Multi Ativos Imobiliários — Labina (ex-REAG, ex-DOMO)
Recomendação: VENDA · Nota 4,0/10 · Cotação R$ 37,5 · P/VP 0,34 · DY 12m 8,64%
O LMAI11 (ex-RMAI11) é um fundo multiestratégia em pleno turnaround. Em 6 meses passou por 3ª emissão de R$ 320M, troca de gestora, mudança de administrador, renomeação para Labina e dois cortes consecutivos de DPS (-17% em set/25 e -40% em dez/25, total -53%).
O P/VP de 0,34 embute desconto de 66% — atrativo para quem aposta em reestruturação. Mas 33% do PL está em ativos vagos (Galpão Campinas R$ 180M, 0% ocupação; Shopping Várzea Paulista R$ 14M, 45% ocupação em reforma) que ainda não geram receita.
O DPS atual de R$ 0,27/cota tem cobertura técnica até ~mar/2027 graças à reserva da emissão (R$ 29M), mas novo corte é provável se Campinas e Várzea não locarem. Veredicto: compra especulativa — não para quem busca renda previsível.
O LMAI11 (ex-RMAI11) é um trade especulativo de reestruturação. Cotação a R$ 37,50 contra VP de R$ 110,09 (P/VP 0,34) embute 66% de desconto, que se sustenta pela: (a) vacância de R$ 194M em Campinas + Várzea Paulista (33% do PL), (b) DPS atual em payout 105% (insustentável sem locação), e (c) histórico recente de instabilidade institucional.
A tese de compra é: se a gestora Arandu executar o mandato e locar Campinas em 12-18 meses, o DPS pode voltar para R$ 0,40+/cota e a cota reprecifica para R$ 55-70 (P/VP 0,5-0,65). O catalisador adicional é o início do ciclo de cortes da Selic (mar/2026) que tende a comprimir desconto patrimonial em FIIs descontados.
O risco central é a execução: Campinas (R$ 180M) ainda não tem contrato em negociação anunciado, e a vacância pode persistir 24+ meses, levando a novo corte de DPS para R$ 0,18-0,20. Por ser trade direcional, exige stop conceitual em novos cortes.
O fundo está em payout 105% nos últimos 12 meses — distribui ligeiramente acima do que gera. O caixa líquido de R$ 29M (mar/26) inclui sobras da 3ª emissão ainda não totalmente alocadas, mas ~33% do PL está em ativos vagos ou em obra (Campinas, Várzea Paulista) que ainda não geram receita. Se a locação não acontecer em 12-18 meses, o DPS atual de R$ 0,27/cota fica insustentável e novo corte é provável.
Ver a análise completa da gestora Arandu Gestão de Fundos Imobiliários (ex-REAG Gestão) →
O LMAI11 (ex-RMAI11) é um caso clássico de FII multiestratégia em transformação traumática. Em 6 meses (set/2025-mar/2026), o fundo passou por: 3ª emissão de R$ 320M, troca de gestora (REAG Asset → REAG Gestão → Arandu), troca de administrador (REAG Trust → Planner), renomeação (REAG Multi Ativos → Labina Multi Ativos), mudança de ticker (RMAI11 → LMAI11) e dois cortes consecutivos de DPS (-53% no total, R$ 0,58 → R$ 0,27).
O P/VP de 0,34 (cota R$ 37,50 vs. VP R$ 110,09) é o trade central. O desconto de 66% se sustenta por dois fatores objetivos: (1) vacância de R$ 194M (Galpão Campinas R$ 180M com 0% ocupação + Shopping Várzea Paulista R$ 14M em obra com 45% ocupação, totalizando 33% do PL parado); e (2) DPS em payout 105% (distribui mais do que gera). A reserva da emissão (caixa líquido R$ 29M em mar/26) sustenta o DPS por mais 12-18 meses, mas a trajetória depende exclusivamente da execução do plano de locação.
Há também um ponto de atenção institucional: conflito potencial no FoF interno (Pedra Alta + Francorchamps) — 53% do PL aplicado em FIIs do mesmo grupo gestor REAG/Arandu, com cap rate de aquisição (8,4% no Assaí BTS) abaixo do mercado para o segmento. A securitização via CRIs vinculados aos imóveis Assaí e ArcelorMittal significa que os aluguéis desses ativos não chegam ao caixa do fundo — o cotista vê apenas o equivalente em cotas dos FIIs. A geração líquida real vem só do Domo Corporate + Globalpack + parte minoritária (Várzea, Jarinu pós-carência).