O TGAR11 — cujo nome completo é TG Ativo Real Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada — é um fundo fechado de desenvolvimento imobiliário listado na B3 desde agosto de 2017. Ele não aluga galpões nem compra lajes de escritórios: na prática, funciona como uma incorporadora e loteadora listada investindo em projetos residenciais em diferentes estágios — da compra do terreno até a venda das unidades e o recebimento das parcelas.
O portfólio está concentrado em loteamentos no interior do Brasil, que respondem por cerca de 61% do patrimônio líquido, seguidos de incorporação vertical (26%), multipropriedade (10%) e uma parcela pequena de shoppings e crédito imobiliário (CRIs). Em junho de 2026, o fundo soma 171 ativos distribuídos por 20 estados e 104 municípios, do Maranhão a Santa Catarina, com forte presença no Centro-Oeste — Goiás e Mato Grosso concentram cerca de 44% da exposição geográfica.
O CNPJ do fundo é 25.032.881/0001-53. A responsabilidade dos cotistas é limitada ao valor subscrito, proteção reforçada com a adaptação à CVM 175 em junho de 2025.
A cotação do TGAR11 é atualizada em tempo real durante o pregão da B3, e você encontra o valor mais recente no topo desta página. A cota de referência desta análise, de 9 de junho de 2026, era de R$ 53,54.
O indicador mais revelador do momento não é o preço em si, mas a relação entre o preço de mercado e o valor patrimonial por cota: o chamado P/VP. Com a cota ao redor de R$ 53-54 e o valor patrimonial (VP) de R$ 109,71 por cota — calculado com base no Relatório Gerencial de abril de 2026 e auditado pela KPMG — o P/VP estava em 0,49 a 0,47, um dos maiores descontos do IFIX inteiro. Na prática, o mercado pagava cerca de R$ 0,47 por cada R$ 1,00 de patrimônio estimado.
Esse desconto é real — e tem razão de existir. O VP de um fundo de desenvolvimento não é o preço de terrenos parados: é o valor presente de uma carteira de recebíveis com vencimentos longos, sensível a taxas de juro. Com a Selic a 14,75%, o mercado re-desconta esses fluxos a taxas maiores do que as embutidas no laudo, gerando desconto estrutural. Para entender se o desconto é oportunidade ou armadilha, veja a análise completa do TGAR11.
O TGAR11 chegou a negociar acima de R$ 144 por cota em janeiro de 2021, no auge do ciclo de FIIs. A partir de 2022, com a escalada da Selic, o preço de mercado recuou de forma consistente, chegando à mínima histórica de R$ 51,55 em 8 de junho de 2026 — queda de mais de 64% em relação ao pico e de 44% só em 2026. A cotação tem oscilação histórica elevada: o desvio padrão anualizado dos últimos 12 meses está em torno de 23%, o que coloca o fundo na categoria de alta volatilidade para o universo de FIIs.
O patrimônio líquido do TGAR11 é de aproximadamente R$ 2,605 bilhões, fazendo dele o maior FII de desenvolvimento residencial do IFIX em escala. São 23,57 milhões de cotas emitidas (13ª emissão, concluída em 2024) e 144.117 cotistas em março de 2026 — queda de 11% em doze meses, reflexo da saída de investidores que compraram acima de R$ 90 e realizaram prejuízo.
A composição interna do portfólio divide o patrimônio em oito categorias. A maior fatia, de 70,6% do PL, está em carteira de recebíveis de equity performado — projetos que já foram vendidos e aguardam o fluxo de parcelas dos compradores. Outros 13,8% estão em equity em desenvolvimento — projetos que ainda estão em obra ou com vendas em andamento. O landbank (terrenos comprados para futuros empreendimentos) representa 4,1%, e os CRIs, 3,4%. Uma parcela pequena está alocada em shoppings, caixa e fundos de renda fixa.
O maior ativo individual é o Aqualand, em Salinópolis (PA), um resort de multipropriedade com 9,33% do PL — cerca de R$ 243 milhões. Tem 54% das vendas realizadas e 77% das obras concluídas, com TIR esperada de 19,8% ao ano acima da inflação, mas também a maior inadimplência do portfólio (7,28% no segmento de multipropriedade).
Em loteamentos, os maiores complexos são o Cipasa Consolidado (carteira com mais de 20 empreendimentos no estado de São Paulo, 6,15% do PL) e o Nova Colorado Consolidado (24+ loteamentos no Nordeste, linha Luar de, 3,51% do PL). Também se destacam o Jardim Europa em Formosa-GO (5,1% do PL, 93% vendido, obra concluída) e o Setor Solange em Trindade-GO (4,6% do PL, 71% vendido).
No conjunto, as obras estão 94% concluídas e as vendas 76% realizadas, com uma carteira a receber de recebíveis já contratados de R$ 2,61 bilhões e um VGV em estoque e landbank de R$ 4,58 bilhões. A TIR real consolidada do portfólio é de 14,36% ao ano acima da inflação.
O TGAR11 é gerido pela TG Core Asset Ltda. (CNPJ 13.194.316/0001-03), gestora especializada em desenvolvimento imobiliário com foco no interior do Brasil, operando desde 2013. O responsável pela gestão é Pedro Ernesto Bites Leão, que ficou conhecido pela comunidade de FIIs pela live de 90 minutos realizada no canal do Professor Baroni em janeiro de 2026, quando explicou a queda da cota e a revisão do guidance de forma transparente. A gestora realiza webcasts trimestrais e publica relatórios gerenciais mensais detalhados por empreendimento.
A administração é responsabilidade da Vórtx DTVM Ltda. (CNPJ 22.610.500/0001-88), e as demonstrações financeiras são auditadas pela KPMG Auditores Independentes, que emitiu parecer limpo para o exercício de 2025 — com a equivalência patrimonial das SPEs marcada como principal assunto de auditoria, o que é esperado dado o peso de 88% do PL nessa categoria.
A taxa total efetiva fica em torno de 1,50% ao ano, abaixo de concorrentes como MFII11 (2,00%) e em linha com URPR11 (1,50%). A cobrança de performance sobre o CDI é alvo de críticas dos cotistas — especialmente no contexto do plano de elevar a alocação em CRIs —, pois seria fácil superar o CDI com crédito high grade sem geração de valor diferenciado.
O pagamento de rendimentos ocorre no 10º dia útil do mês seguinte ao da competência. O anúncio é feito no último dia útil do mês. Para detalhes sobre dividendos históricos e DY por mês, acesse a página de dividendos do TGAR11. Para a análise de risco e recomendação de compra ou venda, veja a página de análise.
A cotação do TGAR11 é atualizada em tempo real durante o pregão da B3 e exibida no topo desta página. A cota de referência em 9 de junho de 2026 era R$ 53,54, com P/VP de 0,49 — 51% abaixo do valor patrimonial estimado de R$ 109,71.
Nem um nem outro no sentido convencional. O TGAR11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário: investe em SPEs que constroem loteamentos, incorporações e um resort de multipropriedade, recebendo dividendos das SPEs conforme os projetos são vendidos e as parcelas pagas. Tem lastro físico real (tijolo), mas a receita vem de recebíveis de longo prazo.
O portfólio conta com 171 ativos em 20 estados e 104 municípios brasileiros, sendo a maioria loteamentos no interior do país. Os maiores são Cipasa (SP), Nova Colorado (NE), Jardim Europa (GO) e Aqualand (PA).
A gestora é a TG Core Asset Ltda. (CNPJ 13.194.316/0001-03), especializada em desenvolvimento imobiliário desde 2013. O administrador é a Vórtx DTVM e o auditor é a KPMG, com parecer limpo em 2025.
A taxa total efetiva é de aproximadamente 1,50% ao ano: 0,22% de administração mais 1,28% de gestão. Há ainda taxa de performance de 30% sobre o que exceder 100% do CDI, voluntariamente reduzida de 50% em 2020.