Mayor FII de papel CDI+ de Brasil — gestión Kinea/Itaú desde 2012
Segmento: FII de Papel — CRI posfijados (CDI+) · Cotización R$ 106,6 · P/VP 1,0398 · VP/cuota R$ 102,52 · Patrimonio R$ 10,98 Bi · 578.802 partícipes · 88 activos
El KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários FII Resp. Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento FII de Papel — CRI posfijados (CDI+). Mayor FII de papel CDI+ de Brasil — gestión Kinea/Itaú desde 2012
Financia oficinas, centros comerciales y naves logísticas cobrando intereses vinculados al CDI y distribuye la renta todos los meses, exenta de impuesto a la renta.
Esta página reúne el retrato factual del KNCR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco).
Kinea Investimentos Ltda. (CNPJ 08.604.187/0001-44) es la gestora de recursos del Grupo Itaú Unibanco, fundada en 2007 y considerada una de las mayores y más respetadas plataformas de gestión de fondos inmobiliarios de Brasil. En FIIs de papel (crédito), Kinea suma R$ 27,8 mil millones en AUM distribuidos en 7 fondos — KNCR11 (R$ 11,0 mil millones), KNIP11 (R$ 7,5 mil millones, IPCA+), KNHY11 (R$ 3,1 mil millones, IPCA+ high yield), KNUQ11 (R$ 2,2 mil millones), KNHF11 (R$ 2,0 mil millones multiestratégia), KNSC11 (R$ 1,8 mil millones mixtos) y KCRE11 (R$ 0,3 mil millones en alianza con Creditas).
La administración está a cargo de Intrag DTVM Ltda. (CNPJ 62.418.140/0001-31, Itaú Unibanco), con custodia en la propia estructura de Itaú y auditoría de PricewaterhouseCoopers. Esta integración vertical Kinea + Intrag + Custodia Itaú garantiza acceso preferencial a la originación de CRI (certificados brasileños de créditos inmobiliarios), especialmente en las grandes operaciones de financiación inmobiliaria corporativa (Brookfield BR12, JHSF Malls, Even Estoque, MRV pro-soluto). El KNCR11 atravesó la pandemia, el ciclo de la tasa Selic al 13,75% (2022-2023) y al 15% (2025-2026) sin registrar un solo evento de morosidad o impago (default) en su cartera de CRI, un historial (track record) poco común en el segmento.
Ver el análisis de la gestora Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco) →
Cartera de 88 CRI (R$ 8,84 mil millones) + 1 FII (R$ 155 millones) + LCI (R$ 1,57 mil millones) + Caja (R$ 855 millones). Predominio CDI+ MTM 2,05% con plazo promedio de 4 años y cero default desde la OPI.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 8ª emisión, 3ª serie | São Paulo/SP e Rio de Janeiro/RJ | 10,8% | — |
| Ed. EZ Tower | São Paulo/SP | 5,2% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 584ª emisión, 1ª serie | — | 3,9% | — |
| Títulos Públicos Federales | — | 3,0% | — |
| CRI TRUE SECURITIZADORA S.A. · 1ª emisión, 181ª serie | SP, BA e AM | 2,8% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 393ª emisión, 1ª serie | — | 2,7% | — |
| CRI TRUE SECURITIZADORA S.A. · 372ª emisión, 1ª serie | — | 2,7% | — |
| CRI RB CAPITAL SECURITIZADORA S.A. · 1ª emisión, 173ª serie | — | 2,7% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 13ª emisión, 3ª serie | — | 2,5% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 14ª emisión, 3ª serie | — | 2,2% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 1ª emisión, 193ª serie | São Paulo/SP | 2,0% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 39ª emisión, 3ª serie | — | 2,0% | — |
| CRI TRUE SECURITIZADORA S.A. · 1ª emisión, 278ª serie | Balneário Camboriú/SC | 1,8% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 583ª emisión, 1ª serie | — | 1,7% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 40ª emisión, 3ª serie | — | 1,7% | — |
| Xp log prime yield | — | 1,7% | — |
| CRI BARIGUI SECURITIZADORA SA · 74ª emisión, 1ª serie | — | 1,6% | — |
| CRI VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO · 250ª emisión, 2ª serie | — | 1,6% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 1ª emisión, 137ª serie | — | 1,6% | — |
| CRI BANCO BRADESCO S.A. · 1ª emisión, 129ª serie | — | 1,5% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 455ª emisión, 1ª serie | — | 1,4% | — |
| 17007 NACOES FII CLB | — | 1,4% | — |
| FII Brookfield - Ed. Sigma | São Paulo/SP | 1,4% | — |
| CRI ARTESANAL SECURITIZADORA DE CREDITO · 2ª emisión, 1ª serie | — | 1,3% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 119ª emisión, 1ª serie | São Paulo/SP | 1,3% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 29ª emisión, 1ª serie | São Paulo/SP | 1,3% | — |
| CRI VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO · 250ª emisión, 1ª serie | — | 1,3% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 279ª emisión, 1ª serie | — | 1,2% | — |
| CRI BANCO BRADESCO S.A. · 1ª emisión, 93ª serie | — | 1,2% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 258ª emisión, 1ª serie | — | 1,2% | — |
| Even Estoque | São Paulo/SP | 1,2% | — |
| CRI COMPANHIA PROVINCIA DE SECURITIZACA · 135ª emisión, 1ª serie | — | 1,1% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 448ª emisión, 1ª serie | — | 1,1% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 205ª emisión, 1ª serie | Guarulhos/SP | 1,0% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 566ª emisión, 1ª serie | — | 0,9% | — |
| CRI CIBRASEC-CIA BRAS DE SECURITIZAÇÃO · 2ª emisión, 313ª serie | Salvador/BA | 0,9% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 146ª emisión, 1ª serie | São Paulo/SP | 0,9% | — |
| CRI VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO · 25ª emisión, 2ª serie | Uberaba/MG | 0,9% | — |
| CRI OPEA SECURITIZADORA S.A. · 431ª emisión, 1ª serie | — | 0,8% | — |
| CRI VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO · 235ª emisión, 1ª serie | — | 0,8% | — |
HHI 0,0277 — baja.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | CDI+ (HG) 77,8% · %CDI (LCI/Caja) 22,1% · IPCA+ 0,2% · PreFixado 0,1% |
La cuota cotiza a R$ 106,72 frente a un valor patrimonial de R$ 102,36, lo que representa una prima del 4,3%. Dicha prima refleja: (i) la confianza histórica del mercado en la gestión de Kinea (cero impagos en 13 años); (ii) su liquidez superior (R$ 22 millones/día); y (iii) un movimiento de huida hacia la calidad (flight-to-quality) en un entorno todavía volátil. En comparación con sus pares (mediana de P/VP de 0,98), la prima es justificable, pero no existe margen de negociación (bargain); quien ingresa hoy paga por encima del valor patrimonial.
último cierre R$ 106,6 · mínima histórica R$ 63,50 · máxima R$ 117,80 · valor patrimonial por cuota R$ 102,52.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 22.410.000 · media de 12 meses de R$ 18.000.000.
Liquidez excepcional — R$ 22,4 millones/día sitúa al KNCR11 entre los 5 FII más líquidos de la bolsa. Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~0,2 días hábiles (pocas horas) sin mover el precio.
El KNCR11 nació en octubre de 2012 como uno de los primeros FIIs de papel CDI+ de Brasil, bajo la gestión pionera de Kinea Investimentos, brazo de gestión de recursos del Grupo Itaú Unibanco. En 13 años y medio, atravesó el ciclo Selic 14,25% → 2% → 13,75% → 15% → 14,75% sin registrar un solo evento de default en su cartera de CRI (certificado brasileño de créditos inmobiliarios), algo raro en el segmento. Realizó 12 emisiones públicas a lo largo de ese período, partiendo de unos cientos de millones hasta los actuales R$ 10,96 mil millones de PN, manteniéndose siempre como el mayor FII de papel posfijado del mercado.
La trayectoria está marcada por una consistencia institucional poco común: misma gestora desde la OPI (Kinea), mismo administrador (Intrag/Itaú), mismo custodio (Itaú) y comisión de administración inalterada de 1,00% al año, sin comisión de rendimiento. La 12.ª emisión (cerrada en feb/2026) captó R$ 3,2 mil millones, una señal clara de confianza del mercado incluso en un momento en que el ciclo de tasas de interés comienza a invertirse. Con el inicio de la flexibilización monetaria en mar/2026 (Selic 15% → 14,75%), el fondo entra en una fase en la que la tesis pasará de la captura de una Selic alta a la calidad de gestión, originación propietaria y disciplina en la asignación de los R$ 2,4 mil millones de caja y LCI en fase final de diligencia.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 02/08/2012 bajo la forma de condominio cerrado, con plazo indeterminado, administrado por Intrag DTVM (Itaú Unibanco) y gestionado por Kinea Investimentos. |
| IPO | Inicio de las operaciones el 23/10/2012 (registro en la CVM el 15/10/2012). La 1ª emisión de cuotas a R$ 100,00 marcó el ingreso de Kinea en el mercado de FII de papel posfijado. |
| EMISSÕES INICIAIS | Secuencia de emisiones en los primeros 5 años (2ª, 3ª, 4ª y 5ª emisiones) que llevaron al fondo de unos R$ 200 millones a más de R$ 2 mil millones de PN, consolidándolo como el mayor FII de papel CDI+ del mercado. |
| 6ª Y 7ª EMISIONES | Continuidad del ciclo de captación aprovechando la bajada de la Selic (del 14,25% en 2016 al 6,50% en 2018). El PN supera los R$ 4 mil millones. En oct/2018 se produce una modificación relevante en el reglamento. |
| PANDEMIA | La Selic en su mínimo histórico (2,00% en ago/2020) impactó el DY del fondo (CDI+2% con un CDI del 2% genera ~4% a.a. nominal). La cuota llegó a cotizar con un descuento de hasta el 12% sobre el VP en el auge de la volatilidad. La cartera atravesó la pandemia sin ningún default. |
| CICLO DE ALTA SELIC | Fuerte recuperación del DY con el alza de la Selic (del 2% al 13,75% en 2022). La distribución mensual sube a R$ 1,00-1,15/cuota. El KNCR11 vuelve a negociar con una prima sobre el VP por ser una de las mejores opciones para capturar la Selic alta. |
| 10ª EMISSÃO | La 10ª emisión entre el 11/06/2024 y el 28/06/2024 captó R$ 780,8 millones. El PN salta a R$ 6,55 mil millones (jun/2024) con 6,62 millones de cuotas y más de 350 mil cuotapartistas. |
| 11ª EMISSÃO | 11ª emisión iniciada el 04/11/2024 y cerrada el 29/04/2025, captando R$ 1.187,9 millones. El PN alcanza R$ 7,79 mil millones el 30/06/2025. Durante el ejercicio también se concluye la adaptación a la Resolución CVM 175/2022. |
| RESPONSABILIDADE LIMITADA | El fondo pasa a denominarse 'Kinea Rendimentos Imobiliários FII Responsabilidade Limitada' (anteriormente solo 'FII'), bajo una nueva clase única de cuotas y un reglamento adaptado a la CVM 175. |
| PICO DE DY | La Selic al 15% genera el mejor nivel histórico de distribución: R$ 1,33-1,35/cuota mensual entre jul y oct/2025 (134% del CDI gross-up en ago/2025). La cartera sigue sin eventos negativos de crédito incluso con el endurecimiento monetario. |
| 12ª EMISSÃO | 12ª emisión de cuotas cerrada el 02/03/2026 con una captación de R$ 3.185,2 millones (suscripción de 30,58 millones de cuotas). El PN supera los R$ 10,95 mil millones y el número de cuotapartistas llega a 542 mil. Anuncio publicado el 02/03/2026. |
| INÍCIO DO CICLO DE QUEDA | El Copom recorta la Selic en 0,25 p.p. al 14,75% a mediados de marzo/2026. La distribución baja a R$ 1,15/cuota (109% del CDI gross-up). Nuevas inversiones de R$ 320,5 millones en CRI durante el mes (Brookfield Passeio Paulista, VISC BH Shopping, Huma CD Santana, Crediblue 159). |
| ATUAL | La cuota negocia a R$ 106,72 (P/VP 1,04) el 08/05/2026. Cartera de 88 CRI en CDI+2,05% MTM, 14,3% en LCI y 7,8% en caja. 542 mil cuotapartistas, R$ 22,4 millones de liquidez diaria. Reserva acumulada: R$ 0,25/cuota. Distribución de abril/2026 anunciada: R$ 1,10/cuota (pago el 14/05/2026). |