Arandu Gestão de Fundos Imobiliários

Arandu Gestão de Fundos Imobiliários (CNPJ 43.757.787/0001-43) es la antigua REAG Gestão de Fundos Imobiliários, rebautizada en noviembre de 2025 después de que su grupo controlador, REAG Investimentos (hoy Arandu Investimentos S.A., cotizada como ARND3), sufriera un fuerte impacto reputacional. Según datos consolidados de la plataforma Mais Retorno, la gestora administra actualmente 8 FIIs con un AUM agregado de aproximadamente R$ 899 millones, siendo el mayor de ellos el LMAI11 (ex-RMAI11, R$ 588 millones en patrimonio neto). El origen del grupo se remonta a 2012, con João Carlos Mansur al frente de REAG Capital Holding, estructura que cotizó parcialmente en la B3 mediante una operación inversa con GetNinjas.

Track record y gobernanza

Arandu arrastra un pasivo reputacional significativo. En 2025, la Operación Carbono Oculto de la Policía Federal, llevada a cabo junto con la Hacienda Federal, investigó al grupo REAG y a unos 40 fondos bajo sospecha de blanqueo de capitales con conexiones con el PCC. El escándalo dio lugar a la salida de ejecutivos, la venta de filiales (Empírica Holding y Empírica Cobranças a SmartHub por R$ 2,5 millones + earn-outs) y el cambio de nombre del grupo. La gestora de FIIs sufrió un impacto indirecto: la administradora fiduciaria REAG Trust DTVM fue liquidada extrajudicialmente por el Banco Central (ene/2026), lo que obligó a una migración de emergencia a Planner Corretora de Valores, que asumió el 05/01/2026. El cambio se aprobó previamente en asamblea (dic/2025), lo que evitó una ruptura operativa, pero la secuencia de acontecimientos evidencia fragilidad institucional. El liderazgo actual recae en Carlos Alberto Heitor De Farias Maggioli Filho (director) y Felipe Oppenheimer Pitanga Borges (cumplimiento/riesgo); dentro del grupo, el CEO es Dario Graziato Tanure. El track record efectivo de Arandu como entidad autónoma solo cuenta desde junio de 2025.

Estrategia y fondos bajo gestión

En la cartera pública, el único FII de mayor visibilidad es el LMAI11 (ex-RMAI11), un fondo multiestrategia con asignación en ladrillo de renta, FoF interno (cuotas de Pedra Alta y Francorchamps, ambos gestionados por el propio grupo) y CRIs. El patrimonio de R$ 588 millones contrasta con un valor de mercado de alrededor de R$ 90 millones, reflejo directo del P/VPA de 0,34, el más bajo entre los fondos multiestrategia activos en la B3. La 3ª emisión de R$ 320 millones captada para adquirir cuotas de fondos del propio ecosistema plantea la cuestión de conflicto de interés: Arandu concentró el capital del LMAI11 en vehículos internos (Francorchamps: R$ 73M PPA; Trade Investimento Care II: R$ 180M PPA). La estrategia multiactivo con subestrategias cogestionadas por el mismo grupo es legítima, pero exige una transparencia reforzada en un escenario posterior al escándalo.

Puntos fuertes y de atención

• AUM relevante: casi R$ 900 millones en FIIs activos sitúan a la gestora en una posición no irrelevante en el mercado, con acceso a un flujo de transacciones inmobiliarias, herencia operativa del grupo REAG.
• Separación operativa consumada: la migración a Planner (administradora independiente) y la desvinculación societaria de la rama liquidada (REAG Trust DTVM) reducen el riesgo de contaminación directa en los FIIs.
• Escándalo reputacional no resuelto: la investigación de la Operación Carbono Oculto aún no tiene un desenlace público; el cambio de marca a Arandu no elimina el pasivo legal del grupo controlador.
• Track record corto: menos de 1 año como Arandu; el historial de gestión efectiva del LMAI11 está marcado por recortes de DPS (-53%), vacancia elevada e inestabilidad de gobernanza, aún sin prueba de una ejecución exitosa.
• Conflicto de interés estructural: captación dirigida a fondos internos (FoF dentro del grupo) sin evidencia de mejores alternativas de mercado.

Para qué tipo de inversor tiene sentido

Arandu Gestão hoy en día solo tiene sentido para el inversor dispuesto a un trade especulativo de reestructuración: quien entra en el LMAI11 apostando a que la gestora alquilará los activos vacíos de Campinas, recompondrá el DPS y comprimirá el descuento patrimonial (P/VPA 0,34 → 0,6+). El inversor de renta estable o conservador debe evitarlo: el DPS actual está en un payout insostenible, el escándalo reputacional sigue vivo y el historial de múltiples cambios institucionales en secuencia (gestora → ticker → administradora) señala inestabilidad. Vigilar: el progreso de los alquileres en Campinas, el desenlace de la Operación Carbono Oculto y cualquier nuevo movimiento de emisión que beneficie a los fondos internos.