic.
Esta reducción expresiva en los ingresos totales refleja directamente el comportamiento de los indexadores en la cartera de activos del RZAK11. El IPCA, el índice oficial de inflación de Brasil, registró un alza de apenas un 0,07% en julio, lo que desaceleró el devengo de los activos vinculados a la inflación, que representan el 49,87% de la cartera del fondo. Al mismo tiempo, el ciclo de recortes de tasas de interés promovido por el banco central llevó a la Selic, la tasa de interés de referencia de Brasil, al nivel del 14,00% anual, reduciendo marginalmente el retorno de la porción del 36,37% de la cartera indexada al CDI. Con los dos principales motores de rendimiento operando a menor revoluciones, los ingresos por certificados de recebibles inmobiliarios (CRI) disminuyeron de nivel.
| Estado Financiero (R$) | Mayo/2026 | Junio/2026 | Julio/2026 |
|---|---|---|---|
| Ingresos Totales | 10.444.109 | 13.231.724 | 9.557.818 |
| Comisión de Administración/Gestión | -783.250 | -771.263 | -748.592 |
| Total de Gastos | -888.948 | -3.136.642 | -1.060.038 |
| Resultado Neto del Fondo | 9.555.161 | 10.095.082 | 8.497.780 |
| Resultado por Cuotaparte (R$) | 1,08 | 1,15 | 0,96 |
| Rendimiento Distribuido (R$) | 1,05 | 1,05 | 1,05 |
| Excedentes Acumulados por Cuotaparte (R$) | 0,26 | 0,36 | 0,27 |
¿Cuánto le queda al RZAK11 en reservas para sostener el dividendo?
El fondo cerró julio de 2026 con R$ 0,27 por cuotaparte en excedentes acumulados, una caída frente a los R$ 0,36 registrados en junio y los R$ 0,42 de febrero.
El historial del RZAK11 muestra que el uso de reservas es una herramienta recurrente de la gestión para estabilizar el flujo de rendimientos enviados al inversor. En 2025, por ejemplo, el fondo registró un payout anual del 102,5%, al generar R$ 107,8 millones (R$ 12,24 por cuotaparte) y distribuir R$ 110,5 millones (R$ 12,55 por cuotaparte). En enero de 2026, el payout llegó al extremo del 161%, cuando el fondo generó R$ 0,68 por cuotaparte y distribuyó R$ 1,10. Con la reserva actual en R$ 0,27 por cuotaparte, el fondo todavía cuenta con margen para cubrir eventuales déficits de generación de caja durante algunos meses más, pero la velocidad de consumo de esta reserva enciende una alarma en caso de que la inflación y las tasas de interés sigan presionando a la baja el resultado operacional.
¿Cuál es el impacto de la inflación y de la Selic en la cartera del fondo?
La desaceleración del IPCA al 0,07% en julio y la caída de la Selic al 14,00% anual redujeron directamente el rendimiento de los activos indexados, que forman la base de la cartera.
Como fondo inmobiliario de deuda multiestrategia, el RZAK11 posee una cartera de crédito privado con un 77% de asignación en certificados de recebibles inmobiliarios (CRIs) y un 23% en cuotapartes de otros FII. La indexación de esta cartera se concentra fuertemente en el IPCA (49,87%) y el CDI (36,37%). Cuando el IPCA acumulado a 12 meses se ubica en el 4,44% y registra variaciones mensuales bajas como la de julio, el reajuste de los saldos deudores de los CRI disminuye, lo que impacta en los ingresos por intereses reconocidos por el criterio de caja. Del mismo modo, la tasa Selic al 14,00% anual reduce el rendimiento nominal de los activos vinculados al CDI, aunque el diferencial de crédito —la tasa cobrada por encima del indexador— se mantiene en niveles saludables.
¿Cómo está la situación de la deuda de Starbucks en el RZAK11?
La deuda pendiente de R$ 6,54 millones correspondiente a los CRI de Starbucks sigue en negociación judicial desde hace 28 meses, con una garantía de R$ 3 millones en receivables de tarjetas de crédito retenidos.
Este es el principal riesgo de crédito identificado en la cartera del RZAK11. La posición original del fondo era de R$ 50,2 millones en CRI de las series III, IV y V emitidos por Southrock (antigua operadora de la marca Starbucks en Brasil), empresa que entró en concurso de acreedores en diciembre de 2023. Aunque Zamp adquirió la operación de Starbucks en Brasil por R$ 101,8 millones en junio de 2024, dichos recursos se destinaron prioritariamente a deudas laborales y proveedores, dejando a los CRI fuera del alcance de pago inmediato. Actualmente, la garantía real del fondo se reduce a R$ 3 millones en receivables de tarjetas retenidos judicialmente, mientras que el saldo restante continúa negociándose a través de un acuerdo de pago en cuotas plurianual condicionado al éxito del proceso concursal de Southrock.
¿El RZAK11 compró nuevos activos en el mes?
Sí, el fondo adquirió el CRI Moura Dubeux a una tasa de CDI + 1,10% anual, una operación de riesgo corporativo respaldada por receivables de expensas de condominios.
La incorporación del CRI Moura Dubeux (código de registro 26F3804253) fue la única transacción relevante en la cartera del RZAK11 durante julio de 2026. La operación conlleva el riesgo corporativo de la constructora Moura Dubeux y cuenta con respaldo en la anticipación de receivables de condominios. Esta adquisición se alinea con la estrategia de originación propia de Riza Asset, que busca estructurar operaciones exclusivas para obtener tasas de retorno superiores a las medias del mercado. La gestión informó en el informe que nuevas operaciones, actualmente en fase final de estructuración, deberían integrarse a la cartera antes de que finalice el próximo mes, lo que podría ayudar a recomponer la tasa de retorno promedio de la cartera.
¿El apalancamiento del RZAK11 sigue en cero?
Sí, el fondo cerró julio de 2026 con un 0% de apalancamiento en operaciones compromisadas inversas, consolidando el proceso de desapalancamiento concluido en el primer semestre.
La eliminación total del apalancamiento fue uno de los hitos importantes del RZAK11 en 2026. A comienzos de año, en febrero de 2026, el fondo registraba un apalancamiento equivalente al 102,87% de su patrimonio neto en operaciones compromisadas inversas. Este nivel se redujo al 96,04% en mayo de 2026, hasta quedar totalmente en cero al término del primer semestre. Si bien el desapalancamiento reduce el riesgo patrimonial del fondo y protege el valor patrimonial por cuotaparte (NAV), por otro lado disminuye el arrastre de la cartera —el rendimiento apalancado que el fondo lograba capturar—, lo que explica la reducción estructural en la distribución de dividendos de R$ 1,10 a R$ 1,05 por cuotaparte observada a partir de junio de 2026.
¿Sigue siendo el RZAK11 una buena inversión con la cuotaparte cotizando con descuento?
Con un precio de mercado de R$ 79,20 frente a un valor patrimonial de R$ 87,97, la relación P/VP de 0,90 ofrece un atractivo descuento del 10% para quienes buscan una rentabilidad por dividendos (*dividend yield*) anualizada del 16,49%.
El descuento patrimonial actual significa que el inversor está pagando R$ 90 para adquirir el equivalente a R$ 100 en activos reales de crédito inmobiliario bajo la administración de Riza Asset. Para quienes ya son cuotapartistas o evalúan ingresar al fondo, este descuento eleva la rentabilidad por dividendos mensual al 1,28% (16,49% anualizado), un nivel significativamente superior a la tasa Selic del 14,00% anual y exento de impuesto a las ganancias para personas físicas. El fondo cuenta con una sólida base de 43.854 cuotapartistas y un patrimonio neto de R$ 774.807.950,51, con una liquidez diaria promedio de R$ 1,6 millones, lo que facilita la entrada y salida de posiciones.
Veredicto Rico aos Poucos: ACUMULAR (con moderación)
Mantenemos la recomendación de ACUMULAR para el RZAK11, aunque con una postura más cauta que a principios de año. El descuento patrimonial del 10% (P/VP de 0,90) y el *dividend yield* anualizado del 16,49% resultan altamente atractivos y compensan el riesgo de crédito moderado-alto de la cartera. No obstante, el inversor debe monitorear de cerca la velocidad de consumo de los excedentes acumulados, que cayeron a R$ 0,27 por cuotaparte. Si la generación de caja no se recupera al nivel de R$ 1,05 en los próximos tres meses, la gestión podría verse obligada a reducir la distribución al límite inferior de su *guidance* (R$ 1,00 por cuotaparte).
