Mayor FII de papel CDI+ de Brasil — gestión Kinea/Itaú desde 2012
Segmento: FII de Papel — CRI posfijados (CDI+) · Cotización R$ 106,6 · P/VP 1,0398 · VP/cuota R$ 102,52 · Patrimonio R$ 10,98 Bi · 578.802 partícipes · 88 activos
El KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários FII Resp. Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento FII de Papel — CRI posfijados (CDI+). Mayor FII de papel CDI+ de Brasil — gestión Kinea/Itaú desde 2012
Financia oficinas, centros comerciales y naves logísticas cobrando intereses vinculados al CDI y distribuye la renta todos los meses, exenta de impuesto a la renta.
Esta página reúne el retrato factual del KNCR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco).
Kinea Investimentos Ltda. (CNPJ 08.604.187/0001-44) es la gestora de recursos del Grupo Itaú Unibanco, fundada en 2007 y considerada una de las mayores y más respetadas plataformas de gestión de fondos inmobiliarios de Brasil. En FIIs de papel (crédito), Kinea suma R$ 27,8 mil millones en AUM distribuidos en 7 fondos — KNCR11 (R$ 11,0 mil millones), KNIP11 (R$ 7,5 mil millones, IPCA+), KNHY11 (R$ 3,1 mil millones, IPCA+ high yield), KNUQ11 (R$ 2,2 mil millones), KNHF11 (R$ 2,0 mil millones multiestratégia), KNSC11 (R$ 1,8 mil millones mixtos) y KCRE11 (R$ 0,3 mil millones en alianza con Creditas).
La administración está a cargo de Intrag DTVM Ltda. (CNPJ 62.418.140/0001-31, Itaú Unibanco), con custodia en la propia estructura de Itaú y auditoría de PricewaterhouseCoopers. Esta integración vertical Kinea + Intrag + Custodia Itaú garantiza acceso preferencial a la originación de CRI (certificados brasileños de créditos inmobiliarios), especialmente en las grandes operaciones de financiación inmobiliaria corporativa (Brookfield BR12, JHSF Malls, Even Estoque, MRV pro-soluto). El KNCR11 atravesó la pandemia, el ciclo de la tasa Selic al 13,75% (2022-2023) y al 15% (2025-2026) sin registrar un solo evento de morosidad o impago (default) en su cartera de CRI, un historial (track record) poco común en el segmento.
Ver el análisis de la gestora Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco) →
Cartera de 88 CRI (R$ 8,84 mil millones) + 1 FII (R$ 155 millones) + LCI (R$ 1,57 mil millones) + Caja (R$ 855 millones). Predominio CDI+ MTM 2,05% con plazo promedio de 4 años y cero default desde la OPI.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-26B4409996 | — | 3,9% | — |
| cri-19E0322333 | — | 3,0% | — |
| cri-22G0282370 | — | 2,8% | — |
| cri-24B1669805 | — | 2,7% | — |
| cri-25A2619772 | — | 2,8% | — |
| cri-17I0141606 | — | 2,7% | — |
| cri-17I0141643 | — | 2,7% | — |
| cri-22G0282332 | — | 2,5% | — |
| cri-22G0282297 | — | 2,2% | — |
| cri-22G0282284 | — | 2,0% | — |
| cri-23H1250138 | — | 1,9% | — |
| cri-19L0882476 | — | 1,9% | — |
| cri-26C3703914 | — | 1,8% | — |
| cri-22G0282145 | — | 1,7% | — |
| cri-25B3552756 | — | 1,6% | — |
| cri-25H3372118 | — | 1,5% | — |
| cri-23J2266232 | — | 1,4% | — |
| cri-22F1035289 | — | 1,4% | — |
| cri-25F2703942 | — | 1,4% | — |
| cri-25B3552755 | — | 1,3% | — |
| cri-24E1127893 | — | 1,2% | — |
| cri-25F2307094 | — | 1,2% | — |
| cri-24C1475908 | — | 1,1% | — |
| cri-25L3091365 | — | 1,1% | — |
| cri-20J0812325 | — | 1,1% | — |
| cri-22F0658610 | — | 1,0% | — |
| cri-23I1740395 | — | 1,0% | — |
| cri-25L2633387 | — | 1,0% | — |
| cri-22A0118041 | — | 1,0% | — |
| cri-19F0923004 | — | 1,0% | — |
| cri-23F2335074 | — | 0,9% | — |
| cri-19A1316808 | — | 0,9% | — |
| cri-16C0208472 | — | 0,9% | — |
| cri-20A0797060 | — | 0,8% | — |
| cri-24L2330958 | — | 0,8% | — |
| cri-25D2075129 | — | 0,8% | — |
| cri-24C1886299 | — | 0,8% | — |
| cri-25C4767379 | — | 0,8% | — |
| cri-24C1886292 | — | 0,8% | — |
| cri-15L0736524 | — | 0,8% | — |
HHI 0,0395 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | CDI+ (HG) 77,8% · %CDI (LCI/Caja) 22,1% · IPCA+ 0,2% · PreFixado 0,1% |
La cuota cotiza a R$ 106,72 frente a un valor patrimonial de R$ 102,36, lo que representa una prima del 4,3%. Dicha prima refleja: (i) la confianza histórica del mercado en la gestión de Kinea (cero impagos en 13 años); (ii) su liquidez superior (R$ 22 millones/día); y (iii) un movimiento de huida hacia la calidad (flight-to-quality) en un entorno todavía volátil. En comparación con sus pares (mediana de P/VP de 0,98), la prima es justificable, pero no existe margen de negociación (bargain); quien ingresa hoy paga por encima del valor patrimonial.
último cierre R$ 106,6 · mínima histórica R$ 85,50 · máxima R$ 117,00 · valor patrimonial por cuota R$ 102,52.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 22.410.000 · media de 12 meses de R$ 18.000.000.
Liquidez excepcional — R$ 22,4 millones/día sitúa al KNCR11 entre los 5 FII más líquidos de la bolsa. Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~0,2 días hábiles (pocas horas) sin mover el precio.
O KNCR11 nasceu em outubro de 2012 como um dos primeiros FIIs de papel CDI+ do Brasil, sob a gestão pioneira da Kinea Investimentos, braço de gestão de recursos do Grupo Itaú Unibanco. Em 13 anos e meio, atravessou o ciclo Selic 14,25% → 2% → 13,75% → 15% → 14,75% sem registrar um único evento de default em sua carteira de CRI — algo raro no segmento. Realizou 12 emissões públicas ao longo desse período, partindo de algumas centenas de milhões para o atual R$ 10,96 bilhões de PL, mantendo-se sempre como o maior FII de papel pós-fixado do mercado.
A trajetória é marcada por consistência institucional rara: mesma gestora desde o IPO (Kinea), mesmo administrador (Intrag/Itaú), mesmo custodiante (Itaú), e taxa de administração inalterada de 1,00% a.a. — sem performance. A 12ª emissão (encerrada em fev/2026) captou R$ 3,2 bilhões, sinal claro de confiança do mercado mesmo num momento em que o ciclo de juros começa a inverter. Com o início do afrouxamento monetário em mar/2026 (Selic 15% → 14,75%), o fundo entra numa fase em que a tese mudará de captura de Selic alta para qualidade de gestão, originação proprietária e disciplina na alocação dos R$ 2,4 bilhões de caixa+LCI em estágio final de diligência.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 02/08/2012 bajo la forma de condominio cerrado, con plazo indeterminado, administrado por Intrag DTVM (Itaú Unibanco) y gestionado por Kinea Investimentos. |
| IPO | Inicio de las operaciones el 23/10/2012 (registro en la CVM el 15/10/2012). La 1ª emisión de cuotas a R$ 100,00 marcó el ingreso de Kinea en el mercado de FII de papel posfijado. |
| EMISSÕES INICIAIS | Secuencia de emisiones en los primeros 5 años (2ª, 3ª, 4ª y 5ª emisiones) que llevaron al fondo de unos R$ 200 millones a más de R$ 2 mil millones de PN, consolidándolo como el mayor FII de papel CDI+ del mercado. |
| 6ª Y 7ª EMISIONES | Continuidad del ciclo de captación aprovechando la bajada de la Selic (del 14,25% en 2016 al 6,50% en 2018). El PN supera los R$ 4 mil millones. En oct/2018 se produce una modificación relevante en el reglamento. |
| PANDEMIA | La Selic en su mínimo histórico (2,00% en ago/2020) impactó el DY del fondo (CDI+2% con un CDI del 2% genera ~4% a.a. nominal). La cuota llegó a cotizar con un descuento de hasta el 12% sobre el VP en el auge de la volatilidad. La cartera atravesó la pandemia sin ningún default. |
| CICLO DE ALTA SELIC | Fuerte recuperación del DY con el alza de la Selic (del 2% al 13,75% en 2022). La distribución mensual sube a R$ 1,00-1,15/cuota. El KNCR11 vuelve a negociar con una prima sobre el VP por ser una de las mejores opciones para capturar la Selic alta. |
| 10ª EMISSÃO | La 10ª emisión entre el 11/06/2024 y el 28/06/2024 captó R$ 780,8 millones. El PN salta a R$ 6,55 mil millones (jun/2024) con 6,62 millones de cuotas y más de 350 mil cuotapartistas. |
| 11ª EMISSÃO | 11ª emisión iniciada el 04/11/2024 y cerrada el 29/04/2025, captando R$ 1.187,9 millones. El PN alcanza R$ 7,79 mil millones el 30/06/2025. Durante el ejercicio también se concluye la adaptación a la Resolución CVM 175/2022. |
| RESPONSABILIDADE LIMITADA | El fondo pasa a denominarse 'Kinea Rendimentos Imobiliários FII Responsabilidade Limitada' (anteriormente solo 'FII'), bajo una nueva clase única de cuotas y un reglamento adaptado a la CVM 175. |
| PICO DE DY | La Selic al 15% genera el mejor nivel histórico de distribución: R$ 1,33-1,35/cuota mensual entre jul y oct/2025 (134% del CDI gross-up en ago/2025). La cartera sigue sin eventos negativos de crédito incluso con el endurecimiento monetario. |
| 12ª EMISSÃO | 12ª emisión de cuotas cerrada el 02/03/2026 con una captación de R$ 3.185,2 millones (suscripción de 30,58 millones de cuotas). El PN supera los R$ 10,95 mil millones y el número de cuotapartistas llega a 542 mil. Anuncio publicado el 02/03/2026. |
| INÍCIO DO CICLO DE QUEDA | El Copom recorta la Selic en 0,25 p.p. al 14,75% a mediados de marzo/2026. La distribución baja a R$ 1,15/cuota (109% del CDI gross-up). Nuevas inversiones de R$ 320,5 millones en CRI durante el mes (Brookfield Passeio Paulista, VISC BH Shopping, Huma CD Santana, Crediblue 159). |
| ATUAL | La cuota negocia a R$ 106,72 (P/VP 1,04) el 08/05/2026. Cartera de 88 CRI en CDI+2,05% MTM, 14,3% en LCI y 7,8% en caja. 542 mil cuotapartistas, R$ 22,4 millones de liquidez diaria. Reserva acumulada: R$ 0,25/cuota. Distribución de abril/2026 anunciada: R$ 1,10/cuota (pago el 14/05/2026). |