GTWR11 — FII Green Towers

(Fundo de Investimento Imobiliário Green Towers Responsabilidade Limitada)

Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,0/10 · Cotação R$ 80,04 · P/VP 0,7893 · DY 12m 13,47%

Análise e recomendação

O GTWR11 é um caso textbook de FII de ativo único monoinquilino premium: 3 torres AAA em Brasília 100% locadas para o Banco do Brasil S.A. Os fundamentos operacionais são impecáveis (zero alavancagem, zero obras, taxa total 0,50% a.a., resultado 100% recorrente). Porém pesam três alertas: (1) o vencimento total dos contratos em 31/10/2028 (~28 meses), com risco de renegociação para baixo dado o ciclo do mercado de Brasília; (2) o resultado caixa, que havia caído para R$ 0,86/cota em mar/26, recuperou para R$ 0,90 em abr/26 — mas o saldo retido segue magro (R$ 0,15/cota, ~1,5 mês de complemento); (3) o reajuste IGP-M concentrado em novembro — se o IGP-M acumulado for baixo, a próxima atualização pode não recompor o resultado caixa.

A cota a R$ 80,16 (01/06/2026) frente ao VP de R$ 101,40 implica P/VP 0,79 (21% de desconto), oferecendo margem de segurança para a renegociação de 2028. O DY anualizado de 13,47% (R$ 0,90 × 12) é robusto e isento de IR para PF, mas reflete em parte o prêmio de risco da concentração e do vencimento próximo. Nota 6,0 absoluta (MANTER COM CAUTELA); peer-to-peer fica em NEUTRO COM RISCO ALTO.

Tese de investimento

O GTWR11 é um FII de ativo único monoinquilino premium: 3 torres AAA em Brasília 100% locadas para o Banco do Brasil S.A. A tese se apoia em simplicidade operacional (zero alavancagem, zero obras, taxa total 0,50% a.a.) e crédito soberano (BB é controlado pela União). A fragilidade é o vencimento de 100% do contrato em 31/10/2028 e a margem estreita do resultado caixa (R$ 0,90/cota em abr/26, igual à distribuição, com reserva de só R$ 0,15/cota). O P/VP 0,79 oferece margem de segurança e o DY 13,5% é robusto e isento de IR para PF.

Para quem é

  • Quem busca crédito soberano (Banco do Brasil) com isenção de IR
  • Investidor que aceita prazo de ~28 meses para reavaliar a tese (até out/2028)
  • Quem valoriza zero alavancagem e taxas baixas (0,50% a.a. total)
  • Perfil moderado que aceita concentração em troca de simplicidade e desconto sobre VP

Para quem não é

  • Quem não aceita risco binário em 2028 (renova ou não renova)
  • Investidor que precisa de distribuição crescente (resultado caixa no limite)
  • Perfil conservador que exige diversificação geográfica e de inquilinos
  • Quem busca liquidez diária elevada (ADTV ~R$ 0,69 Mi/dia)

Pontos de atenção e riscos

Vencimento total em 31/10/2028 (~28 meses)

100% da receita do fundo vence em 31 de outubro de 2028 — data exata declarada nas notas explicativas das demonstrações financeiras auditadas pela PwC (nota 6, Receita de aluguéis). Contrato típico (não atípico), o que significa que o Banco do Brasil pode renegociar, reduzir área ou sair sem multa elevada. A ~28 meses do vencimento, ainda não há comunicado público de renovação ou aditivo. Este é o evento definidor do fundo.

Inquilino único: Banco do Brasil (100% da receita)

100% da receita de aluguel vem do Banco do Brasil S.A., conforme demonstrações financeiras 31/12/2025 (R$ 10.990 mil/mês de aluguel) e Informe Anual 2025. O fundo depende integralmente da decisão do BB de manter as 3 torres do Setor de Autarquias Norte em Brasília como sede operacional após 31/10/2028. Curiosidade de governança: a gestora Tivio tem relação indireta com o BB via Banco BV (controlado em conjunto por BB e Grupo Votorantim, que integra a estrutura acionária da Tivio).

Reajuste IGP-M concentrado em novembro

100% dos contratos têm reajuste em um único mês (novembro) pelo IGP-M (confirmado no Informe Trimestral 1T26, item 1.1.2.1.3). Se o IGP-M acumulado de nov/25 a out/26 for baixo (ou negativo, como na história recente), o aluguel não recompõe e o resultado caixa permanece pressionado. Único mês de revisão no ano amplifica a sensibilidade.

Resultado caixa apertado — saldo retido de R$ 0,15/cota

Em mar/26 o resultado caixa caiu para R$ 0,86/cota com distribuição mantida em R$ 0,90 (queimou reserva). Em abr/26 recuperou para R$ 0,90/cota (resultado recorrente igual à distribuição). O saldo de resultado não distribuído é de apenas R$ 0,15/cota — equivalente a ~1,5 mês de complemento. Margem estreita: qualquer mês fraco antes do reajuste de nov/26 pode forçar corte para preservar a regra de 95% semestral.

Liquidez limitada (ADTV R$ 0,69 Mi/dia em abr/26)

Volume médio diário foi de R$ 0,69 milhão em abr/26 (+10,2% vs mar/26, mas ainda abaixo do R$ 1,1 Mi de dez/25). Para posições maiores que R$ 50-100 mil, a entrada e a saída podem pressionar a cotação. Base majoritariamente PJ, com ausência de formador de mercado relevante.

Sustentabilidade dos dividendos

O fundo distribui exatamente o que gera (R$ 0,90 em abr/26 = resultado recorrente), com reserva pequena (R$ 0,15/cota) para suavizar meses fracos. A estrutura é saudável enquanto o aluguel se mantém e o reajuste de nov/26 recompuser. Risco real só em 2028 com o vencimento contratual; até lá, a distribuição de R$ 0,90 é sustentável salvo IGP-M muito baixo.

Sobre a gestora

A Tivio Capital DTVM S.A. é a gestora do fundo desde a constituição (2017). Em 28/11/2025 houve troca de administradora: a Tivio (que acumulava administração + gestão) transferiu a administração para a BEM DTVM (Bradesco), mantendo a gestão e a consultoria imobiliária. A operação é vista de forma positiva porque manteve a taxa total em 0,50% a.a. (0,25% admin+gestão + 0,25% consultoria), com escriturador Banco Bradesco e auditoria PwC.

A operação é de simplicidade exemplar: resultado 100% recorrente, zero obras em 12 meses, zero alavancagem ou obrigações futuras por compra de ativos. Rating S&P AMP-1 mantido. O ponto de atenção é que a Tivio tem relação societária indireta com o próprio locatário (via Banco BV/Grupo Votorantim e Banco do Brasil) — divulgada nas notas como parte relacionada, o que merece monitoramento na negociação de 2028.

Ver a análise completa da gestora Tivio Capital DTVM (gestão) + BEM DTVM/Bradesco (administração) →

Conclusão

O GTWR11 é um duration trade com data marcada: 31 de outubro de 2028. Você compra 3 torres AAA em Brasília alugadas 100% para o Banco do Brasil S.A., com isenção de IR para PF, P/VP de 0,79 (21% de desconto) e DY anualizado de 13,47%. Nos 12 meses até abr/26, entregou retorno de +39,4%, superando o IFIX (+15,2%) e o CDI líquido (+12,6%).

O sinal amarelo de mar/26 foi revertido: o resultado caixa recuperou para R$ 0,90/cota em abr/26 (igual à distribuição), depois de cair para R$ 0,86 em mar/26. Ainda assim, o saldo retido é magro — apenas R$ 0,15/cota, suficiente para ~1,5 mês de complemento. E o reajuste IGP-M concentrado em novembro pode não recompor o aluguel se o índice acumulado seguir perto de zero.

Tecnicamente, o GTWR11 é uma máquina de simplicidade: zero alavancagem, zero obras, taxa total 0,50% a.a., resultado 100% recorrente. Mudou de administradora em 28/11/2025 (Tivio → BEM DTVM/Bradesco), mantendo o gestor Tivio Capital e o auditor PwC. O PL é de R$ 1,217 Bi (VP/cota R$ 101,40), com o imóvel avaliado em R$ 1.192,7 Mi pela Consult (taxa de desconto 10,16% a.a.). Vale registrar a relação de parte relacionada: a Tivio tem vínculo societário indireto com o próprio BB via Banco BV.

Recomendamos MANTER COM CAUTELA para quem já possui — o desconto de 21% sobre o VP oferece margem para a renegociação de 2028, mas a concentração total não justifica posição principal. Para entrada nova, o ponto de entrada é razoável (preço justo ~R$ 90), mas o investidor deve aceitar conscientemente o risco binário de out/2028. A distribuição de R$ 0,90 é sustentável no horizonte de 12 meses; o verdadeiro teste vem com o vencimento contratual.