Tivio Capital

Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ 03.384.738/0001-98) es una de las mayores gestoras independientes del mercado brasileño, con más de R$ 30 mil millones bajo gestión, más de 150 fondos y más de 40 profesionales dedicados a la gestión. Fundada en 1999 como Votorantim Asset Management (más tarde BV Asset), pasó por un proceso de rebranding a Tivio en 2023, después de que Bradesco adquiriera el 51% de BV DTVM, una herencia societaria que ayuda a explicar la cercanía histórica de sus fondos inmobiliarios con el Banco do Brasil y el Grupo Votorantim. Con sede en Av. Faria Lima, 4.300 (São Paulo/SP) y liderada por el CEO Rodrigo Freire, con Adriano Mantesso al frente de Real Estate, la casa se organiza en cinco verticales: Crédito Privado, Crédito Estructurado, Inmobiliario, Investment Solutions y Private Solutions.

Track record y gobernanza

El historial de Tivio combina escala y reputación reciente — 3.er puesto en los Outliers InfoMoney 2026 en la categoría de FIIs de Ladrillo — con un capítulo regulatorio que el inversor debe conocer. El 13/05/2025, la CVM aceptó un Término de Compromiso por un valor total de R$ 6.229.125,00 que involucra a la gestora y a cuatro directores (Tivio DTVM: R$ 2.910.600; Alexandre Luiz Zimath: R$ 1.039.500; Robert John Van Dijk: R$ 945.000; Marcelo Maylinch Simão: R$ 727.650; Alcindo Costa Canto Neto: R$ 606.375), cerrando procesos sin confesión de culpa. Las infracciones investigadas fueron tres: en el BBPO11 (hoy TVRI11), renegociación de alquileres en conflicto de interés sin aprobación previa de la asamblea (artículos 34 y 35 de la Instrucción CVM 472); en el BII BTS FII, fallo de controles internos con retraso en la entrega de estados financieros (2018 y 2020) y falta de puntualidad en la convocatoria a asamblea; y la presentación ante la CVM, por parte del director Marcelo Maylinch Simão, de un acta con aclaraciones que no constaban en la versión leída y aprobada por los cuotapartistas (asamblea del 17/07/2020). Es una señal de gobernanza a monitorear. En contrapartida, la estructura actual refuerza los controles: BEM DTVM (Bradesco) asumió como administrador de BBRC11 y GTWR11 (a partir del 31/12/2025 y 28/11/2025, respectivamente), con auditoría de PwC y contabilidad de registros a cargo de Bradesco.

Estrategia y fondos bajo gestión

Al observar el conjunto de los cinco FIIs analizados, la estrategia inmobiliaria de Tivio se organiza en dos vectores claros. El primero es el de renta previsible anclada en crédito casi soberano: BBRC11 (calificación 6,5 BUENA, DY 11,94%, P/VP 1,00) con 21 inmuebles y el Banco do Brasil como único inquilino, y GTWR11 (calificación 5,0, DY 13,47%, P/VP 0,79), tres torres AAA en Brasilia también 100% arrendadas al BB. El segundo vector es el de reciclaje y metamorfosis de cartera: TVRI11 (ex-BBPO11, calificación 6,2, DY 13,28%, P/VP 0,88), patrimonio neto de ~R$ 1,66 mil millones enfocado en la transformación de agencias del BB para comercio minorista y salud, y VSHO11 (calificación 5,2, DY 11,36%, P/VP 0,64), tres centros comerciales con ingresos vinculados al índice IGP-M. Las calificaciones dispersas (de 5,0 a 6,5) reflejan esta heterogeneidad: los fondos no se complementan tanto como conviven bajo una misma marca. La consistencia de los dividendos es razonable (DY en el rango del 11–13,5%), pero la sostenibilidad varía mucho: en el TVRI11 hay una ganancia no recurrente de R$ 2,89 por cuota procedente de ventas, y en el GTWR11 el resultado de caja de R$ 0,90 por cuota en abr/26 iguala la distribución, con una reserva de apenas R$ 0,15 por cuota.

Puntos fuertes y de atención

• Reciclaje comprobado por encima de la tasación: TVRI11 vendió 8 activos un 42% por encima de la tasación (R$ 162,7 millones desbloqueados) y BBRC11 vendió Indianópolis un 189% por encima del valor patrimonial.
• Comisión de gestión baja y sin desempeño: BBRC11 0,60% anual, GTWR11 0,50% total, VSHO11 0,75% sin comisión de desempeño.
• Escala y respaldo institucional: activos bajo gestión de R$ 30 mil millones, más de 150 fondos, BEM DTVM (Bradesco) como administrador y galardón Outliers InfoMoney 2026.
• Apalancamiento cero en BBRC11, TVRI11, VSHO11 y GTWR11: balances sin riesgo de llamadas de capital.

• Evento CVM de 2025 (R$ 6,2 millones en Término de Compromiso): gobernanza y controles internos bajo vigilancia.
• Concentración en el Banco do Brasil como único inquilino en BBRC11 y GTWR11, expuesta a la digitalización bancaria y a la reducción estructural de la red física.
• Vencimiento concentrado de GTWR11 el 31/10/2028 (100% en esa fecha): operación de duración (duration trade) que depende de una única renovación.
• Bay Market/RJ en VSHO11: vacancia del 22,3% y morosidad del 14,3%, con una liquidez del fondo de apenas R$ 17 mil diarios.
• Ritmo de reciclaje del TVRI11: ~50 agencias del BB aún en cartera con vencimiento concentrado en nov/2027, lo que exige duplicar el ritmo.

Para qué inversor tiene sentido

Para el perfil conservador-moderado que busca ingresos respaldados en crédito casi soberano, BBRC11 y GTWR11 son los candidatos naturales — flujo previsible del Banco do Brasil, apalancamiento cero y comisiones ajustadas —, siempre que se acepte la dependencia de un único inquilino. Para el inversor arriesgado dispuesto a apostar por ganancias de capital, el TVRI11 representa la tesis de metamorfosis: ventas por encima de la tasación y migración al comercio minorista y salud (Hortifruti Botafogo a una tasa de capitalización del 10,4%; Day Hospital/UNIMED al 10,6%), con un P/VP de 0,88 que ofrece margen. Por su parte, el VSHO11, a un P/VP de 0,64 (descuento del 36%), solo encaja en el perfil arriesgado de alto riesgo que tolere baja liquidez, el problema de Bay Market y el cambio de administrador operativo en curso desde feb/2026. En resumen, lo que hay que vigilar: el ritmo de reciclaje del TVRI11 ante el vencimiento de 2027, la renovación del contrato de GTWR11 en 2028 y la recuperación de Bay Market en VSHO11; tres catalizadores que definen si la transformación de la cartera de Tivio genera valor o es un simple cambio de marca. Esta cobertura es analítica y no constituye recomendación de compra.