Tivio Capital

A Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ 03.384.738/0001-98) é uma das maiores gestoras independentes do mercado brasileiro, com mais de R$ 30 bilhões sob gestão, 150+ fundos e 40+ profissionais dedicados à gestão. Fundada em 1999 como Votorantim Asset Management (depois BV Asset), passou pelo rebranding para Tivio em 2023, após o Bradesco adquirir 51% da BV DTVM — herança societária que ajuda a explicar a proximidade histórica de seus fundos imobiliários com o Banco do Brasil e o Grupo Votorantim. Sediada na Av. Faria Lima, 4.300 (São Paulo/SP) e liderada pelo CEO Rodrigo Freire, com Adriano Mantesso à frente de Real Estate, a casa organiza-se em cinco verticais: Crédito Privado, Crédito Estruturado, Imobiliário, Investment Solutions e Private Solutions.

Track record e governança

O histórico da Tivio combina escala e reputação recente — 3º lugar no Outliers InfoMoney 2026 na categoria FIIs de Tijolo — com um capítulo regulatório que o investidor precisa conhecer. Em 13/05/2025, a CVM aceitou Termo de Compromisso no valor total de R$ 6.229.125,00 envolvendo a gestora e quatro diretores (Tivio DTVM: R$ 2.910.600; Alexandre Luiz Zimath: R$ 1.039.500; Robert John Van Dijk: R$ 945.000; Marcelo Maylinch Simão: R$ 727.650; Alcindo Costa Canto Neto: R$ 606.375), encerrando processos sem confissão de culpa. As infrações apuradas foram três: no BBPO11 (hoje TVRI11), renegociação de aluguéis em conflito de interesses sem aprovação prévia da assembleia (arts. 34 e 35 da Instrução CVM 472); no BII BTS FII, falha de controles internos com atraso na entrega de demonstrações financeiras (2018 e 2020) e intempestividade na convocação de assembleia; e a submissão à CVM, pelo diretor Marcelo Maylinch Simão, de ata com esclarecimentos que não constavam da versão lida e aprovada pelos cotistas (assembleia de 17/07/2020). É um sinal de governança a monitorar. Em contrapartida, a estrutura atual reforça os controles: a BEM DTVM (Bradesco) assumiu como administradora de BBRC11 e GTWR11 (a partir de 31/12/2025 e 28/11/2025, respectivamente), com auditoria da PwC e escrituração pelo Bradesco.

Estratégia e fundos sob gestão

Olhando o conjunto dos cinco FIIs cobertos, a estratégia imobiliária da Tivio se organiza em dois vetores claros. O primeiro é o de renda previsível ancorada em crédito quase soberano: BBRC11 (nota 6,5 BOA, DY 11,94%, P/VP 1,00) com 21 imóveis e o Banco do Brasil como locatário único, e GTWR11 (nota 5,0, DY 13,47%, P/VP 0,79), três torres AAA em Brasília também 100% locadas ao BB. O segundo vetor é o de reciclagem e metamorfose de portfólio: TVRI11 (ex-BBPO11, nota 6,2, DY 13,28%, P/VP 0,88), PL ~R$ 1,66 bi em transformação de agências BB para varejo e saúde, e VSHO11 (nota 5,2, DY 11,36%, P/VP 0,64), três shoppings com receitas atreladas ao IGP-M. As notas dispersas (5,0 a 6,5) refletem essa heterogeneidade: os fundos não se complementam tanto quanto convivem sob a mesma marca. A consistência de dividendos é razoável (DY na faixa de 11–13,5%), mas a sustentabilidade varia muito — no TVRI11 há lucro não recorrente de R$ 2,89/cota das vendas, e no GTWR11 o resultado caixa de R$ 0,90/cota em abr/26 iguala a distribuição, com reserva de apenas R$ 0,15/cota.

Pontos fortes e de atenção

• Reciclagem comprovada acima do laudo: TVRI11 vendeu 8 ativos a 42% acima do laudo (R$ 162,7 mi destravados) e BBRC11 vendeu Indianópolis a 189% acima do VP.
• Taxa de gestão baixa e sem performance: BBRC11 0,60% a.a., GTWR11 0,50% total, VSHO11 0,75% sem performance.
• Escala e respaldo institucional: AUM de R$ 30 bi, 150+ fundos, BEM DTVM (Bradesco) como administradora e prêmio Outliers InfoMoney 2026.
• Alavancagem zero em BBRC11, TVRI11, VSHO11 e GTWR11 — balanços sem risco de chamada de capital.

• Evento CVM de 2025 (R$ 6,2 mi em Termo de Compromisso) — governança e controles internos sob vigilância.
• Concentração no Banco do Brasil como locatário único em BBRC11 e GTWR11, exposta à digitalização bancária e à redução estrutural da rede física.
• Vencimento concentrado do GTWR11 em 31/10/2028 (100% nessa data) — duration trade que vive de uma única renovação.
• Bay Market/RJ no VSHO11: vacância de 22,3% e inadimplência de 14,3%, com liquidez do fundo em apenas R$ 17 mil/dia.
• Ritmo de reciclagem do TVRI11: ~50 agências BB ainda no portfólio com vencimento concentrado em nov/2027, exigindo cadência dobrada.

Para qual investidor faz sentido

Para o perfil conservador-moderado que busca renda lastreada em crédito quase soberano, BBRC11 e GTWR11 são os candidatos naturais — fluxo previsível do Banco do Brasil, alavancagem zero e taxas enxutas —, desde que se aceite a dependência de um único inquilino. Para o investidor arrojado disposto a apostar em ganho de capital, o TVRI11 é a tese de metamorfose: vendas acima do laudo e migração para varejo e saúde (Hortifruti Botafogo a cap rate 10,4%; Day Hospital/UNIMED a 10,6%), com P/VP 0,88 dando margem. Já o VSHO11, a 0,64 de P/VP (36% de desconto), só cabe no perfil arrojado de alto risco que tolere baixa liquidez, o problema do Bay Market e a troca de administradora operacional em curso desde fev/2026. O que vigiar, em resumo: o ritmo de reciclagem do TVRI11 diante do vencimento de 2027, a renovação do contrato do GTWR11 em 2028 e a recuperação do Bay Market no VSHO11 — três gatilhos que definem se a transformação da carteira da Tivio entrega valor ou apenas troca de marca. Esta é cobertura analítica, sem recomendação de compra.