La venta de las cuotapartes inmobiliarias del World Trade Center no va a suceder, al menos no con el comprador que estaba sobre la mesa. El fondo de inversión inmobiliaria (FII) WTSP11 informó mediante un hecho relevante del 6 de noviembre que el LWTC Fundo de Investimento Imobiliário, administrado por BTG Pactual Serviços Financeiros, desistió de su propuesta de adquisición de las 27 cuotapartes del complejo WTC Nações Unidas, en São Paulo.
¿Qué pasó con el WTSP11 y la venta del WTC?
El LWTC retiró la propuesta de R$ 94,5 millones al contado por las 27 cuotapartes inmobiliarias del condominio civil WTC SP tras una reevaluación de su comité de inversiones y de la planificación estratégica de la operación. Con esta retirada, la consulta formal abierta a los partícipes del WTSP11 el 23 de octubre quedó suspendida antes de que pudieran escrutarse los votos, y el resultado previsto para el 9 de noviembre no se publicó.
Lo que estaba en juego y por qué la cuotaparte se desplomó en septiembre
El complejo World Trade Center Nações Unidas, en la Avenida das Nações Unidas de São Paulo, se divide en 300 fracciones (cuotapartes inmobiliarias) de un condominio civil que reúne oficinas, hotel y centro comercial. El WTSP11 posee 27 de estas fracciones, lo que representa un 9% del complejo. Esa era la porción que estaba sobre la mesa por R$ 94,5 millones al contado, una operación que movilizaría gran parte del patrimonio del fondo, cuyo patrimonio neto actual gira en torno a los R$ 119 millones. En otras palabras, la venta equivalía a cerca del 79% del patrimonio neto convertido en efectivo.
La caída del 16% que sufrió la cuotaparte cuando la propuesta se hizo pública refleja la incertidumbre típica de este tipo de eventos. Con un valor patrimonial por cuotaparte de R$ 96,10 y cotizando a cerca de R$ 72 antes de la noticia, el mercado no sabía si el precio era justo, si los partícipes darían su aprobación ni a dónde iría el dinero después de una eventual venta. Como detallamos en nuestro análisis de septiembre, parte del mercado pudo haber interpretado la iniciativa de la gestora de vender como una señal de que el activo "real" valía menos de lo que indicaba el valor patrimonial. La incertidumbre sobre el destino de los recursos (reinversión, amortización o distribución) amplificó el movimiento.
Por qué el comprador desistió
El hecho relevante atribuye la retirada de la propuesta a una "reevaluación interna de su comité de inversiones y de la planificación estratégica de la operación" por parte del LWTC. Este lenguaje es el estándar regulatorio y no detalla si el problema fue el precio, las condiciones de la operación, el resultado de la due diligence o algún cambio en la estrategia del propio fondo comprador. El LWTC es un FII administrado por BTG Pactual Serviços Financeiros, y retirar una carta de intenciones formal después de haber iniciado un proceso de consulta resulta inusual, lo que indica que alguna premisa relevante cambió entre la oferta y el momento de la votación.
En el mercado de FII, las ventas de activos concluidas han sido más frecuentes. El GGRC11, por ejemplo, cerró la venta al SNIM en noviembre con R$ 381,6 millones en caja. El VGIR11 también recibió una propuesta por cuatro inmuebles en octubre, un proceso que todavía está en curso. En el caso del WTSP11, la operación no llegó a ese desenlace.
La consulta suspendida: lo que los partícipes aún desconocen
La consulta formal enviada el 23 de octubre incluía cuatro puntos en su agenda, además de la aprobación de la venta en sí. Con la renuncia del LWTC, el escrutinio de todos los puntos quedó suspendido. El hecho relevante no detalla cuáles eran esos cuatro puntos adicionales, pero en consultas de este tipo es habitual que figuren el destino del efectivo obtenido, posibles modificaciones en el reglamento y cuestiones de gobernanza vinculadas al proceso de desinversión. El impacto que estos puntos habrían tenido en la operativa del fondo de ahora en adelante sigue sin respuesta.
Ouribank (el administrador) y FAR — Fator Administração de Recursos (la gestora) deben definir ahora el siguiente paso: retomar la consulta con los ítems que todavía tienen sentido sin la venta, o convocar una nueva asamblea formal. El hecho relevante no especifica plazos. Hasta una nueva comunicación, el WTSP11 opera con el activo intacto, sin ninguna obligación de distribución extraordinaria y sin una agenda definida respecto a la situación del WTC.
Precio/Valor Patrimonial de 0,67: cuotaparte un 33% por debajo del valor patrimonial
Patrimonio neto de ~R$ 119 millones
Dividend yield del 9,21% en los últimos 12 meses
Qué significa la venta cancelada para quienes tienen cuotapartes
En el corto plazo, los rendimientos no sufren modificaciones: el activo del WTC continúa dentro del fondo generando ingresos por alquiler, y el dividendo de R$ 0,70 por cuotaparte no se ve afectado directamente por la cancelación. La cuotaparte mantiene un descuento considerable: un Precio/Valor Patrimonial de 0,67 significa pagar R$ 64,70 por algo que, en el balance, vale R$ 96,10. Este descuento ya existía antes de la propuesta y persiste después de ella. Quienes compraron cerca de R$ 60 (el punto más bajo de la caída en septiembre) se encuentran levemente en terreno positivo; quienes mantuvieron la posición desde antes de la propuesta aún arrastran pérdidas en su cotización. La duda que esta cancelación vuelve a poner sobre la mesa es la de siempre: ¿qué hará la administración para reducir este descuento y aparecerá, al fin, otro comprador en el horizonte?
Comunicado de la gestora sobre la consulta — Ouribank y FAR deben informar si retomarán la consulta con los puntos restantes o si convocarán a una nueva asamblea. El hecho relevante no establece plazos, pero suele darse a conocer en el transcurso de días o semanas; será la próxima señal sobre el rumbo que adoptará el fondo.
Señales de un nuevo comprador para el WTC — Si la gestora busca a otro interesado, el próximo hecho relevante incluirá una nueva carta de intenciones. Mientras este escenario no se aclare, un Precio/Valor Patrimonial de 0,67 podría seguir presionando a la baja la cotización; la venta frustrada disipa tanto la expectativa de una ganancia extraordinaria como la incertidumbre que había provocado la caída.
